商贸园基地建设项目可行性报告.docx
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商贸园基地建设项目可行性报告
商贸园建设项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目名称与承办单位1
1.2研究工作的依据、内容及范围1
1.3编制原则3
1.4项目概况3
1.5技术经济指标6
1.6结论7
第二章项目背景及建设必要性9
2.1项目背景9
2.2建设的必要性10
第三章建设条件13
3.1项目选址13
3.2主要建设条件13
3.3项目建设条件优劣势分析28
第四章市场分析与销售方案31
4.1市场分析31
4.2营销策略33
第五章建设方案34
5.1建设目标34
5.2功能定位34
5.3建设方案34
5.4建设标准36
5.5公用工程38
第六章环境影响评价40
6.1环境影响40
6.2环境保护与治理措施41
6.3评价与审批42
第七章项目组织与管理44
7.1组织机构与职能划分44
7.2劳动定员44
7.3经营管理措施44
第八章劳动、安全、卫生与消防46
8.1编制依据及采用的标准46
8.2安全卫生防护原则46
8.3自然灾害危害因素分析及防范措施46
8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施47
8.5消防编制依据及采用的标准48
8.6消防设计原则48
8.7火灾隐患分析48
8.8总平面消防设计48
8.9建筑防火49
8.10火灾检测报警系统49
8.11预期效果49
第九章项目实施进度50
9.1实施进度计划50
9.2项目实施建议50
第十章项目招投标方案52
10.1招标原则52
10.2项目招标范围52
10.3投标、开标、评标和中标程序52
10.4评标委员会的人员组成和资格要求54
第十一章投资估算和资金筹措55
11.1投资估算55
11.2资金筹措及使用计划57
第十二章财务评价58
12.1费用与效益估算58
12.2财务分析59
12.3不确定性分析60
12.4财务评价结论60
第十三章建设合理性分析61
13.1产业政策符合性分析61
13.2清洁生产符合性分析61
13.3规划符合性分析61
13.4项目建设环保政策符合性分析62
13.5环境承载性分析62
13.6结论62
第十四章结论与建议63
第一章总论
1.1项目名称与承办单位
1.1.1项目名称
xxxxx商贸园建设项目
1.1.2项目承办单位、法人代表
项目承办单位：
xxxxx市xxxxx区xxxxx镇人民政府
法人代表
1.1.3建设性质与地点
建设性质：
新
建设地点：
xxxxx镇政府驻地北侧，北靠xxxxx路，东靠xxxxx道，南靠xxxxx村
1.1.4可行性研究报告编制单位
编制单位：
1.2研究工作的依据、内容及范围
1.2.1研究依据
1、关于编制《xxxxx商贸园建设项目可行性研究报告》的委托书、合同书；
2、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；
3、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
4、国家发改委发布的《建设项目可行性研究报告编制指南》；
5、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法和参数》；
6、国家计委，经贸委，农业部《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见的通知》（计经贸[2002]2668号）；
7、农业部《农副产品加工业"十一五"发展规划》；
8、国务院《关于加强新阶段"菜蓝子"工作的通知》；
9、《xxxxx商贸园规划设计说明》；
10、国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程；
11、项目单位提供的基础材料；
12、现场勘查所得的资料和数据。
1.2.2研究内容及范围
根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：
1、对项目提出的背景、必要性、市场前景进行分析，对项目发展趋势进行预测；
2、对项目的建设条件、建设规模、交通条件等进行研究；
4、对项目建设内容、公用设施等技术方案进行研究；
5、就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；
6、对项目实施进度的确定；
7、进行项目投资估算、经济社会效益分析；
8、提出项目的可行性研究工作结论。
1.3编制原则
1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；
2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；
3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。
排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。
4、节能与降耗并重。
1.4项目概况
1.4.1项目单位
本项目由xxxxx市xxxxx区xxxxx镇人民政府投资建设。
xxxxx镇位于xxxxx省xxxxx市东北。
1.4.2建设规模与目标
本项目征地16150平方米，厂区东西宽95米，南北长170米。
本项目主要建设市场商贸大棚、门市房、停车场等。
本项目投产后，将极大地促进周边地区农副产品的流通，丰富市民的菜篮子。
本项目可容纳商户100户，人流量可达5000人d。
1.4.3场址概述
本项目位于xxxxx镇政府驻地北侧，北靠xxxxx路，东靠xxxxx道，南靠xxxxx村。
该区域农副产品资源丰富，交通发达，给排水、电力、电讯等公用基础设施条件完善，不涉及拆迁，各项建设条件十分优越。
1.4.4提出的理由
1、城市发展计划方面
xxxxx镇现有的批发市场具有规模较小，不能满足需求，抑制城市发展等缺点。
