最新版韵茶坊茶馆项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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三、市场分析与销售设想7

3.1市场供求现状分析7

3.1.1茶叶生产与消费持续增长7

3.1.2茶消费需求旺盛，市场潜力大8

3.2产品分析9

3.2.1产品功能及特性分析9

3.2.2项目生命周期分析10

3.3消费细分和目标市场选择10

3.3．1需求人群分析10

3.3.2市场定位11

3.4竞争环境分析12

四．建设条件和生产条件评估13

4.1地址选择及装修工程13

4.1．1选址定位13

4.1.2装修工程14

4.2环境保护15

4．3卫生消防条件分析15

4.4节能节水措施分析15

五、组织管理与人力资源16

六．财务分析17

6.1

（一）投资估算与资金筹措17

6.2营业收入、营业税金及附加18

6.2.1营业收入分析18

6.3经营期成本分析19

6.4利润及收益回收期分析20

七．风险及不确定性分析21

八．项目总结22

九．财务附表22

一、项目综述

项目名称：

项目主管部门：

长春市工商局

项目地点：

长春市天嘉水晶城饭店原址

承担可行性研究工作的单位和法人代表：

项目总建设投资：

38.3956万

项目内部收益率：

42%

项目投资回收期：

4.36年

可研结论：

项目从必要性，经济性，技术性上都可行

二、项目概况及必要性分析

“韵茶坊”茶馆用现代的经营管理方式让中国传统文化中茶楼这一特殊消费场所复活并为消费者提供一个休闲娱乐的场所。

为社会各阶层消费者量身打造适合的娱乐空间，顾客在这里既可以亲朋聚会，更可以宴请嘉宾，时而自斟自饮，亦可欣赏曼妙茶艺展示。

韵茶坊将为喧嚣中的都市人送来难觅的安宁与静谧，与宾朋相聚于此更可显出主人的不俗品味。

2.1项目提出的背景

茶馆有着悠久的历史，最早出现在唐朝。

到宋朝茶楼的发展日趋繁荣，到了南宋时期，杭州逐渐成为茶肆的中心。

虽然历经时代的变迁，但是茶楼作为一种能够满足人们休闲需要的服务型行业而承袭下来，随着改革开放和国际交流的日益加深，其经营形势和内容也发生了诸多变化。

2.1.1产业背景分析----中国茶馆产业现状

改革开放以后，曾经一度萎靡不振的中国茶馆业重新焕发了生机，不仅老茶馆、茶楼重放光彩，各种新型、新潮茶园和茶艺馆更如雨后春笋般涌现全国各地，随着茶馆产业化的发展，进入新世纪的中国茶馆更是迎来了她的春天。

