房产估价师《经营与管理》精讲班课件讲义37Word文件下载.docx
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【内容框架】
第一节 房地产资本市场
第二节 公开资本市场融资
第三节 银行信贷融资
第四节 房地产投资信托基金
第五节 房地产项目融资
第一节 房地产资本市场
■房地产市场与资本市场
■房地产权益融资
■房地产债务融资
私人市场融资与公开市场融资的区别主要在于资本投资是否可以公开交易
1.房地产市场与资本市场
随着房地产价值的提高，需要金融机构提供贷款
随着信贷规模增大，金融机构为了规避风险，实施抵押贷款证券化
所需资金量增大，实现了房地产权益的证券化
【重点难点】房地产资本市场的组成部分
私人权益融资
私人债务融资
公开权益融资
公开债务融资
2.房地产权益融资
2.1房地产权益融资的特点
2.2中国房地产权益融资状况
2.3私募股权投资的概念与种类
2.4私募股权投资的特点
2.5私慕股权投资的优缺点
■是所有者权益而非债务
■资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润，最典型的是股票
■房地产权益资本传统上主要在私人市场融通，但随着证券市场的发展，房地产企业从公开资本市场融资的比例正在逐渐提高
■从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者
■在美国，机构投资者主要是退休基金、房地产投资信托基金、人寿保险公司和外国投资者
■由于权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或根本不参与权益融资
【重点难点】不同类型房地产企业权益融通方式不同
企业类型
主要权益融资方式
特点
有限责任合伙企业有限责任公司
通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金
该类股权投资的流动性较差，出售量有限，融资能力也有限
股份有限公司
房地产投资信托基金
通过在公开市场上发行股票融通权益资本
该类股权投资流动性较好，面向大众投资者，融资能力较强
【20XX年真题】
关于房地产权益融资的说法，正确的有（ ）。
A.资金融入方需要还本付息
B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E.权益融资主要来源于个人投资者
[答疑编号5573090101]
【答案】BCD
【解析】A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。
E权益融资主要来源于机构投资者。
参见教材P284-285。
房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。
（ ）
[答疑编号5573090102]
【答案】√
【解析】参见教材P284。
债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。
[答疑编号5573090103]
【答案】×
【解析】表述的是权益融资的特点。
参见教材P284。
■目前我国房地产企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏少，资产负债率高
■当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险
■概念
●是对非上市公司进行的股权投资
■种类
●发展融资
●夹层融资
●基本建设权益基金
●管理层收购或杠杆收购
●重组和合伙制投资基金
■资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节
■多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资
■一般投资于私有公司即非上市公司
■比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报
■投资期限较长，3～5年
■流动性差，无直接交易
■资金来源广泛
■多采取有限合伙制，避免双重征税
■投资退出渠道多样化
2.5私募股权投资的优缺点
■私募股权融资比上市和债务融资成本高
■但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急
3.房地产债务融资
3.1房地产债务融资的概念
3.2房地产债务融资的特点
3.3债务融资的类型
3.4债务融资来源
■通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险
■所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用
■需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除
某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（ ）。
A.发行可转换债券 B.发行普通股股票
C.发行优先股股票 D.发行公司债券
[答疑编号5573090104]
【答案】D
【解析】债务融资不会稀释股权。
参见教材P287。
3.2房地产债务融资的特点（四性）
■短期性
■可逆性－负有到期还本付息的义务
■负担性－需要支付利息
■流通性－债券可在市场上转让
无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。
[答疑编号5573090105]
【解析】权益融资需要承担项目风险，债务融资不承担。
3.3债务融资的类型（四类）
3.3.1银行信贷
3.3.2商业信用
3.3.3企业债券
3.3.4租赁融资
■按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款
■按期限分为短期贷款和中长期贷款
■按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票据贴现
■指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式
■商业信用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种
■优点是方便和及时
■缺点是存在信用规模、信用方向等局限
■哪些企业可以发行债券
●股份有限公司
●国有独资公司
●两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司
■特点
●企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债
■实质
●转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁
●主要应用于大型设备租赁领域
■房地产领域中的应用
●回租租赁模式
●售后回租模式
租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。
A.置业投资 B.设备租赁
C.售后回租 D.权益融资
[答疑编号5573090106]
【答案】C
【解析】主要是两种模式，一是回租租赁，一是售后回租。
参见教材P288。
■商业银行和银行类金融机构
■国际上还包括保险公司、退休基金等机构投资者
■还包括抵押型房地产投资基金、商业房地产抵押支持证券
■银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源，即可以用在建或建成的房地产做抵押，也可以公开发行企业债券进行债务融资
■对于有比较好的盈利前景的房地产项目，金融机构在提供债务融资的同时，还提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。
A.发行企业债券
B.向银行借入信用贷款
C.房地产开发贷款
D.在公开市场上发行股票
E.土地储备贷款
[答疑编号5573090107]
【答案】ABCE
【解析】D股票属于权益融资。
债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。
参见教材P288。
第二节 公开资本市场融资
1.相关概念
2.证券市场概述
3.房地产企业公开资本市场融资方式
4.公开资本市场融资中的定价问题
■资本市场
●期限在一年以上的各种资金借贷和证券交易
●包括国债市场、股票市场、企业中长期债券市场和中长期放款市场
■公开资本市场
●指可公开交易的证券市场，包括股票市场和债券市场
●公开资本市场融资
●通过证券市场融资
2.1证券市场的分类
2.2证券市场的构成要素
2.3证券市场的功能
■筹资功能：
为资金需求者筹集资金
■定价功能：
为资本决定价格
■资本配置功能：
通过证券价格引导资本流动从而实现资本合理配置
3.1何为房地产上市公司
3.2房地产企业的股票市场融资
3.3房地产企业的债券市场融资
■指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%的上市公司
3.2房地产企业的股票市场融资（四种）
■首次公开发行
■配发－向原股东配售股票
■增发－向不特定对象公开募集股份
■认股权证
增长与配股在本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点，而且定向增发在一定程度上还可以有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题，因而越来越多的地被房地产公司利用
■公司债券
■可转换债券
●指上市公司发行的在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券
●兼具债券和股票的特征
■分离交易的可转换公司债券
【归纳总结】房地产企业公开市场融资方式
房地产企业权益融资
房地产企业债务融资
首次公开发行
配发
增发
认股权证
公司债券
可转换债券
分离交易的可转换公司债券
下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。
A.发行公司债券
B.权益型房地产投资信托基金
C.发行股票
D.商业银行贷款
[答疑编号5573090108]
【答案】A
【解析】BC属于权益融资。
D银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。
参见教材P296。
4.公开资本市场融资中的定价问题（企业发行股票的价值判断）
4.1企业或资产估值模型
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