规范市场行为 促进行业健康发展Word格式文档下载.docx

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在上海，甚至出现几家中介联合起来，在开发商刚刚开盘后，即悉数吃下所余房子，再抬高房价推向二手房市场牟取暴利。

因此，切实落实国务院稳定房价的精神，加强对房地产中介服务业的规范管理，理应成为"

组合拳"

的一项重要举措。

本文利用2004年第一次全国经济普查资料，结合2005年有关数据，对越秀区房地产中介行业发展现状进行分析，为今后进一步规范及发展我区房地产中介行业提供一些参考依据。

一、房地产中介在房地产市场中的活动

　　房地产中介不仅填平了产权人与置业者之间的"

地点性间隔"

时间性间隔"

和"

社会性（所有权）间隔"

，而且还形成了不动产市场的扩散效应和波及效应，是房屋商品形态变化运动过程中各种关系的集合。

由于房地产自身的高成本、不可移动性、融资的需要和市场信息不对称等一系列特征，使得房地产与其他商品比较起来更需要借助中介来实现价值。

房地产市场运作过程中大致可分为四个阶段（见图1），从图中的运作过程中可以看出，房地产中介服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、评估、物业管理等始终渗透于市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。

房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。

二、我区房地产中介概况

（一）各项指标均位居市属各区首位

　　根据第一次全国经济普查资料（以下简称经普）显示，我区房地产中介的各项指标均位居市属各区首位。

从房地产中介法人单位数看，我区排名第一，共有473家，几乎占了广州市房地产中介法人单位数的四成（见图2）；

从主营业务收入情况看，我区排名首位，达8.75亿元，远远高于其他市属各区（见图3）；

从从业人员人数来看，我区的从业人数达0.75万人，占据了广州市房地产中介人数的大半壁江山（见图4）。

房地产中介密集分布在越秀的主要原因是我区属于典型的老城区，又是中心城区，人口密集，拆迁成本高，地少新房少。

图2

图3

图4

（二）房地产中介总量不断扩大

　　我区房地产中介行业数量在房地产行业恢复发展的十几年中迅速增加。

1996年我区房地产中介企业仅有131家，根据经普数据显示，2004年我区房地产中介企业达473家，下属分支机构264家。

我区房地产中介企业的数量平均每年以17.41%的速度递增（见图5）。

图5

（三）内资投资独占鳌头

　　按登记注册类型分，我区房地产中介行业由内资、港澳台商投资、外商投资三类企业组成。

根据经普资料统计，越秀473家房地产中介企业中，内资企业有449家，占行业机构比重高达94.93%，从业人员人数为4441人，占整个行业比重的58.85%。

其中，私营有限责任公司有318家，占行业机构比重的67.23%，从业人员人数为3381人，占整个行业比重的44.81%；

港澳台商投资公司有9家，占行业机构比重的1.9%，从业人员人数为1898人，占行业机构比重的25.45%；

外商投资企业15家,占行业机构比重的3.17%，从业人员人数为1207人，占行业机构比重的16%（见图6）。

从企业数量和从业人员数量两项指标来看，内资投资企业均排首位，从数量上独占鳌头。

但从所占比重分析，港澳台商及外商投资企业的规模明显优于内资企业。

图6

（四）呈现中小规模企业为主的行业格局

　　目前，我区房地产中介明显呈现以中小规模企业为主的行业格局。

根据经普有关数据显示，我区房地产中介行业格局中，中小规模企业数量多、比重大，其中房地产中介行业营业收入1百万以下的企业比重高达81%（见图7），营业收入1千万-2千万的企业及2千万以上的企业比重总共才4%。

整个行业尚处于初级发展和不成熟的阶段，需要进一步加大扶持和引导力度。

　　图7

（五）二手房交易稳步发展

　　我区具有优越的地域优势，成熟的生活氛围、繁华的商业环境、优越的名校资源对投资者和置业者都具有极大的吸引力，但因为我区一直属于市中心城区，人口密集，拆迁成本高，又受土地规划限制，使得一手楼供应非常有限。

导致我区的新房价格一路走高，2004年我区新房每平米的均价已经突破万元。

而二手房因为楼龄偏长，又是单体楼居多，价格逐年下降。

整个区域新房、二手房交易价格呈现出逐年拉开差距的态势（见图8）。

受上述种种因素影响，众多投资者和置业者选择在我区购买二手房。

近几年来，我区二手房交易呈现稳步发展的态势。

（见图9）。

图8

图9

　　三、存在问题

（一）品牌企业相对较少

　　由于投资成本低，市场准入门槛低，致使素质不高的企业相对过多，品牌企业相对较少，一些品牌大规模经营的企业，其单个的门店也常常被同一区域内更多无品牌且不规范执业的小店所包围，经常可以看到我区某地段房地产中介多过"

米铺"

的现象，冲淡了规范经营企业的品牌优势。

不规范企业利用低成本的低价服务，凸现规范经营企业的高成本劣势，抢夺招揽顾客，使得市场存在"

优不胜、劣不汰"

的无序竞争现象。

（二）法律法规体系不完善

　　1、现有的《城市房地产管理法》1是仅有的一部具有严格意义的法律法规。

之后相继出台的《经纪人管理办法》2《城市房地产中介服务管理规定》3、《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》4虽然对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定,对中介违规行为进行了部分列举,在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，但都还不是严格意义上的法律法规。

　　2、在房地产中介设立方面，房地产主管部门的审查和工商部门在登记方面的规定并不一致。

《城市房地产中介服务管理办法》要求设立中介机构先到房地产主管部门审查，才能到工商部门登记，而依据《经纪人管理办法》工商部门对中介机构登记不需要主管部门的审查。

这造成房地产中介机构中，绝大多数未经过房地产主管部门审查而直接到工商部门登记领取营业执照，这在一定程度上造成了房地产中介服务人员素质差，专业水平低的现状。

　　3、房地产中介市场的国门已经打开，目前涉及房地产中介咨询业对外开放管理的涉外服务贸易类法规只有《对外贸易法》、《指导外商投资方向暂行规定限制》及《外商投资产业指导目录》。

