土地一级开发招投标问题PPT课件下载推荐.ppt

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工业企业用地申请,土地使用权收购土地入市交易,

（二）目前“熟地”入市交易的土地一级开发工作是谁做的（经营性土地）,、北京市土地整理中心分中心,作为土地一级开发主体，进行土地一级开发,市土地整理储备中心运作土地宗收购宗277.4公顷收回宗110公顷一级开发宗270公顷其中宗63公顷已供应，宗43公顷具备上市条件，宗地906.4个公顷正开发,、“458项目”授权土地一级开发458项目即2004458号文件,从2004年初至2006年11月30日通过联席会，并由土地局批复的土地一级开发项目共238个土地总面积11484公顷1.15万公顷上述项目预计投资总额693亿元,、土地一级开发授权土地一级开发招标列入竞争机制2006年开始宗地招标289公顷土地一级开发项目直接委托,二、关于土地一级开发有关政策,2005年6号文件北京市国有建设用地供应办法中11条,本市有计划地实施政府土地储备工作,收购,征收,收回,等方式储备国有建设用地,土地储备基构依法通过,对储备土地实施一级开发2个主体,土地储备机构组织实施,公开招标选择有资质的房地产开发企业实施,土地一级开发后,按计划供应市场土地,2005540号文件,三、北京市土地储备和一级开发暂行办法,2条,土地储备开发,依法,收购,收回,征收,方式储备国有用地,组织,拆迁,市政,建设,达到土地供应要求,4条,土地储备开发坚持,政府指导,市场化运作,实施主体,土地储备机构,招标选聘房地产开发公司,5条,开发之后,供应市场,土地开发实施方式,11条,土地开发实施方案的编制,编制人,1、市土地整理中心：

重点项目区域,2、区县土地储备中心：

属地项目,编制内容5大项,

（1）宗地范围、土地面积,

（2）控制条件,（4）开发成本概算、开发收益预测,（5）开发计划、实施方式,（3）地上物状况,12条,实施方案,提交联席会研究，定原则意见,1314条土地一级开发实施,

（1）办理立项手续,

（2）办理规划手续,市规委,市发改委核准,（3）办理土地征收和农转非专用手续,（4）办理拆迁手续、完成地上物拆除,市区县建委、房管局,（5）完成项目市政工程规划方案综合,（6）完成各单项市政接用方案、签协议,（7）其他工作,项目建议书,项目可行性研究,报告,土地预审,控规条件,1、土地一级开发任务,1书2证,规划意见书,建设用地许可证,建设用地规划许可证,+,需申报,市政委批准,市国土局及各分局,区县政府及有关乡、镇政府,市政委、市政管理委、道路、雨排水、排污水、供水、燃气、共热、供电、信息管道、有线电视,接用客量、负荷、费用解决方案,2、土地储备机构作为实施主体,自筹资,

（1）机构自己完成实施,

（2）机构委托开发公司完成实施,付2%管理费,3、招标选聘房地产开发公司作为实施主体,自筹资,利润率8%,24条,土地开发成本构成,1、征地拆迁补偿费及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及同级财政和土地主管部门核准的其他支出；

四、市国土2006290号,北京市土地一级开发项目招投标暂行办法,2006年5月20日实施,法律法规依据,中华人民共和国招投标办法,2000年1月1日实施,2002年11月1日实施,2005年5月1日实施,北京市招投标条例,北京市国有建设用地供应办法（试行）,第一章总则,土地一级开发项目招标人,市、区县土地整理储备中心,原则,公开、公平、公正和诚实并接受社会监督,投标人具备条件,有本市开发企业资质招标人及其主要成员没有不良记录拥有相应数量项目资本金招标文件要求的其他条件,项目开发实施方案招标方案招标文件,招标投标开标评标,编制,组织,确定中标人土地一级开发项目承担实施主体,2条,5条,4条,6条,编制实施方案组织实施招投标活动签订委托开发协议开发过程监督管理,实施方案招标方案,项目用地范围、控规条件开发工作内容完成开发时间和周期预计成本限定、收益测算,项目技术要求投标人资质报价、有无标底评标标准委托协议主要条款内容,7条,912条,17条,土地储备中心,是招标人,有四项职责,第二章招标,1、招标前编制,2、实施方案内容,经联席会审核,3、编织招标方案、招标书内容,对投标人实质性要求、条件,招标书的编制,招标方式、招标公告,第三章投标,投标人主体要求有房地产开发企业资质1个投标人2个以上房地产开发企业组成的联合体1个投标人,2123条,编制投标书,评标专家组招标人受到投标文件不足3个招标人应重新招标有下列情况之一，为无效投标8种投标文件不响应招标文件的实质性要求和条件的，评标委员会应当作废标处理中标人不得擅自将其承担的土地一级开发中标项目整体向他人转让，也不得将其土地一级开发中标项目进行直接后转包,第四章开标、评标和中标,25条,27条,29条,30条,36条,五、房地产开发过程,政府统一供应建设用地,土地一级开发,商品房开发,熟地,招标拍卖挂牌,生地,市、分中心实施方案,招标确定开发实施主体,市、分中心为主体,土地使用权人为主体,联合体,成本价.利润率.周期.,通过,确定开发主体,底价标底起始价起叫价,商品房销售,六、关于土地一级开发的概念,

（一）土地一级开发含义,1、定义,指政府委托土地储备机构,依据,土地利用总体规划,城市发展总体规划,年度土地供应计划,控制性详细计划,对确定的宗地,存量国有土地,拟征用土地,拟农转用土地,统一办理,征地农转用拆迁市政基础设施的建设行为,