随着xxxxx区城市一体化的发展，需建一座广域型，现代化物流设施齐全的农副产品批发市场。
2、流通贸易方面
把xxxxx镇构筑成xxxxx区及周边县市的输出口贸易和相关商品的物流基地，担当低价位，安定的购买场所的作用，为物价安定做出贡献。
3、道路交通方面
xxxxx镇东距xxxxx、连场80公里；路、xxxxx路等省级公路穿境而过，交通十分便利。
4、地域经济活性化方面
随着新商家的市场参与，带动竞争发展，流通正常化，物流费用和交易费用的节省，因此需建具有规模性经济物量的现代化农副产品市场来满足市场需求。
新的批发市场建设，带动货物量及商家的扩大，为剩余劳动力解决岗位，促进地域经济的活性化。
1.4.5项目实施进度
本项目建设期12月，计划于2010年6月份开工建设，期间完成项目的土建、设备安装调试等项工程，预计2011年6月工程全部竣工。
1.4.6总投资及资金筹措
本项目总投资2600万元，其中建设投资2400万元，流动资金200万元。
本项目所需资金全部自筹解决。
1.4.7劳动定员
本项目劳动定员5人，年工作365天。
1.5技术经济指标
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数量
一
占地面积
平方米
16150
二
建筑面积
平方米
15200
三
运行时间
天年
365
四
主要经济指标
1
总投资
万元
2600
建设投资
万元
2400
流动资金
万元
200
2
总成本费用
万元a
253.5
3
年经营收入
万元a
1057.3
4
年利润
万元a
999.1
5
投资回收期
税前
年
2.5
税后
年
3.1
6
财务内部收益率
税前
%
46.40
税后
%
41.28
7
投资利润率
%
38.4
8
盈亏平衡点
%
58.71
1.6结论
1.6.1结论
今明两年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为本项目提供了政策上的支持。
本项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的完整和城市面貌形象的提升。
本项目为xxxxx市xxxxx区xxxxx镇人民政府投资建设，对安置失地农民就业、增加农民收入具有重大意义，为加快xxxxx区城市化发展进程作出了重大贡献。
本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用一些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。
1.6.2建议
①资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。
②本项目是为失地农民创造就业机会，解决生存难题的较好途径，各级政府部门都对此类项目相当关心和支持，在本项目的立项报批、建设、税收征管等多方面进一步寻求政策支持。
③从项目诸多方面的研究表明，本项目的投资开发意义重大、切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施，争取早投资、早受益。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
xxxxx商贸园建设，既是为安置农村剩余劳动力、解决失地农民就业机会的一项民心工程，也是顺应xxxxx市经济发展和市场需求而提出的一项富民强市工程。
目前，世界经济的竞争正在加剧，农副产品的流通也不能例外。
特备是在WTO、FTA体制下大部分农村及农副产品的受害最为显眼。
为了开辟今后拓展的农副产品世界贸易竞争的波高，比以往任何时候都需要通过农副产品批发市场的现代化改善流通现状。
特别是需要改变农副产品不是竞争商品，而是人类健康的生命商品的意识。
为了通过流通的效率化减少流通费用，稳定农副产品的价格，提高农副产品的竞争力，增加农民的收入，持续性带给消费者更安全，更经济实惠的商品，需开发现代化农副产品流通设施，促进农副产品的标准化、规格化、等级化，带动农村的产业化发展。
农副产品批发市场作为食品供应链上的重要一环，战略地位十分明显。
商务部正在加强中国农副产品批发市场的升级改造，大力推动质量安全追溯系统，冷链系统和生鲜农副产品配送中心等建设，确保菜篮子安全。
农副产品既是满足人们生活需要的基本生活资料，又为工业生产提供重要原料，加快建设农副产品批发市场，是解决农民农副产品"卖难"问题，促进农副产品市场开拓，从而推进社会主义新农村建设的重要保障。
2.2建设的必要性
2.2.1促进失地农民就业、增加农民收入的需要
在推进工业化、城镇化建设的过程中，农业土地转化为非农业用地的趋势是不可避免的，任何一个地方的发展都要经历这样的过程。
而在这一过程中，各地就产生了这样一批离开了世代相依的土地，成为既有别于一般农民、又不同于城市居民的特殊群体——失地农民。
但是，由于目前我国的土地征用、补偿、失地农民安置等相关的制度还不够完善，因失地农民而引发的社会矛盾也在一定范围存在，成为影响社会稳定的重要因素。
因此，在征地制度改革中如何解决好这些处于弱势生存状态的失地农民的“生计”问题，也成为了当前摆在各级党委政府和相关部门必须要解决好的课题。
要解决好失地农民的生存问题上，必须建立起“经济补偿、就业服务、社会保障”三位一体模式，实现土地征用与安置劳动力、建立社会失业和养老保险制度同步进行，让农民分享城镇化带来的现代文明成果，使城市化走上持续健康发展的轨道。
就业是民生之本，也是解决失地农民问题的根本出路。
优化就业环境，广辟就业渠道，全方位、大规模地促进失地农民转移就业，城市化进程中解决征拆矛盾的根本办法。
本项目建设不但可以增加农民就业和创业机会、增加农民收入，而且可以促进征地、拆迁、安置、就业进入良性循环系统，有利于加快xxxxx区的城市化进程。
2.2.2保证消费安全，创建放心工程的需要
农副产品质量安全问题，是当前农业和农村经济发展的重大问题，它直接关系到农业可持续发展，关系到农民增收和农副产品市场竞争力的提高，农副产品质量的安全与人民群众生活息息相关，已经成为社会普遍关注的热点.项目
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