现在的中国茶馆业很年轻，她真正的发展不过二三十年；

而中国的茶馆业历史却很悠久。

今天，中国茶馆业已经成为一个朝气蓬勃、极具生命力的新产业。

近年来，茶馆业发展迅速，在北京、上海、杭州、成都等地，茶馆、茶坊已成为地方文化的一种标识，各种以茶为名的饮品店更是层出不穷。

根据数据显示，目前全国约有5万多家茶馆，以北京、上海、成都最多，仅上海就有3000家左右。

品茗之风盛行的北京同时也是茶叶消费增长最快的城市之一，目前北京有6000多家茶叶店，茶馆、茶楼、茶坊也有3000余家。

据不完全统计，全国5万多家大大小小的各色茶馆拥有从业人员近百万，年创造产值达300亿元，茶馆业已经成为拉动我国经济发展的一个重要行业。

而茶馆主要以川、粤、京、杭四派为主。

各地的茶馆都具有不同特色，体现了多元化的茶文化与商业经济相结合的理念。

茶馆主要分为评书馆、音乐茶座等为主要形式。

2.1.2区位背景分析------长春茶馆发展前景

茶楼属于餐饮行业。

但却完全不同于饭店、酒店，因为饭店、酒店是人们必须的消费场所，而茶楼、属于休闲、娱乐场所。

所以对于消费具体群体具有较强的依赖性，属于市场指向型行业。

对于城市城市的消费观念，和生活情趣具有较强的选择性。

所以需要在一个地方的经济相对较为发展的地区才会有生存空间。

长春作为吉林省会城市，消费水平，以及人们对于娱乐服务业的接受程度较高。

此外，长春还聚集了各类企业，茶馆的存在将是其商务会谈，朋友聚会的极佳选择。

目前长春有很多茶楼，主要是分为商务茶楼和综合性茶楼。

商务茶楼主要就是指专用商务谈判，环境安静的茶楼。

综合性茶楼则包括麻将，扑克等娱乐措施。

而随着人们生活水平的提高，茶文化的普及，茶楼已经不单单是商人们专用的平台，更多百姓和茶客也都能消费得起。

2.1.3项目定位分析

饮茶聚会

作为茶楼传统意义上的业务，饮茶聚会也将是韵茶坊的主营业务，茶楼将针对不同消费群体涉及不同价位的茶品档次，包房大小。

在经营茶饮的同时，还配以中国传统糕点以及一些果品，让在茶坊中消费的顾客可以边喝茶，边吃东西，边聊天。

成为都市人群朋友谈心，促进感情，商谈生意的最佳选择。

茶艺表演

中国茶艺馆起步于上世纪九十年代初，经过二十多年的发展有了长足的进步，并以中国传统文化元素逐步向海外扩展。

有着“心灵驿站”之称的茶艺馆与茶馆、茶楼有着本质区别。

倡导“青茶一杯，觉悟人生”的中国茶艺馆被人们称作为“心灵回归的驿站”，抑或是中国传统文化“温馨的港湾”，培养出了一大批中国式的淑女和绅士，使人得到了精神上的升华。

