德国住房制度分析报告Word文件下载.docx

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而在需求端，制度的侧重点在于提高租赁者支付能力和保障承租人权益（“租购同权”）。

第二，在住房市场发展的同时严控市场投机行为：

主要通过税收制度（规定期限内转售征收高额资本利得税）配合“先存后贷”的信贷政策抑制市场投机性需求。

第三，除直接政策推动外，我们认为，在德国国债收益率、银行存款利率处于低位的背景下，租赁市场成为一种安全性相对较高、收益相对有所保障的投资渠道，吸引低风险偏好主体参与投资。

除私人机构直接投资租赁市场之外，住房合作社模式下非居住性会员直接入股合作社提供资金，可获得4%的年化收益率。

本报告将针对德国租赁市场的这三个特色，分四个部分分析德国住房制度：

（1）德国住房市场现状：

租赁主导，租赁供给主体多元化；

（2）供给端促租赁的制度：

对多元化建造主体土地、资金、税收的三维扶持；

（3）需求端促租赁的制度：

提高租赁者支付能力，保障承租人权益；

（4）需求端抑投机的制度：

税收制度配合“先存后贷”的稳健资金体系。

德国住房现状：

租赁主导，房源供给主体多元化。

德国住房结构以租赁为主导，根据欧盟统计局数据，16年住房租赁率约48.3%（对应51.7%的住房自有率），在欧洲主要国家中处于最高。

进一步拆分租赁住房的供给主体，根据德国住房和房地产公司联邦协会数据，64%的租赁房源由个体/家庭提供，36%由专业化机构提供。

而在专业化供给机构中，私人机构供给占比38%（占租赁总房源14%），市政公司占比28%，住房合作社占比26%，供给主体多元化且以私人租赁房源为主体。

德国住房合作社：

市场重要的住房供给主体。

住房合作社本质是为社员提供租赁房屋的股份制公司。

就其住房成本而言，由于前期缴纳的股份费可以获得股息收益，退社时可以退还，叠加其租赁费相较市场租金有一定折扣，综合来看住房成本相对直接购/租房均较低。

运作模式方面，会员申请入社后一次性缴纳会员费（获得对应股份），合作社利用会员费以及银行贷款进行住房建设（依需定量），按合同分配社员入住，而社员除享受永久租赁权之外，同时也按照持股比例获得定期股息分红。

供需两端促租赁的制度：

供给端土地、税收、资金三维扶持多元建设主体，需求端提供补贴，保障租客权益。

供给政策方面，前期以住房合作社、限制盈利企业和市政公司为主要建设主体，后期通过土地、资金、税收三维优惠鼓励多元化建设主体参与供给，引导私人机构建房转化为社会福利住房。

其中，资金端优惠体现在无息或低息贷款，税收端优惠体现在所得税、土地税等税收减免，而在土地端，一方面政府购买土地（德国土地私有制）之后，将土地以低价出让用于社会住房建设，另一方面，《土地地上权条例》奠定土地使用权的法律基础，分离所有权、使用权，降低建房成本。

需求政策方面，政策的着力点在于提高承租人支付能力和保障承租人权益，除保障承租人的合约权益之外，更重要的是实现了“租购同权”，保障承租人社会权益。

需求端抑制投机的制度：

税收配合“先存后贷”的资金体系。

在推动租赁市场发展的同时，我们认为，政府通过税收和资金制度抑制投机行为也是促进房地产市场平稳发展的重要一环。

税收方面，规定期限内转售所征收的高额资本利得税极大地提高了转让成本，而“先存后贷”的信贷政策则延长了购房贷款周期（存款两年后才可获得贷款），挤出市场短期投机行为。

一、德国住房现状：

租赁主导，房源供给主体多元化

从德国百年住房制度的演变史来看，历史环境因素导致政府曾面临多次严重住房短缺问题（如一战后、二战后、后期东西德合并时期）。

而在住房短缺之后，政府通过供需两端制度设计多次推进租赁住房市场的发展，住房租赁率（租赁家庭占比）自一战后逐步提高，目前已经相对稳定。

德国联邦统计局最早可查数据显示，1998年住房租赁率为59.1%，到2014年住房租赁率达到54.5%，期间仅变动4.6个百分点，德国“租赁主导”的住房市场结构已经相对稳定。

