物业管理服务采购需求文档格式.docx

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政策要求

★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法合同法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；

★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。

3

服务期

二年，2019年4月8日至2021年4月7日（期间如采购人按上级部门的要求将该安置区移交属地镇街或其他部门管理的，采购人提前一个月通知中标供应商终止合同。

）

以下范例供采购人参考

一、项目概况

（一）确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：

综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维修维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务。

（二）〈物业概况〉

横沥镇安置区首期工程为广州南沙开发区土地开发中心投资建设的农民安置区，位于广州市南沙区横沥镇下横沥大桥西北侧（义沙村公交车站西侧）。

该项目规划用地总面积约46834.1平方米，绿地率约31.6%，总建筑面积约为121789.03平方米。

本项目包括16栋17层（部分1层架空，或设为公建配套设施）住宅楼、1栋3层（部分2层）幼儿园、2栋2层变电房、1栋1层地下污水处理站及1栋1层地下停车库，配套公建设施设有居民健身设施、幼儿园、物业管理用房、老年服务站点、商铺、公厕及垃圾收集点等。

其中住宅建筑面积约为99552.26平方米，两梯四户（共32台电梯），共1024套安置房；

污水处理站设计装机功率为72.66kW，运行功率约725.22kWh/d，日处理污水量为1100吨。

项目2016年6月交付使用。

（具体建筑面积以实测面积为准）

二、物业管理服务范围

横沥镇安置区首期工程的物业规划红线内的所有物业管理服务工作，包括（但不限于）：

1、房屋建筑主体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。

2、房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、通风系统、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统、监控系统、智能门禁系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

3、对依法应由专业部门负责日常管理和维修养护的公用设施，聘请专业部门进行日常管理和维修、养护工作（例如：

电梯、消防系统等）。

4、本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、公厕、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、道闸及小区景观设施等）的维修、养护和管理工作。

5、本小区的管道、堤围等排涝设施的运行、维修、养护和管理工作。

6、本物业规划红线内的属配套服务设施（健身设施、儿童游乐设施、运动场所、游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理工作。

7、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、“四害”灭杀、垃圾的收集、清运工作。

8、小区红线范围内的交通、车辆行驶及停泊的管理工作。

9、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。

10、社区文化娱乐活动的组织、开展、协办工作。

11、物业及物业管理档案、资料的保管工作。

12、空置房、周转房的管理工作。

13、负责安置区内配套污水处理站的运行、维护、管理。

14、负责劝阻、制止、督促整改及纠正安置区内出现的违章搭建行为，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。

15、法规和政策规定由乙方管理的其它事项。

三、服务要求及标准

中标供应商在开展本项目物业管理服务时，供应商必须成立项目物业管理处。

物业管理处应坚持“以人为本，深度服务”的宗旨，充分了解小区特点，重视物业管理法规的宣传，增强有关人员意识，共同维护良好秩序，使物业管理工作在各方面得以正常有效的实施。

本项目小区的物业管理要求可概括为：

“以人为本，制度为据，严格管理，深度服务”，并满足《广州市住宅物业服务收费参考标准》（穗价[2016]992号）四级标准要求。

具体要求包括：

（一）综合管理服务

1、严格履行物业管理法规，在保安、保洁、维护公共秩序、水电维修等方面以IS0900l质量体系为标准，规范管理行为。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全。

