房地产课程设计完整.docx

房地产课程设计完整.docx

《房地产课程设计完整.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产课程设计完整.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产课程设计完整

课程设计

题目：

XR房地产项目可行性研究

学生姓名：

黎昕

学号：

班级:

13班

专业：

房地产开发与经营

指导教师：

重庆大学城市科技学院建筑管理学院

2016年12月

摘要

项目投资是企业发展的重大决策，这种选择和决策，无论是扩大再生产还是开拓新市场，都将对企业发展起着关键性作用。

房地产项目投资决策分析是房地产企业管理中最重要的决策，对企业的盈利能力、资金结构、偿债能力以及长远发展都有着直接影响。

随着我国市场经济的快速发展，市场竞争越来越激烈，投资主体和投资渠道趋于多元化发展态势，如何有效利用和优化配置资源，提高投资决策水平，成为当前房地产开发企业经营发展中的突出问题。

因此，能否做出正确的项目投资决策是房地产企业经营发展的关键。

房地产开发具有的投资大、周期长、地域性强、易受国家政策法规影响的特点，使房地产投资活动充满风险和不确定性，房地产企业作出投资决策前必须对拟建项目的可行性进行系统的分析和论证，为企业决策提供科学依据。

房地产开发项目可行性研究决定了一个开发项目是否应该投资，以及提供如何投资取得最佳效益的方案。

一个好的可行性研究报告应该能评估开发项目的潜在风险和收益，评价经济社会效益，预测项目的成功率以及是否能给企业带来期望的收益。

本文借助可行性研究这一理论工具，选择笔者实际工作中的一个现实案例，对天元置业公司拟建设的XR房产开发项日进行可行性分析，试图将MBA所学理论知识与实际联系起来进行研究论证。

本文属于应用型论文，综合运用了定性分析和定量分析相结合、宏观分析和微观分析相结合、静态分析和动态分析相结合等论证方法，重点分析了XR开发项目的市场可行性、财务可行性和不确定性。

同时，侧重对项目的外部环境，项目区域市场状况，项目本身优劣势进行深入分析。

并在此基础上，预测项目经济上是否合理，财务上是否盈利，风险上是否可控，最后得出项目的可行性结论，以期能够对XR项目的可行性做出不同角度的分析，为天元置业公司的项目投资决策提供参考依据，同时也为其他房地产企业的经营管理，特别是开发类似项目的投资决策提供一种借鉴方法。

关键词：

决策；可行性研究；房地产项目；市场分析；财务评价

一引言

1.1项目简介

天元置业公司是国家一级房地产开发企业，成立二十余年以来，在湘潭市开发的楼盘已近30个，开发类型以纯住宅为主，市场经验较为丰富。

随着湘潭房地产市场竞争日趋激烈，公司一直在寻求转型发展，2016年下半年公司决策层提出了拟建XR房地产开发项目的构想。

1.2研究意义

房地产开发项目投资对企业的发展具有重要意义，但房地产项目投资本身具有投资金额大，建设周期长，资金周转慢，涉及面广，不确定性因素多，政策影响大等特点，一个项目的失败可能会拖垮整个企业的现金流，给其企业带来无法挽回的巨大经济损失。

由此，在天元置业房地产企业投资决策前做好可行性研究工作，为决策的科学性提供保障显得尤为重要。

具体来说，本文的研究意义主要可以概括如下方面：

第一，天元置业房地产公司XR房地产项目决策需要可行性研究。

每个房地产

开发项目的背后都需要投入大量的人力、物力、资金流，开发项目的成败对企业具有重要影响，在市场竞争日益激烈的今天，“拍脑袋”作出项目决策的时代已经不复存在，单纯靠“侥幸”、“运气”获得一个项目的成功几乎不可能。

可行性研究基于客观性的原则，坚持从实际出发，对项目的方方面面作出全面考量，对一些不确定性因素作出合理预测，由此得出的结论更接近事实，更加科学，对企业决策更有价值。

第二，天元置业房地产公司申请贷款筹措资金需要可行性研究。

天元置业房地

产公司的XR房地产项目开发需要巨额资金，企业除自筹资金外，一般主要依靠向银行申请贷款。

银行决定是否发放贷款时，会对企业提供的开发项目的可行性研究报告进行审查，对XR房地产项目的风险和未来现金流作出分析和预测，得出是否具有足够清偿能力的判断，从而决定是否发放贷款以及发放额度。