根据欧盟统计局数据，2016年德国住房市场约48.3%的家庭选择租房居住（对应51.7%的住房自有率），住房租赁率在欧洲主要国家中处于最高，且显著高于其他主流国家水平，如租赁水平第二高的丹麦租赁率为38.0%（与德国相差10.3个百分点）。

注：

住房租赁率按家庭统计，统计居住在租赁房屋中的家庭占比；

欧盟统计局与联邦统计局统计方法有区别，不能做纵向对比

细分联邦州住房租赁率来看，德国联邦统计局数据显示，2014年16个联邦州（含柏林、不来梅和汉堡3个市州）中，8个联邦州住房租赁率高于德国整体均值，而8个联邦州低于整体均值。

其中，首都和第一大城市柏林的住房租赁率最高，达到86%（对应14%的住房自有率），第二大城市汉堡的住房租赁率次高，达到77%（23%的住房自有率），而租赁率最低的德克赛尔州租赁家庭占比达27%。

德国共16个联邦州，其中柏林、不来梅和汉堡为市州

对应德国市场的高租赁率，我们进一步拆分德国存量住房（尤其是租赁租房）的供给主体。

德国住房和房地产公司联邦协会数据显示，11年德国住房总存量4054万套，其中2325万套（占比57%）为租赁住房。

租赁住房的供给呈现多元化主体并存的特点，其中，64%的租赁房源由个体/家庭提供，36%由专业化机构提供。

就专业化机构的类型来看，主要有私人专业机构、市政住房公司、住房合作社、教堂、公共住房公司等，其中由私人专业机构提供的房源占比最高，占租赁总房源的14%（占机构租赁房源的38%），市政住房公司提供房源占比10%，住房合作社提供房源占比9%。

这里我们需要指出的是，在政府以宏观支持手段解决住房短缺问题的初期，住房合作社和市政公司是社会住房（政府提供补贴支持建设的用于中低收入群体居住的福利住房）的主要建设主体。

而目前私人机构逐步供给占比提高，成为机构租赁房源的主要供给主体主要有两点原因。

一方面，后期政策逐步转向支持多元化社会主体参与社会住房建设增加供给，政府引导私人机构建房转化为阶段性社会福利住房；

另一方面则是因为租赁市场作为一种相对安全的投资方式，一些低风险偏好的投资者，如信贷机构、保险公司、房地产基金公司等参与市场供给。

德国社会存量住房能够较好满足居民住房需求，根据德国联邦统计局和住房和房地产公司联邦协会数据，14年德国户均套数1.05套/户，租赁主导的住房市场结构能充分满足居民住房需求，且套均面积92.9平方米/套，人均居住面积44.6平方米/人，居住质量有所保障。

所有指标时间为2014年，房屋拥有者的平均年龄计算时间为2009年，如果是家庭拥有，仅记录户主年龄。

在这一部分的最后，我们需要指出，从房屋可购买性的角度来说，目前德国房价水平（以各国房价/家庭收入衡量）相对较低，房屋自有率较低的背后实际上是具有购买能力的住房群体对租赁房屋的偏好，而我们将在下文进一步分析政府对租赁房屋供需两端的支持。

横向比较各国家新房购买所需年数，以70平米的新房房价计算，根据NationalStatisticalAuthorities数据，德国家庭平均仅需要工作4.7年即可购置房屋，购房年数在主要欧洲国家中处于较低水平。

纵向比较德国房价和收入涨幅，德国房价涨幅有效控制在收入涨幅之内，根据CEIC数据，00-16年房价年均复合增速1.58%，而收入年均复合增速1.75%。

另一方面，从购房人群的特点来说，房屋拥有者平均年龄59.1岁，39.4%都是已退休者，购买房屋的主要理由则是为退休提供保障。

员工净工资为扣除雇员社会缴款以及所得税后工资

分值区间0-5，0代表完全不重要，5代表非常重要

二、供给端促租赁：

由国家供给到扶持多元化建造主体

德国住房在一战、二战、东西德合并后经历了大规模的住房短缺时期，住房政策历经国家大规模供给、多元化建设主体参与供给、市场需求扶持和市场化规范四个阶段，政策中心从提高供给到扶持需求、从国家管控向市场自由化逐渐转变。

