某生态旅游项目二期可行性研究报告Word下载.docx
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某生态园有限公司（以下简称公司）成立于2003年6月，注册资本800万元，主要从事旅游、休闲农业、餐饮、娱乐业的开发与经营，先后投资3000万元，兴建了某生态园、某县金碧辉煌娱乐城、某县蓉园洗浴中心、某县湘悦酒楼以及某县连云山峡谷漂流等项目，每个项目都取得了可喜的成绩。
其中，某生态园和连云山峡谷漂流已成为湘北地区旅游业的名片而享誉三湘，某生态园是岳阳地区唯一一家五星级休闲农庄。
法人代表江鹏程，1964年1月出生于某县长寿镇，1984年毕业于中国地质大学，1987年在中国地质大学就读在职硕士。
1984年，大学毕业后，被分配到湖南地质矿产局，先后担任团委书记、省直机关团委区片副书记和所长助理等职，1990年辞职下海经商。
2002年，江程鹏同志回到家乡岳阳某县，投资某生态旅游园项目，并经营管理至今。
2006年，江程鹏同志荣获湖南省十佳青年农民称号。
公司现有员工76人，通过4年多的努力，已经培育了一支技能齐全、训练有素的项目开发管理团队，其中高层管理人员5人，均有丰富的从业经验和技能水平。
公司具有各项符合现代化企业理念的规章制度、营销战略、工作流程、绩效考评体系，企业正处在高速发展阶段。
项目管理团队简况及其素质结构见下表。
图表1项目管理团队素质结构一览表
序号
姓名
性别
年龄
文化程度
职务
01
江鹏程
男
45
硕士
董事长
02
钟凌湘
32
大专
总经理
03
喻惠国
58
副总经理
04
黄安根
55
财务总监
05
张燕舞
女
27
营销总监
1.1.4项目简介
某生态公园北与江口村相连，南接金罗村和英江村，西临九丰村，东界张市村，面积2.25平方公里。
同时为了保护和控制景区内的生态环境，从核心规划边界向外扩充200米，形成景区的生态控制范围，面积为1.85平方公里，并将江口村、九丰村、英江村、金罗村、仗义村、张市村的山林划入生态公益林保护范围；
某景区的旅游经济影响范围将辐射至岳阳、长株谭地区以及部分湖北江西广东省区。
整个项目分三期建设，一期工程总投资2880万元，形成固定资产2450万元，现已运营4年。
某已成为某县主要旅游景区和亮点景区。
4年来，累计接待游客50万人次，其中接待港、澳、台地区和日、韩等国人士2000余人次，中央军委原副主席张震、全国政协原副主席毛致用以及原湖南省委书记杨正午、原省长周伯华、省委常委副省长徐宪平都曾到某视察或入住盘石山庄。
本项目系第二期工程，主要建设三大类旅游区即民俗体验类旅游区、休闲度假类旅游区、拓展类旅游区。
项目总投资2291万元，建设工期为8个月。
项目建成后，2008—2012年内年均销售收入1507.05万元，累计增加利税收入3617.71万元左右。
项目三期工程正在详细规划中，预计投资2100万元。
1.2项目背景
随着经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，城市化的不断扩大，闲暇时间的逐渐增多，生活节奏的不断加快以及竞争的日益激烈，人们对于休闲活动、接触大自然、回归俭朴生活的需求正快速成长，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的山村自然环境中放松自己。
1.2.1某县旅游态势
某县重视旅游业的发展，县九届党代会，十四届人大一次会议将“建设生态大县，发展旅游产业”确定为全县社会经济发展的首选战略，将发展生态旅游作为县域经济发展的一项重要措施来抓。
2004年，县旅游局以建设旅游大县为目标，大力推进旅游精品建设，全年共接待境内外游客22万人次，比2003年同期增长18.1%，旅游收入达2200万元，比上年同期增长22.4%；
