农贸市场项目市场调查工作方案.docx
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农贸市场项目市场调查工作方案
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2020年4月19日
文档仅供参考
绵阳市某农贸市场项目市场调查工作方案
此次项目调查工作将分为二个阶段完成,第一阶段明确项目是否进
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2020年4月19日
行开发并确定开发的时机,第二阶段在确定项目可能的开发方向后进行深入研究。
同时,以项目地块条件为限制条件,逐渐剥离,为项目可能的定位方向提供依据。
第一阶段:
一、宏观层面
调查时间:
10-12天
1、 xx市、xx市、xx市等相关宏观经济环境调查;
2、 绵阳市房地产发展现状;
3、 项目所在区域的房地产市场现状;
4、 项目所在区域未来的竞争环境（规划方面）;
5、 地块属性研究（SWTO分析）;
1）地块的基本条件;
2）地块周边的各类配套设施;
3）区域人口分布状况;
4）区域内居住圈状况;
5）道路交通条件;
6、项目所在区域周边的居民结构及居住圈分析;
1、）居住圈密度调查分析
2）周边人口状况调查分析
二、关于商业
1、竞争环境:
调查方法:
实地走访+相关人员访谈等调查样本:
5-10
调查时间:
5-7天
调查范围:
xx市区范围内
调查对象:
与项目有较强可比性、相似性的同类或类似不同业态的专业市场、卖场进行摸底,（如建材、灯具、家电、农机、酒店用品、通讯、陶瓷及大卖场及其它市场）;
调查内容:
▲被调查专业市场或主要经营区域的现状（物业形态、租金水平、业态组合档次）;
▲被调查区域内的不同业态的特征及与项目所在地区域的组合可能性;
▲可能的辐射区域;
▲大概的经营状况等;
2、项目内现实经营者调查;
调查方法:
商家访谈调查样本:
70
调查时间:
7天
调查范围:
项目所在地专业市场内
调查对象:
有一定规模、不同经营类型、档次的商家,按一定的
业态分布
调查内容:
▲现有的经营面积、商品类型、经营状况;
▲现使用物业的使用性质、租金水平、相关费用;
▲可能的经营辐射区域（郊县、城区等）;
▲对当前这个专业市场满意与不满意的方面;
▲在项目改造期间的经营场所选择及可接受的改造时间;
▲未来项目改造后的理想物业形态及相关管理服务;
▲对因为项目改造后带来经营成本增加的看法和接受程度;
▲对未来经营的楼层、面积、开间、形态等选择;
▲对冻库/仓库、停车场的相关需求;
▲对酒店的需求及档次、配套要求;
▲对项目未来发展前景的预期;
第二阶段:
一、关于住宅
1、竞争环境:
调查方法:
实地走访+相关人员访谈等调查样本:
视实际情况而定
调查时间:
5-7天
调查范围:
xx市区范围内
调查对象:
对项目有借鉴性、可比性或有一定代表性的楼盘调查内容:
▲被调查项目的基本情况（开发规模、物业形态、绿化率、户型区间等）
▲项目内物业的销售价及进度;
▲项目的主力客户群体;
▲项目周边的交通及配套条件等。
2、住宅潜在消费者调查调查方法:
拦截访问调查范围:
xx市区调查样本:
100
调查时间:
10天调查对象:
▲未来三年内在xx市买房的可能性大于0;
▲在家庭消费中占主要地位;
▲符合市场调查的其它常规甄别条件;调查内容:
▲现居住物业的类型、属性;
▲未来3年内的购房计划（置业目的、置业区域、时间等）;
▲对产品细节的测试（建筑风格、户型结构、面积、功
能、景观等）;
▲对单位价格、总价和付款方式的接受能力;
▲对计划购房的区位、环境、交通及生活配套设施的要求;
▲选择物业的考虑因素及其影响程度;
▲对项目所在地敌片区的优劣势评价;
▲生活观念/习惯及媒体接触习惯、传播诉求接受程度测
试;
▲背景观念资料（性别、年龄、学历、家庭收入等）;
3、消费行为调查;
调查方法:
街头随机拦截访问调查样本:
100
调查时间:
3天
调查范围:
项目所在地专业市场内及周边区域调查对象:
普通消费者
调查内容:
▲对不同商品及服务的消费能力及选择标准（商品种类、数量、金额、购物时间、购物频次）;
▲日常消费半径;
▲希望区内增加的商业类型及商品种类;
▲对项目地块现状的评价;
▲对项目地块的接受程度及相关建议;
文档仅供参考
4、市场内商户主要客户访谈;调查方法:
深度访谈或座谈;调查样本:
5-10个
调查时间:
7天
调查范围:
市场内重点商家的主要客户调查内容:
▲对市场现有状况的评价及要求;
▲对未来项目发展的主要关注内容;
▲对项目未来的发展前景预期;
二、关于酒店、餐饮、休闲娱乐
调查方法:
实地走访+相关人员走访;调查样本:
每个行业在3-5个左右;调查时间:
10天
调查范围:
xx市区内有代表性的聚集区;调查内容:
▲被调查专业市场或主要经营区域的现状（物业形态、租金水平、业态组合档次）;
▲被调查区域的不同业态的特征及项目所在地区域的组合可能性;
▲可能的辐射区域;
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2020年4月19日
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▲大概的经营状况等。
问卷编号:
商铺经营者调查问卷
先生/女士:
您好!