资金来源于其他途径时，其他投资者也会对项目的可行性报告进行审查。

第三，天元置业房地产公司XR房地产项目主管方的审批依据需要可行性研究。

天元置业房地产公司拟对XR房地产项目进行开发，需将可行性研究报告和其他文件一起向主管项目审批核准机关提交申请，项目主管方会以可行性研究报告为依据，评估该项目是否具有理想的经济效益、社会效益、环境效益，从而决定是否批准。

第四，天元置业房地产公司XR房地产项目的前期工作和实施过程需要可行性

研究。

项目前期工作包括规划设计、人员安排、施工准备等。

在房地产开发项目可行性研究中，对各项工作做出了时间上的安排，进度上的安排。

房地产项目组织实施的依据就是可行性研究分析，它贯穿整个项目过程，保证了投资活动在较长的建设周期内有序进行。

第五，为相关房地产企业进行可行性研究提供有益的借鉴和参考。

讲实际与理

论相结合，对企业，尤其是房地产企业的相关理论和文献进行收集和整理，针对天元置业房地产公司XR项目的实际情况来进行项目的可行性分析，通过与实际案例相结合，为天元置业房地产公司提供了一些合理的建议及意见，既促进了天元置业房地产公司的自身发展，有为相关房地产企业进行可行性研究提供了有益的参考和借鉴。

二项目市场环境分析

2.1宏观市场环境分析

2.1.1经济环境

改革开放以来，我国经济发展实现重大跨越，国内生产总值由1978年的3645亿元迅速跃升至2012年的518942亿元，年均增速高达9.8%，成为仅次于美国的世界第二大经济体。

2013年，我国经济稳中求进，继续引领世界要经济体的发展，作为全球经济增长引擎的作用愈发明显。

未来几年，宏观经济形势错综复杂、充满变数，但有利因素与不利因素并存，世界经济与国内经济稳定增长的基本态势没有改变。

从国际看，各国虽纷纷走出金融危机的阴霾，但是经济发展总体上仍然需求不足。

新兴市场国家资产价格泡沫和通胀风险加大，世界低速增长态势仍将延续一段时间；从国内看，我国仍处于重要战略机遇期，更加注重扩大内需，更加关注发展质量和效益，但集中出台大规模一揽子刺激政策的可能性不大。

随着我国经济转型升级的推进，改革红利、新型城镇化红利越来越多地释放，预计未来经济增长仍将保持平稳健康发展。

特别是今后一段时间，党和国家把新型城镇化作为一个新的发展战略，将为房地产业发展拓宽更大空间。

目前，我国与城镇化水平较高的发达国家相比，城镇人均住房面积仍有比较明显的差距，加之不断增加的城镇人口，未来我国房地产市场仍有较大发展潜力。

根据专家初步计算，即使不考虑投资性需求，未来10年全国需新建成住房约160亿平方米，其中商品住房约120亿平方米。

另根据《2013-2017年中国商业地产行业开发与运营模式分析报告》表明，我国商业地产从2010年开始呈现爆发式增长，截至目前全国商业地产发展依然整体向好，市场逐渐步入理性。

综上分析，未来我国经济运行的基本面没有改变，就当前经济景气状况及未来城镇化战略而言，都是支持本项目的。

2.1.2政策环境

政策和法规往往会直接影响企业房地产项目的投资决策。

因此，影响房地产项

目的政策、法律从全国到城市都不容忽视。

下面，重点分析国家房地产调控政策，

特别是十八届三中全会改革新政对XR项目的影响。

进入新世纪以来，国家对房地产的调控几乎从未间断。

自《关于促进房地产市

场健康发展的通知》于2003年8月出台后，由于这一文件提出要将房地产行业作为我国经济的支柱产业，这使我国房地产业迅速发展。

面临房地产过热，各地房地产价格增长过快，政府相继出台“国五条”、“国八条”、“国六条”等政策来抑制房价不理性上涨，仅2007年一年的银行加息就有5次之多。

2008年是房产调控比较特殊的一年，由于金融危机影响，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏观调控政策开始松动。

