专业知识与实务模拟试题与答案一Word下载.docx

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到本世纪中叶，为了支撑中国实现现代化的总体进程，中国城市化率将提高到75%右。

中国将用几十年时间，完成西方发达国家三、四百年完成的城市化过程。

中国总共有161个大、中、小城市，其中有100多个提出要建国际化的大都市或国际化城市；

国家根据城市人口规模对用地进行审批，于是地方政府“跑部钱进”变成了“跑部要城市人口规模指标”；

一些城市追求城市变大、变新、变洋，盲目对文脉之本、风貌特色的老城区进行成片改造；

大广场、宽马路、豪华办公楼、欧化建筑席卷全国。

地方政府把城市“做大作强”的冲动与中央实施的控制冲突凸显。

2003年以来，各地方纷纷提出投入巨资打造都市的战略规划。

仅从公布的几个地区数字，就可见规划之大、力度之大、前所未有：

昆明要总投资2000多亿元，建设“东方日内瓦”；

南京投资1080亿元，建设金陵古城；

浙江计划投资2665亿元用于几大城市基础建设；

济南计划到2007年，投资1360亿元，建设泉城；

南昌经济并不发达，但也提出投资100亿元用于现城改造；

重庆市公布，仅建渝中半岛城市形象工程，就规划投入200亿元；

浙江绍打造国际纺织中心；

在10年内要计划投资1000亿元。

广东打造大佛山一个地级市，未来几年也要投资千亿元以上。

材料二国家实行积极的财政政策以来，发行的数千亿国债、加上数万亿元配套资金，多数用于城市的基础设施、公益事业和新建国有企业，总项目达到1万多个，这些资金项目的推动，遏制了经济下滑，促进经济发展保持在7%以上。

在地区分布上，投资又集中于广东、江苏、山东、上海和浙江五大地区。

这五大地区工业增加值约占全国的48.5%。

根据有关部门调查，目前房地产企业资金中的70%，来自银行贷款，建筑商项目垫付资金约30～40%靠银行贷款，购房者一半购房资金也靠银行贷款。

几项相加，约有61%的资金来于银行。

根据国家统计局统计，到2002年上半年，全国商品房空置在一年以上的达到1.2亿平方米，占用资金达2500亿元。

材料三现在城市圈地运动正处于加速阶段，我国中部、东部城市建城区范围基本上都扩大了2―3倍以上，小城镇平均扩大1倍以上，西部城市扩张也在日益加速。

这中间，还不包括大批新建城市的扩张。

建设部城乡规划司副司长孙安军介绍，目前，我国已进入城镇化快速发展时期，城市数量从1978年的193个增加到200年的660个，建制镇数量则从2173个增加到了19883个，城镇化水平达到41.6%。