韵茶坊将通过茶艺表演这一形式，进一步让更广大的消费者通过青茶悟觉人生。

茶道培训

对于那些经常在茶坊光顾的对于茶艺有着一定兴趣的顾客，我们也将为其提供一些专业的茶艺培训如茶的分类；

每种茶的生产工艺；

水的分类；

每种茶和用水的关系；

每种茶的茶汤的味道；

如何去泡茶；

泡茶的时间；

小壶茶法的演绎或无我茶会的演绎；

茶礼仪；

有关茶壶的知识等。

借此机会不仅弘扬了中国的茶道文化，更为茶坊吸引了一大批回头客。

2.2项目基本设想

2.2.1选址及规模设想

目前，茶馆规模大体可以分为3种。

一是200平方米左右的；

二是300至600平方米左右的；

三是800平方米以上的。

其中，现有茶馆和正在筹建的新茶馆中，三四百米的居多，约占50%左右。

这一现象说明了什么？

我想，原因很多。

比如，部分茶馆投资者从“试一把”开始向“多投资、多挣钱”迈进了一大步；

部分茶馆投资者虽然看好茶馆业的前景，但流动资金不够充分，或者缺乏项目和项目储备，因而还不能或还不敢大投资。

今后一个时期，茶馆规模方面有两种发展趋势。

第一，一二百平方米的茶馆将开得更多。

这种茶馆，硬件和价格中挡，服务一流。

而且，主要开在中高档社区内或周边，融入社区文化。

硬件和价格中挡，服务一流。

这是基于以下消费心态：

有些朋友，在办公室见面不方便，而到家里见面，关系的火候还没到。

此时，在住所附近或小区内的茶馆等休闲场所见面往往成为首选。

同时，社区文化与社区服务体系建设是城市建设的重要组成部分，政府、企业和消费者都越来越重视。

这使得投资者看好把茶馆开到社区的前景。

这种茶馆的经营策略是：

以休闲风格为主，营造温馨的氛围，硬件和价格中挡，服务一流。

切勿因价格中档而降低服务水准，而应努力提供充满人性化的优质服务，使茶馆成为社区的优秀住户。

第二，七八百平方米以上的茶馆也会有一定的发展。

这是因为投资者追求规模效益和连带效益。

这类茶馆，会更多地开在城郊地带（如北京四环、五环周边）或公园内，以自然景色和多种特色项目取胜。

对规模大的茶馆来说，经营性项目与项目储备更为重要。

否则，将难以支撑正常的营业额。

综上，韵茶坊定位规模将在300平米左右，定位于高档住宅小区周边，并且周边拥有为数不少办公楼等，是容社区聚会与商务洽谈功能于一体的茶楼。

2.2．2项目申办程序

茶楼也属于餐饮行业。

　　根据我国《食品卫生法》及相关法规的规定，开办餐饮企业需要办理以下手续（以个体工商户为例）：

　　到辖区工商所申领个体工商户营业执照；

　　到辖区环保局申请办理排污许可证；

　　到辖区卫生监督所申请办理卫生许可证。

在此过程中从业人员必须进行健康检查、接受食品卫生知识培训，培训合格后领取健康证才能从事餐饮服务业；

　　如开办规模较大的餐饮企业，还要在装修之前向消防部门申报消防审批，拿到消防合格证后才能开业；

　　向辖区税务机关办理税务登记证；

　　如有特殊需要，可去辖区质量技术监督局办理组织机构代码证。

　　如果以有限责任公司的形式开办餐饮企业，在工商局办理营业执照的过程中还需要提交公司章程、验资报告、股东会任免决议等资料，并需要去辖区质量技术监督局办理组织机构代码证

一、排污证，在政务大厅环保局窗口办理。

需提供：

1.申请报告

2.房屋租赁合同或房屋产权证

3.业主或法人身份证时限：

3个工作日

二、健康证与卫生知识培训证,在疾病预防控制中心办理。

空腹，带二张照片，体检，进行卫生知识培训，然后发健康证。

三、卫生许可证，在政务大厅卫生监督所窗口办理。

1、从业人员健康证及卫生知识培训证

2、营业场所使用平面图

3、排污许可证时限：

10个工作日

四、营业执照，成立餐饮公司的，到工商局注册大厅办理；

个体经营餐饮，到所在地工商所办理

2.3项目必要性分析

2.3.1宏观必要性

在中国现阶段人民生活水平不断提高，对于文化娱乐生活的需求也不断增长，茶楼的出现，不仅满足了这一广大社会需求，更重要的是，茶楼作为一种中华传统文化的载体，其社会文化价值远远高于其经济价值。

茶馆是茶文化事业和休闲产业的重要窗口，对茶产品消费有重要拉动作用。

比如，很多有闲工夫、闲钱和闲情逸志的消费者，是在茶馆学到了科学的茶叶泡饮方法，感受到茶文化的博大精深。

又比如，台湾冻顶、梨山、安溪铁观音、武夷山大红袍等高档名优乌龙茶就是从茶馆走向民间、走向大众的。

通过茶馆的辐射功能，茶业产业链之间的关系和茶产业与相关产业的关联度得到了加强，到茶馆消费成为休闲时尚，海内外资金和项目找到了更多的、更安全的结合点。

茶馆业与游业关联度较强。

现阶段，茶产业属于资源型产业，具有比较优势；

旅游业则属于支柱型产业，具有竞争优势。

好茶往往长在好山好水之地。

如何使茶产业的重要行业茶馆业具有竞争优势？

低成本扩张的方式之一，就是加强与旅游业的关联度，优势互补。

很多茶产品，如茶叶、茶具、茶邮票、茶音乐CD等，完全可以包装成旅游产品，茶馆可以成为旅游景点，还可以将茶园、紫砂制造企业、茶叶博物馆、茶膳饭店等与原有旅游景点相配合，整合成茶文化旅游项目。

2.3.2微观必要性

茶楼业平均利润率较高。

尽管技术含量不高，但发展却几位迅速。

不少中产阶层人士热衷于投资茶馆业除了时尚的拉动作用、“（招待费）肥水不流外人田”的心理、将办公室和会客室或会议室延伸到茶馆等因素外，最重要的原因是：

茶馆业的平均利润率较高。

在经营管理没有大失误的前提下，可以达到30%至65%，超过了银行业11%、汽车工业25%的利润率。

项目开发空间较大。

现阶段，茶馆单纯打拼硬件的时期已经基本结束，服务也在逐步完善中。

相对而言，影响茶馆利润的主要因素是项目和项目储备。

这方面，给茶馆投资者与管理者留下了较大空间。

当然，项目和项目储备不足，也会带来较多的遗憾。

三、市场分析与销售设想

3.1市场供求现状分析

3.1.1茶叶生产与消费持续增长

十几年来，世界茶叶生产发展很快，茶叶产量从1990年的252.3万吨增长到2007年的379.5万吨，增幅达50%；

贸易量从1990年的113.4万吨增长到2007年的154.9万吨，增幅达37%。

从出口大国的出口走势看，特别是近五年来，肯尼亚、中国和斯里兰卡三国的出口仍在扩大，而印度