应该说，从2008年至今，国家房地产政策调控大致分为两个阶段：

2008年四季度至2009年四季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第二个阶段是2010年一季度至今，国家有关部门密集出台新规，如“国四条”、“国十条”、“国十一条”等，尤其是2013年上半年又出台了“新国五条”，目的在于调节不断上涨的房价，促进房价合理回归。

这一系列调控政策的实施，虽然也出现了越调越涨的怪圈，各地“地王”不断刷新记录，政府卖地收入屡创新高，销售额千亿级别的地产公司不断增多，但是这些政策的实施在一定程度上减缓了房价上涨的快速势头，逐渐步入了平稳增长阶段，同时也对房地产开发企业的投资决策产生了较大影响。

党的十八届三中全会提出，“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等，这些政策层面的改革举措，将对我国房地产市场未来道路的影响意义深远。

根据这次改革新思路，未来房地产调控主要依靠“市场化”手段，减少政府行政干预，增加供应，解决房源不足的问题，将是大势所趋。

十八届三中全会审议通过的《决定》提出，要加快房地产税立法并适时推进改革。

但目前房产税的试行引起了很大争论。

首先，为了控制一线城市房价涨幅过快，抑制投机行为，上海、重庆等地试行了房产税。

根据后续发布的研究报告显示，房产税的试行对房价的抑制作用效果有限，反而是进一步增加了政府税收，抑制了部分商用、民用的刚性需求。

单从湘潭的房价看，当前并不具备实行房产税的条件。

湘潭作为长株潭城市群核心城市，尽管其区位优势远不及省会长沙，但其目前的平均房价仅是长沙的二分之一，特别是随着长株潭融城速度加快，湘潭的区位优势更加得到体现，表现在房价上，其价格上升空间还是比较大的。

因此，目前推行房产税条件并具备。

考虑另外一个指标：

平均房价/城市居民人均月可支配收入。

湘潭为0.5，长沙为0.3，株洲为0.35，比照这指标考虑同为区域城市圈的城市，作为西咸新区的咸阳为0.38，作为长吉图城市圈的吉林市为0.42。

不管是与本城市群的其他城市相比较，还是与区域外相似度极高的城市对比，湘潭的房价上升的空间都是比较大的。

综合论述，当前推行房产税的条件还不具备。

湘潭的房产市场发展具有良好的开发前景。

2.1.3市场竞争环境

投资计划孕育于经营市场之中，作为基础性的房地产业更是如此。

所以，对全

国房地产市场环境的把握是企业决策者应该关注的重要问题。

我国自从1998年取消福利分房制度、实施房改以来，以住宅为主的房地产业保持着持续高速增长，房地产业逐步成为国民经济的重要支柱。

1998-2012年，我国房地产开发对经济增长贡献巨大，年平均贡献超过百分之十。

特别是在金融危机爆发后，制造业遭受重创，而房地产可谓一枝独秀，对我国率先复苏推动经济增长的贡献达到了惊人的19.2%，平均拉动经济增长1.8个百分点。

2013年，全国房地产开发完成投资8.6万亿元，同比增长19.8%，增速快于上年3.6个百分点，商品住宅、办公楼、商业用房开发投资增幅均略高于上年同期。

商品房销售面积为13.05亿平方米，增加17.3%，同比增加15.5个百分点。

各类型物业销售面积增幅均高于上年，其中商品住宅和办公楼销售面积增幅由年初最高逐月回落，商业用房销售面积增幅平稳。

国家重点监测的70个大中城市住房价格继续延续2012年下半年的上涨态势。

其中，新建住房格同比上涨5.7%，环比涨幅为8.8%；二手住宅价格同比上涨2.7%，环比上涨4.6%。

与此同时，房地产市场区域分化逐步明显。

北上广深四个一线城市新建住房价格同比涨幅均超过20%，二手住房价格涨幅均超过10%，此外部分二线城市城市新建住房价格同比涨幅在12%-18%之间。

全年房价涨幅较小的城市基本都是三四线城市。

根据统计数据，新建住房价格涨幅最低的10个城市分别为温州、唐山、海口、蚌埠、三亚、无锡、安庆、牡丹江、大理、韶关，这些城市新建住房价格同比涨幅多数在6%以下。

从未来市场发展看：

房地产市场中长期发展与