4、设置管理处，配置较完备的办公设施和办公用品，周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待。

5、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。

6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理执业资格证书或者岗位证书；

物业服务经理具备上岗资格；

服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范，服务主动、热情。

7、公示8小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

10、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

11、经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉。

12、按供电、供水部门的要求负责上门抄取电表、水表数据，计算并代收各住户、商铺承租者每月电费、水费，严格按照抄表员岗位职责规定执行；

按照广州市有关规定和采购人的要求代收物业管理费。

13、规范管理空置房、周转房。

严格按照采购人的要求办理业主收楼入伙、退还周转房、水电过户等手续；

定期巡查上述房屋，对房屋存在的房屋问题进行登记并联系建设单位处理。

14、按时交纳合同约定需交纳的所有费用（如：

公共水电费用、给水总表与用户表之间的差额水费等），并定期向采购人报告相关工作完成情况。

15、文明管理，诚信服务，决不谋取不当利益，坚持低成本运作、高质量服务。

16、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

17、供应商必须有一套完整的现场物业管理制度，必须包括以下几项基本内容：

A、工作计划和工作流程

B、人员编制计划、物料装备计划

C、保安制度、人员出入小区登记制度、物料出入放行制度

D、保洁服务标准

E、绿化管养标准

F、装修管理规定

G、消防安全管理制度

H、污水处理站的运营管理制度

18、本项目除依法由专业部门负责的业务外，乙方不得将小区其他物业管理业务委托给其他人或单位，如有违约，甲方可与乙方解除合同并追究乙方的违约责任。

（二）物业共用部位和共用设施设备维护

1、建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；

发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并作好记录。

2、建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；

建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、安置区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋、单元（门）、户有明显标志；

安置区主要道路及停车场交通标志齐全；

各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；

对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。

4、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的由物业公司聘请相应的专业部门负责）；

共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准。

5、共用设施设备配有专人管理。

操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；

设施设备运行正常，确保不发生因无人管理原因造成设备瘫痪。

消防设施设备完好，可随时启用；

消防通道畅通。

对消防设施进行巡检、养护，并做好记录。

设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。

6、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况；

对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；

需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；

属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向采购人提出报告与建议，根据采购人的决定，组织维修或者更新改造。

7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，监督装修过程。

每周巡查2次装修施工现场，及时处理巡查过程发现的问题。

发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻、制止、督促整改及纠正，及时报告业主委员会和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。

8、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻、制止、督促整改及纠正，及时报告业主委员会和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。

9、小区道路、场地保持基本平整，不积水。

10、窖井不漫溢，保证排水管道通畅。

11、每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等；

每季度2次巡查道路、路面、井盖等；

每周2次巡查楼内公共部位门窗、玻璃及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，定期维修养护。

12、对照明设备按规定时间定时开关，每周巡查2次，及时修复损坏的灯具等，公共照明设备完好率在90%以上。

13、各类共用设施设备系统每周检查1次，每季度保养1次，设备房每季度清洁1次；

其中消防泵启动每年不少于2次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。

14、12小时受理业主或非业主使用人报修，急修1小时内到现场处理，一般维修2天内处理。

15、接到相关部门停水、停电、停气通知后，应向业主做好通知工作。

16、负责安置区水、电管线等设施的运作、保养、维修、安全检查工作，并做好记录。

17、负责小区排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的运行、维修、维护和管理。

18、做好小区内外侧广告画、招牌、指示牌等设施的保护。

19、当供水、供电发生异常时，要及时排除。

20、在接到急修任务时应立即到现场处理。

21、出现设备故障，要及时处理，排除故障，问题处理完后才下班。

22、负责小区绿化灌溉设施的维修、维护工作，发现问题需及时处理。

23、严格按照污水处理站的设计要求和污水排放量做好污水处理站内各种设备设施的运行、维修、维护、管理工作；

按污水处理站的运营管理方案安排专人值班，并做好相关设备的运行、维修保养记录；

按要求购买、投放污水处理运行所需的药品，清理、运输污水处理站运行产生的淤泥、废渣等，当日产生的生活污水需当日处理完毕；

污水处理站出水需满足广东省地方标准《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）第二时段一级标准；

每月向采购人提供该项目的水质检测报告；

按时代缴污水处理站的运行电费。

（三）公共秩序维护

1、配有专职的公共秩序维护员，24小时值班，并在小区主出入口设立秩序维护固定岗24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。

2、设置不少于4个重点区域或重点部位（应有视频监控可记录），对重点区域、重点部位白天每4小