但在城镇化进程背后，各种隐忧也随之泛起。

“由于我国城镇化面临着经济全球化、信息化和资源环境压力并存的特殊背景，应更加防止过度城镇化问题，避免对经济社会发展造成不利影响”。

当前我国城市化风盛行的理论主要有几种：

一是“大城市论”，即城市越大越好，大城市越多越好，我国大城市大少，应该加快发展。

几年来，乡改镇，县改市，县市改区，区、市大拼盘，随意为城市改名、随意提升城市行政等级等现象一发而不可收。

到目前为止，全国有182个城市宣布要建国际大都市；

二是“大都市圈论”。

继珠江三角洲、长三角洲、京津唐三大都市圈之后，各地都在构建区域不等、名称各异的大都市圈，大有中国未来成为国际都市区之势；

三是“大城市成本论”。

这种理论强调大城市投资成本低，回报率高，今后我国投资重点应是大中城市，中小城市投资成本高，回报低，不是发民的重点；

四是“城市天堂论”。

城市是农民摆脱贫困的天堂，农民进城就能富，建城等于为农民建炉灶，农民只要有城市炉灶，步入小康社会就不用愁。

材料四中新网2005年12月10日电建设部副部长仇保兴日前指出，当前在城市化发展的过程中，一些地方存在着浮躁情绪，表现出这样那样的盲目性。

这些“盲目症”，归纳起来有8种：

一是盲目拔高城市的定位。

在全国总共661个大中小城市中，竟然有100多个城市提出要建国际化大都市或国际化城市，还有许多城市要建CBD。

所有城市都向区域的中心挤，显然是不现实的。

二是盲目扩大城市人口规模。

由于国家的土地调控政策需要根据城市人口规模对用地进行审批管理，使得扩大人口规模的冲动越来越强烈。

原来一些地方政府是“跑部钱进”，现在不要钱了，也不要项目，就要城市人口规模指标。

三是盲目提倡多组团的城市空间布局。

多组团布局适应于规模非常大的城市，一般是市区人口规模在150万至200万甚至超过的城市才可以考虑多组团。

但有些中小城市，也盲目追求多组团的城市空间布局，结果导致城市集聚效应大大降低、能耗大增、土地利用效益下降、基础设施成本成倍增加。

四是盲目进行旧城的成片改造。

老城区是城市之根、文脉之本和风貌特色的基本组成部分。

但是，一些地方盲目追求城市变大、变新、变洋，热衷于建设“标志性”建筑，使某些城市的历史建筑、城市风貌遭受了严重毁坏。

五是盲目迎合小轿车的交通需求。

片面强调为防止道路交通堵塞而建造大马路、立交桥和拓宽旧街道，以至于盲目布置超宽的马路，拓宽机动车道，砍伐行道树。

不仅有80多个城市限制小排量汽车，有的城市还限制脚踏、电动两用自行车和自行车上路，甚至对取消自行车道予以立法。

六是盲目进行功能分区。

在许多城市，开发区越建越多，不少还距离城区很远。

结果是，每天数十万的“上班族”浩浩荡荡到开发区工作，下班后又浩浩荡荡回到居住区休息，造成一种“钟摆效应”，从而产生用能、用地、交通三大障碍。

七是盲目进行周边环境的再造。

西部某个缺水的城市，竟然在城市外围开挖了一个人工湖，其面积比西湖还大5倍；

有的城市在容易发生洪灾的地方填河变路，使得泄洪疏导往往来不及；

有的风貌单一的城市还劈山为地，把山推平。

八是盲目修编城市总体规划。

有的城市一换届，领导人就急于修编城市总体规划，出现了“一届政府一张规划”的现象。

城市总体规划一旦出现失误就会导致建设错误，从而造成难以弥补的损失。

中国科学院院士、中国工程院院士周干峙指出：

当前城市化发展中存在的主要问题是“四个透支”即土地资源透支、环境资源透支、能源资源透支、水资源透支；

“三个失小、衡”即城市内贫富差距扩大、城乡经济差距扩大、沿海和内地差距扩大。

中国建设部副部长仇保兴把中国城市化过程遭遇的种种失衡、无序现象归结为几个方面：

搞劳民伤财的“形象工程”，急功近利的规划调整，寅吃卯粮的圈地运动，脆弱资源的过度开发，盲目布局的基础设施，杂乱无章的城郊用地，任意肢解的城乡规划，屡禁不止的违法建筑等等。

材料五在2005年11月召开的“第三届中国人居环境高水平论坛”上，北京国际城市发展研究院院长连玉明表示，认为，中国在城市化进程中，存在着先建设后规划，边建设、边规划的现象，导致了城市建设的无序开发和城市破坏的不可逆转。

比如，现在的大城市交通越来越拥堵，这是城市化进程中出现的典型的“城市病”。

连玉明强调，过高的城市定位、一哄而上的开发热容易造成了城市功能的重复和浪费，进而严重影响到城市健康、理性和可持续的发展。

城市化发展不当，势必导致三方面的损失：

资源的巨大浪费；

居民生活质量下降；

商务成本上升进而导致竞争力的丧失。

有专家算了一笔账：

1996年至2003年中国耕地减少一亿亩，其中建设占地2240万亩。

到2030年中国人口将达到16亿，根据中国的粮食需求和目前城市土地利用方式、强度计算，到2030年建设占用耕地的极限是1.5亿亩，而城市化需要占地4亿亩!

当前的城市化方式将在中国无法持续。

有专家担心，中国正在进行的城市化建设，要把现代的账单甩给后代去付。

材料六如何解决人口、资源与环境的协调发展，成为中国城市化不能回避的严峻挑战。

中国建设部副部长刘志峰表示，推进城市可持续发展，是中国的必然选择。

中国科学院院士、工程院院士吴良镛亦表示，中国的城镇化不能单纯走西方道路，城市分散、汽车化、郊区化、摩天大楼等城市化模式不仅自身矛盾重重，中国也学不起。

有专家指出，中国必须学会让市场的力量来调节城市规模，长期以来形成的在城市化方面严重排斥和否定市场机制作用的倾向，如规划城市规模、左右人口和资金等生产要素的流向等，必须改变。

同时，必须建立起以“发展克服城市病”、以“规划减少城市病”、以“管理医治城市病”的全新观念。

从政府制定政策的角度，提出解决给定资料所反映问题的对策建议。

要求：

有针对性，有条理，切实可行。

字数不超过350字。

多选题

3、不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含的步骤有（）。

A．现金流量分析

B．选择投资方案

C．估计相关的现金流量

D．将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论

E．计算有关的评价指标

4、在社会总供给大于社会总需求时增加财政支出，反之则减少财政支出，这符合财政支出的（）。

A．公平分配原则

B．效益原则

C．客观性原则

D．稳定与发展原则

5、经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：

住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。

对此，下列分析合理的是（）。

A．该地块的最佳土地用途为住宅

B．出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误

C．按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高

D．投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险

6、在房地产投资信托基金的组织结构下，不属于物业管理企业所承担的责任是（）。

A．策划租户的组合及物色潜在租户

B．改善租用物业的环境

C．制订及落实租务策略

D．执行租务条件

7、狭义的工程保险不包括（）。

A．建筑工程一切险（及第三者责任险）

B．安装工程一切险

C．机器损坏险

D．人身意外伤害险

E．货物运输险

8、房地产投资项目的成本利润率等于（）×

100%。

A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

9、关于房产税的筹划，下列说法中错误的是（）。

A．房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产原值是房产税筹划的关键，因此可将附属设备与房产分开核算、分别进行管理，以减少房产的原值

B．应合理控制修理支出金额，使其免于计入固定资产原值

C．对以出租房产收取固定租金的，应按租金收入乘以12%的税率计缴房产税

D．对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，被投资方要按房产余值为计税依据乘以12%的税率计征房产税

10、社会主义市场经济条件下，公共财政的功能主要包括（）。

A．拉动需求职能

B．资源配置职能

C．公共采购职能

D．收入分配职能

E．经济稳定职能

11、下列不可以表达盈亏平衡点的是（）。

A．产量

B．质量

C．产品售价

D．单位可变成本和年固定成本等绝对量

12、2002、2003年1－7月全国固定资产投资情况

注：

固定资产同比增长32.7%，基本建设增长30.1%，更新改造增长40.1%，房地产同比增长34.1%，其他投资同比增长32.3%。

在2002年1-7月份、2003年1-7月份固定资产投资数额最多的是（）

A．其他投资

B．房地产投资

C．基本建设投资

D．更新改造投资

13、材料1

美国总统奥巴马2月3日在民主党参议院政策