（二）土地一级开发具备条件,1、土地开发主体资格,有房地产开发资质资金充足财务状况.融资能力依法有效存续的企业,2、待开发土地符合规划、计划条件；

3、土地一级开发制度建立，资金监控体系完善；

4、社会资本长效吸纳机制、风险担保机制建立，完善。

（三）土地一级开发项目承担主体，有4种情况,1、北京市土地储备中心各分中心,作主体,2、市中心分中心,作为土地一级开发项目招标人，中标房地产开发企业做承担主体。

3、房地产开发企业和其他单位利用自有土地使用权，可以实施土地一级开发。

4、联合开发,政府部门土地储备机构房地产开发企业投资部门,联合共同进行项目开发,七、关于土地一级开发工作,

（一）土地储备机构编制,土地储备开发方案.实施方案,责任分工,市重点地块区县属地地块,1、宗地范围,2、土地条件,3、控制条件,4、地上物状况,5、储备开发成本,6、土地收益,7、开发计划,8、实施方式,各项内容要求范本实施方案等8项内容,编制依据,土地发改委规划建委交通委环保,联合对,1、土地2、产业政策3、城市规划4、建设资质5、交通6、环保,

（二）土地一级开发实施部门,土地一级开发实施部门,市中心、各区县分中心招标委托房地产开发企业,1、资金筹措,2%8%,利润率,管理费中心提供资金,利润率自筹资金,2、规划手续市规委,3、项目审批手续核准市发改委,4、征地及补偿市政府、市国土局,5、拆迁及补偿市建委、相关政府部门,6、市政各手续,各委办局市政工程规划方案结合设施,7、实施计划,土地部门与相关委办局,联合办公并联审批方式,局内部,并联合审制度,通过,发通知,8、市国土局向土地一级开发实施主体下发批准文件授权一级开发批复或土地一级开发委托合同。

建设用地批准书。

道路雨水排水污水排水供水燃气供热供电信息管道有线电视,八、土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案编制内容构成,一、项目基本情况二、土地一级开发费用构成投资总额构成三、开发地块与周边征地、拆迁案例对比表四、项目成本分期估算表五、项目进度表六、其它需说明的问题,一、项目基本情况1、地点、四至2、土地面积、性质、构成3、土地现状：

企业、居民、农民、占地4、规划现状：

用地情况、建筑规模用途5、地价水平：

土地级别、楼面热地价、楼面毛地价或出让金,二、土地一级开发费用构成投资总额构成,1、前期费用：

10项

（1）编制项目建议书（代可研报告）

（2）土地一级开发实施方案编制费（3）编制市政规划方案费（4）用地普测及拨地定桩费（5）编制环境影响评价费（6）编制交通影响评估费（7）编制土地上市地价评价费（8）编制地质灾害评估费（9）委托入市交易费（10）其它,2、征地费用：

6大项土地补偿、安置、青苗、地上附着物补偿费、征地税费、其它3、拆迁费用：

农民拆迁、居民拆迁、固定拆迁、集体企业拆迁、市政和公共设施拆迁、其它费用。

每个项目中，有若干小项费用构成,4、市政基础设施建设费

（1）道路工程

（2）雨水工程（3）污水工程（4）中水工程（5）供水工程（6）供电工程（7）热力工程（8）供气工程（9）电信工程（10）有线电视工程（11）临时市政接用费（12）其它,四、项目成本分期估算表五、项目进度表六、其它需说明的问题,三、开发地块与周边征地、拆迁案例对比表征地案例拆迁案例比较周边房地产销售案例开发地块与周边土地招拍挂案例对比,九、赴某地土地一级开发评标工作分析,

（一）投标单位开标,报三项,成本总额相对要低利润率相对要低工期相对要短,具有虚拟性，按一般规则、正常情况组成成本报价总额投标单位报价缺乏中,1、市场分析依据,目前周边同类用途房屋售价的案例分析,已发生交易,房屋售价楼面熟地价土地熟地价,预测现在和未来，市场趋势,分析本宗地熟地价水平,2、对宗地特点分析如：

难点、建筑规划特点分析、运用政策、开发产品分析应使成本总额构成因素更充实,

（二）评标、实质性条件1、房地产开发业绩2、资金实力、融资方案3、实施计划方案，公司管理水平,（三）土地一级开发成本构成土地一级开发利润率8%如何控制成本土地储备机构对各环节的费用进行审核和审批，积累到最后，只得承认事实。

土地一级开发评标分数表,评分项目分值,一、综合实力、企业资质、资格、经济能力、业绩（10分）,二、土地一级开发利润率。

3%，8%，0分；

8%为基数；

少1%加一分。

（10分）,三、资金筹措方案。

自有资金、贷款比例、贷款来源。

（10分）,四、项目拟定实施。

方案合理性、可行性措施（10分）,五、一级开发进度形象表。

时间进度安排、周期长短，实施可行性、可操作性、合理性（10分）,六、财务方案。

报价、报价汇总表、分项方案报价表（10分）,七、综合印象（5分）,总计,单位,试点土地一级开发招投标,评标体系100分、企业投标报价评分30分是客观分，按公式算以底价为基准低于底价一定幅度加分超出底价一定幅度减分低于超出底价10%以上为无效投标报价,、投标人综合实力20分（）投标人资质；

（）财务方案；

（）授信额度；

（）自有资金证明；

（）开发经验。

、投标人投入项目监管资金20分根据投标