而在不同的历史阶段，德国政府分别出台了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。

一战后出台的《地上权条例》奠定了土地地上权的法律基础，实现土地和建筑物的分离，从土地端降低了建房成本；

二战后至今出台的《住房建设法》、《住房补贴法》、《住房租赁法》、《私有住房促进法》这四部法律是德国住房制度的“四大基石”，分别为社会住房建设、低收入者的租金补贴、租赁市场行为规范和私有自住房促进搭建了法律框架。

我们将德国住房支持制度划分为供需两端的支持，在这一部分主要分析供给端的支持政策（《地上权条例》、《住房建设法》、《住房补贴法》），政策支持主要体现在土地、资金、税收三个维度，支持对象方面，前期政府推动住房合作社和市政公司参与建房，后期政策进一步引导社会多元化主体共建住房保障体系。

在分析供给端支持政策之前，我们首先对供给端重要的参与主体—住房合作社做一定介绍。

1、住房合作社：

兼具居住、社区、安全投资属性的第三种住房模式

住房合作社起源于1862年的汉堡，起初受工业革命迅速发展影响，主要通过互助建房模式解决工人住房紧缺问题，后来逐步发展成为入会社员提供租赁住房的互助组织。

在德国住房短缺初期，受政府资助推动，合作社成为社会住房建造的重要供给主体。

（1）合作社运营模式：

“众筹建房”，全员持股

从运作流程来看，合作社可以分为筹资阶段、建设阶段、后期运营阶段，分别对应社员的申请缴费阶段、等待阶段、入住和退出阶段。

筹资阶段（对应会员申请缴费阶段），会员申请入社后需一次性缴纳会员费，获得相应的股份，合作社利用会员缴纳的会费以及银行贷款进行住房建设。

申请条件方面，在住房短缺初期，政府以土地、资金、税收优惠推动合作社成为社会福利住房的主要供给主体，租金以成本租金为主，承租人（即会员）限制为社会中低收入群体。

而现阶段由于合作社数量及提供的住房数较多（17年全德有近2000家合作社，提供约230万套住房，占租赁房源总量的10%），且一些合作社转向提供市场住房（提供市场住房时政府不提供土地、资金优惠，仅给予所得税优惠），已不限制申请收入条件，各收入阶层公民均可申请入住。

在建设阶段（对应会员的等待入住阶段），会员在申请缴费初期即签订合同确定未来租住的房屋类型，合作社依需定量，根据前期租赁合同的签署情况确定最终建设数量，在建成后，按照社员入社的时间顺序，依次分配给社员租住。

在后期运营阶段（对应社员入住和退出阶段），合作社负责社员入住后对房屋进行维护，为社员提供社区活动，对社内初始筹资和房租进行资金管理。

而社员入住之后需要按房屋类型定期支付房租，享有永久租住权。

这里需要指出的是，合作社与社员之间签订的是永久租赁合同，社员按期交付房租即可享有永久租住权。

但同时，合作社也提供了三类主要的退出机制，第一，社员可以将永久租赁权转让或赠予他人；

第二，社员可以直接申请退租，取回初期缴纳的股份费；

第三，部分合作社之间相互合作，为社员提供基于“换股”的“房屋变更”服务。

当社员想要更换居住地点，加入另一个合作社时，在新旧合作社之间存在合作关系的前提下，社员可以直接将所持旧合作社股份“置换”到新合作社，同时支付或补偿其中差价，便捷地实现房屋变更。

具体来看合作社运行过程中的管理机制，合作社本质上是股份制公司，根据德国公司法，采用“股东（社员）-监事会-董事会”三层管理结构。

由合作社成员投票选举产生成员代表，成员代表选举产生监事会，监事会任命董事会成