与开发商签订买卖合同.docx

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与开发商签订买卖合同

与开发商签订买卖合同

　　篇一：

签和正式签纸质合同的区别

　　开发商手续齐备就能办理签，开发商在开发商处得电脑上填写合同，然后来我局进行打印，签合同打印出需要买受人与开发商签字盖章就可以备案。

　　签是一种方式，《商品房买卖合同》才是实体的。

签的意思是说通过络和房管局联同步签订《商品房买卖合同》，就如你所说，签完之后所有条款都以制式的形式打印多份，确认无误后，在后面签上我们的名字和手印.这就是《商品房买卖合同》。

　　现在都是这样签的，以避免一房多买.

　　上签合同与纸签合同实质是一样的，区别只在于合同签订的方式不同而已。

一般情况下购房者都会与开发商先签订草拟合同，草签完成后，打印出来，双方确认无误之后，再统一在上签订正式合同，签订完成后，相关部门进行备案审核，审核通过后，产生备案号，显示在合同每页的右上角，然后由开发商打印出合同，在打印出来的合同上签字盖章，双方各持所需的份数。

　　首先需要进行购房资格审核，审核通过后，才能进行签备案。

对于签备案，一般情况下购房者都会与开发商先签订草拟合同，草签完成后，打印出来，双方确认无误之后，再统一在上签订正式合同，签订完成后，相关部门进行备案审核，审核通过后，产生备案号，显示在合同每页的右上角，然后由开发商打印出合同，在打印出来的合同上签字盖章，双方各持所需的份数。

　　如果开发商的实际成交价格高于其在房管局的一房一价备案价格，签备案则无法通过。

所以，请您先向开发商了解详情，从而判断您购房合同签备案的问题。

　　篇二：

签订房屋买卖合同7大注意事项

　　签订房屋买卖合同7大注意事项、

　　1、买卖身份莫简单

　　即买房人的确定、卖房人的审查。

确定好以谁的名义买房，他可能涉及到将来过户、继承等问题。

同时，注意轻易不要以他人名义买房，由此引发纠纷的情况很多；卖房人应是开发商，少数例外。

购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。

如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。

　　2、售楼广告多睁眼

　　很多购房诉讼是因广告宣传而起。

在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。

开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“便宜”：

优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。

实际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至法院讨说法。

　　为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。

　　3、五证审查须从严

　　目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。

不出示“五证”原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。

　　对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的利害关系，较为困难。

最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。

五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》）。

　　正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。

《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。

一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。

规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。

　　根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。

　　建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发

　　商出售的是期房，应要求出示该证。

如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。

　　房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。

有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。

　　XX年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。

　　4、样板房中少联翩

　　在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。

并且该样板房布局讲究、装修精美，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置身于自己将来的房子中，被样板房迷惑，放松了很多应该注意的购房问题。

结果在购房入住后，发现房屋和样板房有不小差距。

　　虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

但很明显，购房人是需承担一定的举证责任，要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。

所以买放人对于样板房要头脑清醒，如购买的房屋同样板房，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致，要把样板房情况在合同中确定。

考虑到样板房可能拆除或结构内容等

　　发生变化，建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。

另外，还应注意整体楼房的结构。

顺义法院受理了一起噪声超标引发的商品房买卖合同纠纷案。

原告胡女士要求被告北京某房地产开发有限公司为其免费调换一套与原告所购房屋同等面积、同等价格的楼房，并赔偿原告12485元的经济损失。

XX年4月，原告装修后入住,不久发现自己房屋下面有振动和噪声，经了解是被告在原告房屋下面设计和安装了地下供水系统。

随着住户的增多，振动和噪声越来越大、越来越频繁，导致原告无法居住。

XX年8月20日，原告委托顺义区环境保护局环境监测站进行了鉴定，该站出具的监测报告显示原告地下的噪声超过正常标准，原告随后起诉。

　　5、认购书前要盘算

　　在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。

这里说明一点，签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序，建议购房者不要轻易签订认购书。

如果有的购房者的确看上了某个项目的房子，担心错过，必须签订认购书，则应注意以下问题：

　　首先，根据XX年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款），并且出卖人已经按照约定

　　收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　其次，无论认购书具不具备成为购房合同的条件，其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。

再次，购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”，二者法律后果是不同。

　　6、合同条款多把关

　　在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。

　　购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。

　　就合同主要条款说明如下：

（1）关于房屋面积方面的条款。

　　商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。

应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。

　　目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。

为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：

2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退

　　篇三：

如何签订商品房买卖合同

　　一、商品房买卖的不同阶段

　　1、购房前的准备

　　就是你准备购买什么样的房子。

这个阶段重点是要对所选购楼盘的地理位置、户型以及周边环境进行全面了解，同时还要对开发商的资信进行调查。

　　2、签订认购书和商品房买卖合同

　　购房者在签订商品房认购合同和商品房买卖合同时，还应签订补充合同，要注意查看开发商的资质，这是购房的第二个阶段。

　　3、交房验房和办理产权登记

　　开发商在办理完登记后，移交入住，签收“两书”，申领产权证。

　　二、商品房买卖应注意事项

　　1、要查看五证

　　一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。

其中前两个证是由规划委员会核发的，开工许可证是由建委核发的，国有土地使用证和

　　商品房预售许可证是由土地资源和房屋管理局核发的。

而这其中最主要的是看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两证有了，原则上就没有大问题。

特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。

签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利地办理产权证。

　　2、如何阅读售楼书

　　售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是衡量开发商资质的一个重要标准。

为了确认预售许可证的真实性，一是可以通过互联查询，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。

其次是，仔佃查看售楼书上所载明的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息是否真实有效，然后再决定是否购买。

阅读售楼书要注意留意广告信息，有些开发商会采用一些比较模糊的说明方式，比如10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多么合适、优越，那这其中的伸缩性就太大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟车程来说明地段位置，这已经被国家工商局认定为违法广告。

可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

　　3、售楼书内容是否具有法律效力？

　　购房者在看了售楼书之后非常感兴趣，但是又怕买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？

怎么办？

那就是在与开

　　发商签订商品房买卖合同时，一定要坚持把售楼书中所承诺的内容明确地写进商品房销售合同中。

一旦开发商没有按照售楼书中所承诺的履行义务，他就要承担违约责任。

　　4、认购书里的定金和订金的区别

　　定金是一个专门的法律概念，其目的在于对合同的成立、履行起担保作用。

给付定金的一方不履行合同时，则无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同时，应该双倍返还其定金。

而订金则不对合同本身起担保作用，给付订金的一方不履行合同时，有权要求返还订金。

所以，在认购书中一定要分清是哪个“定”（订）字，因为其有不同的法律内涵。

通常开发商在认购书中都有这样的条款，自签订认购书之日起必须签订商品房买卖合同，否则定金不预退还。

我们的建议是，购房者在签订认购书时，可将这个条款改为自签订认购协议之日起多少日之内前来与房产商洽谈商品房买卖合同，如因合同条款分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还