我是xx市场调查有限公司的访问员,我们公司正在进行一项有关商业方面的市场研究,想听听您的宝贵意见和建议,能够耽误您一点时间和您谈谈吗?
非常感谢您对我们工作的支持和帮助!
谢谢!
访问员保证:
本人所作问卷均按照项目操作规范完成,全部真实
有效;若有发现一份问卷作弊,扣除全部劳务费。
问员签名:
以下内容在访问结束后填写
被访者姓名:
联系电话:
商铺名称:
商铺地址:
访问员姓名:
访问日期:
10
2020年4月19日
访问开始时间:
时 分 访问结束时间:
时 分
访问长度:
分钟 访问地点:
以下由调查公司人员填写
一审审卷结果:
□合格
□补问
□作废
□作弊
一审签
名:
二审审卷结果:
□合格
□补问
□作废
一审签
名:
质控复核结果:
□合格
□补问
□作废
复核
（F、T）:
甄别问卷
S1、请问您是这个商铺负责人/主要经营者?
是-1
否-2 →终止访问
S2、市况您在这里经营 年时间了?
不到半年1 →终止访问半年及以上---2
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S3、请问您的商铺/摊位有 平方米。
S4、请问您在其它地方是否经营了其化商铺?
有1 →（ 具体位置）
没有---2
主体问卷
Q01、观察并记录其经营的商业类型。
蔬菜---1 禽蛋----
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----4
----5
干杂---2 水果----
水产---3 其它（请注
明:
）
Q02、请问您当前所经营的新产品的客户主要来源于哪些地方?
市场周边小区的消费者---1路过的行人2
各郊县/区乡的商家--3 →其中前来批发的占%, 一般是来自哪些区域呢?
酒店餐饮业商家4
周围学校/厂矿食堂--5其它（请注明:
）
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Q03请问您当前的经营状况如何?
是什么原因导致了这种结果呢?
好-1
一般 2
不好 3
Q04请问您一般是采取什么的服务方式?
它们分别占到什么样的比例?
（复选）
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客户直接到摊位上取货 1
为客户送上门-----
2
经过中介为大商家服务 3
→所占比例%
→所占比例%
→所占比例%
Q05请问您现在经营的商铺/摊位是经过哪种方式租赁的?
市场管理办公室-----1 其它（请注明:
）
托朋友租赁 2
租金水平:
元/平方米
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Q06请问您在经营的商铺/摊位除租金外还有哪些费用?
市场管理费-----1 地税-
4
水电费-----2 其它（请注
明:
）
国税--3
Q07请问您对您当前现在经营的商铺/摊位有哪些满意和不满意的方面?
若被访者提到配套设施、收费及经营环境方面的满意与不满意（即选1、2、3）,则需要追问。
满意的方面 不满意的方面
配套设施较齐全-----1 配套设施不齐全-----
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-----1
----2
-----3
--4
-5
各种收费比较合理--2 各种收费不合理
有良好的经营环境--3 经营环境较差--
在消费者心目中有较大影响—4 在消费者没有什么影响力---经营分区合理--5 经营分区不合理----
----6
----7
停车位充分便于装卸货物-----6 停车位不够-
仓库容量大-----7 仓库容量小-
其它（请注明:
） 其它（请注明:
）
Q08请问您当初选择当前的商铺/摊位时,您的第一考虑因素是什么?
（单选）
商铺/摊位的位置---1 相关配套设施齐全----
-----5
-6
---7
商铺/摊位的面积---2 交通条件便利--市场的整体经营氛围----3 市场的影响力较大
对未来经营的预期-4 其它（请注
明:
）
Q09您觉得现在的经营场所是否能满足您的经营需求?
能-----1 →续问Q10题
不能--2 →续问Q11题
Q10请问您是否觉得这个市场是否需要改造?
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需要-1 →跳问Q12题
不需要 2
无所谓/不知道-3
Q11您愿意搬迁到哪里去呢?
为什么会选择这个市场/区域呢?
访问员注意:
以下的问题均为假设性的问题,请务必向被访者解释清楚。
Q12如果现在的市场进行改造,在此期间,您最可能选择的经营场所是哪里?
该市场A区（陶瓷市场背后）-----1 新的类似的市场 3
具体区域:
原有市场旁边的场所--2 其它（请注明:
）
---3
Q13如果市场进行改造,您觉得在什么时间范围内您还会回来经营?
如果选择”1”,具注明体时间
半年以内-----1 一年到二年----
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半年到一年内 2
Q14您希望该市场未来改造成什么样的物业类型呢?
临街商铺----1 内街式商业广场-
-3
二层或三层的综合建筑----2 其它（请注
明:
）
Q15就您好所经营的商品而言,您希望改造后的商铺面积在 平方米,层高 米, 开间 米,进深 米。
—层--
→1
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