2005年全县共接待境内外旅游人数达20万人次，旅游收入8000万元。
某县预计2008、2009、2010年接待旅游人次分别达到50万、80万、100万，这为本项目带来巨大商机。
1.2.2盘石村基本情况
盘石村具有良好的生态资源，经济基础较好，旅游业已经开始萌芽，并得到了当地政府和村民的大力支持。
某景区2002年底奠基建设，作为某县重要的生态旅游景观，其依山傍水，山体植被茂盛，湖光山色秀美，山水植物构成了某特有的风景。
目前某景区以商务会议旅游为主要旅游形式，游客以某县、岳阳市的商务会议专项旅游的游客为主。
●山：
盘石村面积的80%为坡地，林地面积3200多亩。
●水：
汨罗江盘石村段的水域面积有0.97平方公里，年最高水位57米，最低水位51米，分别在1954年和1983年发过洪水。
●经济：
盘石村全村127户，人口538人，2003年全村GDP总值为64.56万元，人均1200元，2004年全村GDP总值96.84万元，人均1800元，2005年全村GDP总值118.36万元，人均2200元。
●旅游业：
2004年景区接待游客10万人次，营业收入540万元，2005年接待游客12万人次，营业收入597万元。
1.3项目可行性研究原则、范围与依据
1.3.1可行性研究原则
1严格执行国家有关标准、规范、法规和政策，坚持安全可靠、保护环境的原则，合理确定服务方案。
2以市场为导向，以经济效益为中心的原则，根据农家生态旅游市场实际营销情况，全面分析供求关系，提出合理的建设规模。
1.3.2可行性研究范围
本报告通过周密的市场调研与投资论证，重点研究和阐述下列本项目相关问题：
1项目背景及项目建设必要性；
2市场分析与建设规模；
3建设条件与厂址选择；
4建设方案与功能布局；
5项目实施计划；
6投资估算与资金筹措；
7效益预测与财务分析；
8项目融资与风险防范。
1.3.3可行性研究主要依据
图表2项目研究依据一览表
来源
内 容
1
某县政府
《某年鉴》2005年10月
2
某县旅游局
《某县旅游发展总体规划》，2005年10月
3
湖南省人民政府
湘政发[2005]24号
4
《某风景区详细规划2005-2020年》
5
湖南农业产业化建设领导小组
湘农产[2005]2号
6
岳阳市财政局
岳市财农[2005]26号
7
开发商
公司章程、法人执照、营业执照、财务报表
8
项目市场调研情况、项目简介、公司简介
9
农业基本建设项目管理办法和其它相关资讯
10
项目可研编制单位有关专家顾问对宏、微观市场的洞察、把握及了解
1.4二期项目主要技术经济指标
图表3项目主要经济技术指标表
指标
单位
指标值
备注
总占地面积
亩
2700
开发14亩用地，租赁其余用地保护生态平衡
总建筑面积
㎡
4700
主要设施设备
万元
190
原有设施装饰设施添置
绿地率
%
61.7
项目建设周期
月
项目投资总额
2290
投资利润率
11
投资利税率
16
全部投资回收期
年
4.48
财务净现值（k）
124.78
12
项目内含报酬率（EIRR）
12.37
13
项目贷款偿还期
人民银行3-5年贷款利率
14
项目资产负债率
43.65
2.项目建设必要性
2.1符合国家产业发展政策，属于国家鼓励发展的产业
目前，我国正在大力建设社会主义新农村,《国家十一五规划纲要》指出，坚持把解决“三农”问题作为重中之重，实行工业反哺农业、城市支持农村，推进社会主义新农村建设。
2006年，全国的旅游主题为中国乡村游,将“旅游产业促进社会主义新农村建设”作为旅游业发展的重要目标之一，进一步加强乡村旅游产品项目的开发。
国务院提出发展休闲农业和乡村旅游是建设现代农业、推进社会主义新农村建设、构建和谐社会的重要途径。
