长沙某地产营销策划报告Word文件下载.docx
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第一部分小户型市场分析PAGEREF_Toc233187925\h3
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一、小户型市场概述PAGEREF_Toc233187926\h3
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二、小户型项目的供应情况PAGEREF_Toc233187927\h3
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三、小户型项目的价格分析PAGEREF_Toc233187928\h5
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四、总结PAGEREF_Toc233187929\h6
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第二部分项目SWOT分析PAGEREF_Toc233187930\h7
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1、优势（S）PAGEREF_Toc233187931\h7
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2、劣势（W）PAGEREF_Toc233187932\h7
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3、机会（O）PAGEREF_Toc233187933\h8
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4、威胁（T）PAGEREF_Toc233187934\h8
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第二部分项目定位PAGEREF_Toc233187935\h9
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一、市场定位PAGEREF_Toc233187936\h9
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二、案名定位PAGEREF_Toc233187937\h9
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三、客户群定位PAGEREF_Toc233187938\h9
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1、租赁目标客源（使用者）PAGEREF_Toc233187939\h9
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2、投资者PAGEREF_Toc233187940\h9
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3、边缘客户群PAGEREF_Toc233187941\h9
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四、形象定位PAGEREF_Toc233187942\h10
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五、宣传推广定位PAGEREF_Toc233187943\h10
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第三部分差异化建议PAGEREF_Toc233187944\h11
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第四部分营销推广策略PAGEREF_Toc233187945\h12
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一、总策略PAGEREF_Toc233187946\h12
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二、同区域物业竞争策略PAGEREF_Toc233187947\h12
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三、项目推广时机与条件PAGEREF_Toc233187948\h12
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A、入市时机选择的要素PAGEREF_Toc233187949\h12
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1、工程进度及形象PAGEREF_Toc233187950\h12
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2、销售期的连续PAGEREF_Toc233187951\h13
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3、配合外部条件PAGEREF_Toc233187952\h13
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4、其他准备工作就绪PAGEREF_Toc233187953\h13
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5、相关合作单位的确定PAGEREF_Toc233187954\h13
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B、开盘前工作PAGEREF_Toc233187955\h13
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1、现场环境PAGEREF_Toc233187956\h13
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2、资料准备PAGEREF_Toc233187957\h14
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3、宣传与媒体（媒体计划书另附）PAGEREF_Toc233187958\h14
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四、销售阶段划分与分期运做策略PAGEREF_Toc233187959\h14
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1、销售阶段划分PAGEREF_Toc233187960\h14
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2、价格策略及推售方案PAGEREF_Toc233187961\h15
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第五部分包装方案建议PAGEREF_Toc233187962\h16
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一、现场包装建议PAGEREF_Toc233187963\h16
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1、建筑主体包装建议PAGEREF_Toc233187964\h16
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2、样板房参观路线包装建议PAGEREF_Toc233187965\h16
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3、营销中心包装建议PAGEREF_Toc233187966\h16
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二、样板房包装建议PAGEREF_Toc233187967\h16
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1、位置选定PAGEREF_Toc233187968\h16
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2、样板房数量及房型建议PAGEREF_Toc233187969\h17
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3、样板房装修风格建议PAGEREF_Toc233187970\h17
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附表：
各项目精装修标准PAGEREF_Toc233187971\h18
第一部分小户型市场分析
一、小户型市场概述
随着06年90/70政策的落实,长沙市接下来一两年的小户型供应量会逐步放大。
目前纯小户型多以单体楼为主，其次城市综合体中也存在着大量90㎡以下的小户型产品供应。
小户型以其总价低的优势，07年以前一直销售比较火爆。
但由于小户型产品多属于过渡或投资性产品，而非改善型需求，客户更多的注重的是投资价值，即便过渡居住者也注重其未来的升值空间。
然而07年随着国家房地产调控政策的不断出台及美国次贷危机引发全球性金融危机的爆发,08年开始房地产市场出现了前所未有的低迷。
各地房地产销售出现了持续近一年多的量价齐降现象，广大消费者对房地产的前景失去了信心进入观望状态，特别是在提高第二套首付比例及贷款利率的政策下，投资性需求遭受了严重的打压，因此对只能满足投资性需求的小户型销售造成了很大的影响。
二、小户型项目的供应情况
长沙市目前在售小户型项目分布图
长沙市小户型项目不完全统计表
1、根据长沙市房产研究中心统计数据显示：
仅08年1-12月，60平米以下供销比为1.81，60-90平米供销比为2.13，出现严重供过于求现象。
且均高于供求平均水平，是所有户型区间中供求比最高的面积区间；
2、这两年由于90/70政策的影响，长沙市小户型的供应量将会持续放大，据不完全统计，目前在售的小户型就有一万套以上，建筑面积累计近80万平米；
3、未来上市小户型将会集中在中心板块和市府板块，且多数以城市综合体为主；
4、小户型（特别是纯投资型小户型）的销售火爆现象自07年下半年开始逐渐风光不再。
三、小户型项目的价格分析
由于06年90/70政策的落实，所以造成原本对于城市繁华度要求极高的小户型产品出现了遍地开花的局面，二环、及至于三环外的小户型项目都不少，所以造成了定价的幅度也差异很大。
同时，也由于小户型实际性质的差异（公寓型或住宅型），定价也相差较大。
A：
核心区（5500-6500元/平米）：
西至湘江，东至韶山路，北至五一路，南至劳动路围合区域及周边。
坐拥长沙两大最繁华商圈五一商圈和东塘商圈，成为长沙目前小户价格最高区域。
代表楼盘有天心华庭、新青年公寓、印象天心和建鸿达华都。
B：
次核心区（4500-5000元/平米）：
西至湘江，东到东二环，北至三一大道，南至南二环围合而成，并除去四方坪区域、浦沅区域和核心区域。
楼盘主要分布于芙蓉路两层及周边地区，受五一商圈和东塘商圈辐射影响，借城市主干道芙蓉路之势，成为价格第二高地。
代表楼盘有芙蓉盛世、铂宫、新时代广场、新芙蓉之都、融圣国际。
C：
泛核心区（3800-4400元/平米）：
除核心区、次核心区和城乡结合部区的长沙五个区域内楼盘。
主要集中在新市府板块、四方坪板块、南城板块、铁道学院林科大周边。
D：
城乡结合部区（2800-3400元/平米）：
偏居一隅，依托星沙自身配套，价格较低。
代表楼盘有尚城、华润凤凰城。
四、总结
根据对长沙市小户型项目的市场调查研究，小户型市场的基本市场情况如下：
1、供应情况
长沙房地产市场出现严重供过于求现象，90平米以下小户型产品，较其他面积区间产品供过于求现象更为严重，供过于求现象最为突出。
09年潜在项目体量仍然较大，据不完全统计，目前在售的小户型就有一万套以上，建筑面积累计近80万平米；
未来上市小户型主要集中在中心板块和市府板块。
2、分布格局
小户型楼盘以便捷的交通路网为分布带，以成熟的商圈为依托。
集中在河西市政府商圈、伍家岭四方坪商圈、五一商圈、东塘商圈和铁道林科大商圈。
纯小户项目主要
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