而这个领域其他的涉外法规管理法规条例则几乎是空白。

4、现有的制度滞后。

现有的佣金收取都是根据计价格[1995]971号文《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的有关内容，即房屋买卖代理收费的，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。

此规定至今已经10年有余了，与日益增长的经济不相适应，且没有明确最高限额3%是单方还是双方。

导致房屋中介大打"

擦边球"

，通常做法是房地产中介对买方收取3%，卖方收取2%。

经不完全统计，这一做法高达90%。

从区物价部门相关人员处了解，大部分房地产中介价格投诉都集中在佣金收取纠纷上。

（三）违规行为时有发生

　　1、过度炒作"

楼花"

。

"

的过度炒作主要是一些中介代理企业的员工，在开发商预售许可证下来前，利用各种关系订下多套房子，然后等到价格上涨后，签正式《商品房预售合同》前再抛出。

向接盘的购房者收取认购协议书上约定的价格与双方达成一致的价格之间的差价。

炒"

，扭曲了市场的价格信号，扰乱了市场正常的供需秩序，助长了价格的过度上涨。

　　2、利用职业便利欺诈。

中介经纪人素质良莠不齐，部分有意隐瞒重要信息。

诸如对于房屋质量、房屋产权及其他权利设定等影响房地产交易的重要信息，房地产经纪人为促成交易而故意隐瞒这些信息，从而引起很多纠纷。

（四）监管有待加强

　　目前，房地产中介行业处于一个管理松散、缺乏约束的阶段。

据区物价检查所价格举报中心有关负责人介绍，凡消费者举报经查实后，基本以退款为主，作出处罚的比例相当少，这主要是由于物价、房管和工商三个行政部门在纠纷发生时往往不能联合执法造成的。

正因为违规操作成本低，市场中不少中介公司敢于乱收费、违规交易。

同时，行业协会也缺乏自律性监管，没有充分发挥自身的作用。

（五）网络房地产市场开发有待加强

目前我区绝大部分房地产中介没有网络交易平台，只有为数极少的房地产中介（如中原、满堂红等）有网络经营理念，但系统及配套功能不够强大，只是处于上传信息的初级阶段，尚未发展成电子商务。

如没有引入SIS（集成系统）、MLS（多重上市系统）、MMC（中央帐户管理和信贷管理中心）等网络系统。

从侧面反映出房地产中介市场发展还不成熟，还有很大的发展空间。

四、发展趋势分析

　　国家陆续推出的宏观调控政策对于房地产中介公司影响较大，房地产中介公司面临新一轮的洗牌。

主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。

根据有关数据显示，今年"

六一"

以来，二手房成交量萎缩了20%至30%。

这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局。

同时，中介公司的拓展受到影响，预期增速会放缓。

　　根据其他国家和地区的经验，在成熟的房屋市场中，二手房的交易量往往大幅超过新房的交易量。

粗略估计，美国的房屋市场交易中，二手房交易与新房交易之比是3∶1，香港则高达5∶1，一些西欧的房地产市场，二手房交易更是占了交易总量的95%以上。

目前，广州市还处在大众继续改善居住条件，城市化快速发展的时期，新房在一定程度上解决了长期以来福利住房制度和目前高速城市化所导致的住房严重紧缺问题。

由于我区是典型的老城区，受地域限制，未开发的土地少，各项配套设施完善。

可以预见，在整个广州市属各区中，我区将率先成为二手房交易量大幅超过新房交易量的区域，房地产中介在我区房地产行业中扮演的角色将越来越重要。

　　根据美国房地产经纪协会公布的一份调查报告显示，全美房地产经纪协会的70多万名成员中，60%的经纪人使用电子邮件与顾客联系，60%的房地产公司在因特网上建有网址，72%的房地产公司通过因特网做成生意。

根据最新的第15次中国互联网发展状况统计报告显示，我国的上网计算机总数达到了4160万台，是1997年10月第一次调查结果29.9万台的139.1倍；

我国的上网用户总人数为9400万人，是1997年10月第一次调查结果62万上网用户人数的151.6倍，两者的增长速度均位于世界前列。

近年来，广州颇具规模的房地产中介开始有网络经营理念，网络平台、网络经纪人应运而生，发展非常快。

专家预测，"

鼠标+水泥式"

的新型主体占据房地产中介服务市场将是未来的发展趋势。

　　从长远来看，房屋二级市场的发展是不可避免的趋势，并且其市场主导能力和市场空间将日趋庞大。

但是，中介还远远没有达到它应该发挥的作用。

有鉴于此，有必要对房地产中介的功能定位进行重新整理提升，积极借鉴和引进国际中介的先进经验和做法，促进整个房地产中介市场的成熟与发展。

下面提出进一步促进房屋二级市场持续健康发展的若干建议，以供参考。

五、几点建议

（一）完善法律法规体系

　　西方国家之所以有较为发达的中介行业,就是法制比较健全。

美国是世界上房地产业发达的国家,其中介服务业十分发达,形成了较为完善的房地产中介服务体系。

战后的日本积极学习美国经验,根据本国实际情况及时制定了自己的房地产中介法规,如《房地产交易业法》,使得日本中介业得以规范发展。

有鉴于此，我区应加大调研力度，进一步了解掌握区内房地产中介的第一手材料，针对房地产中介市场经营活动的各类业务、各个环节，积极向上级部门建议，制订一整套规范管理、可操