为拓展农业的休闲和文化传承功能，满足城乡居民日益增长的休闲观光需求，促进农民增收和城乡统筹，又好又快地发展休闲农业和乡村旅游产业。
2.2国内外休闲农业发展现状与趋势
20世纪70年代休闲农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了传统休闲农业、都市型休闲农业、科技型休闲农业、奇异型休闲农业等多种休闲农业经营模式。
还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动。
如法国农村的葡萄园和酿酒作坊很多都是对外开放的，游客不仅可以参观和参与酿制葡萄酒的全过程，而且可以在作坊里品尝，在作坊里亲自酿酒并将酿好的酒带走，享受与城市商店里买酒不一样的自然乐趣。
这些葡萄园和酿酒作坊的旅游收入往往高出他们的葡萄和葡萄酒的收入。
我国的台湾地区在20世纪70年代逐渐达到中等小康生活水平、人们的生活方式和消费方式由劳动型转向休闲型后，开始陆续将果园、农场于农闲或假日开放社会大众参与，观光果园在台湾出现。
经过单一果园、多类农园、主题式农园和整合式农园四个阶段的发展，目前已拥有1000多家休闲农园，已成为一种新兴的农业发展形态。
进入90年代，随着我国人民生活水平提高，休闲农业和乡村旅游也应运而生。
一些有特色的休闲农业基地，如浙江金华石门农场的花木公园、自摘自炒茶园，富阳县的农业公园；
福建漳州的花卉、水果大观园，厦门华夏神农大观园，建阳县黄坨乡蛇园，东山县鲍鱼观赏村；
广西柳州水乡观光农业区；
山东枣庄石榴园；
海南亚珠庄园；
河南周口市“傻瓜农业园”；
上海浦东“孙桥现代农业开发区”；
四川成都市郊区的“小农庄度假村”等，项目独特、条件优越，不仅为人们拓展了更广阔的游览空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。
据中南林学院的朱玲介绍，目前广东省已有80多个观光果园，每年接待游客400多万人，收入达10多亿元。
2.3符合农村城市化发展的需要
无论是经济可持续发展还是社会可持续发展，在所有的发展中国家内，都涉及农村城市化问题，因为农村城市化是一个不可避免的发展趋势。
走经济可持续发展道路，拓宽市场经济，为农民提供新的就业机会，走环保的路子，发展便利交通模式，提高能源效率实现节能，发展第三产业，合理使用土地，以尽快消除贫困，建立防治自然灾害的系统。
为了推进农村经济向农村城市化方向前进，我们在综合治理上下功夫，教育引导广大群众从思想观念、思维方式、工作和生活方式等方面尽快适应推进农村城市化的需要；
我们为了在开发利用自然的同时，从保护自然、保护生态环境入手，尽量提高生态环境质量，使发展建立在生态系统良性循环的基础上来发展我们的经济，这是与当前的大气候相适应的，符合城市化建设的需要。
2.4创造良好的社会效益和经济效益
本项目的开发，将推进农业产业的战略性调整，提高农民及其他社会成员的整体素质，为区域经济注入新的活力有着积极而现实的意义,并有良好的经济效益和社会效益。
随着我国农业已经从全面短缺向供应平衡或供过于求转变，以及人们在旅游、游憩等领域消费水平的提高，不少经济较为发达的城市对其郊区的农业产业结构进行了调整，以适应人们多层次、多样性消费的需要，适应我国农业格局的改变需要。
城市郊区农业已不仅仅是为城市提供粮食需求，而更多、更重要的是提供环境与休闲资源场所。
在这一前提下，城市休闲农业也应运而生，发展休闲农业还能增加农村就业机会，增加农民收入渠道，提高农民收入，改善农村产业结构。
并且增加城乡居民接触，拓展农民人际关系，缩短城乡差别，提升农村生活品质有着重
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