连拆发96连云港市城市房屋拆迁评估技术规范试行Word文件下载.docx
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1995年航测图上标明的无证房屋参照有证房屋评估。
第六条拆迁评估的估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
第七条拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
第八条拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房屋拆迁评估价格不包含室内、外自行装饰、装修的补偿金额及房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和非住宅用房一次性综合补助费等政策性补贴费用。
第九条拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十条拆迁评估估价报告的有效期：
自提交正式估价报告之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第十一条拆迁评估机构被确定后，估价机构应当按照下列程序操作：
1、明确评估基本事项，签定拆迁评估委托协议；
2、查阅相关资料，拟订作业方案，开展前期调查；
3、进行实地查勘，对照产权资料，明确估价对象的实体、区位和权益状况，核实其房屋用途、性质；
4、参照技术规范，进行评估测算；
5、确定评估基准，并将基准价格报市拆管办审查备案；
6、确定分户估价结果，将评估结果及相关明细资料汇总报送委托方；
7、根据拆迁当事人的要求，现场咨询答疑，或对其做出书面解释和说明；
8、完成评估资料的归档、验收。
第二章被拆迁房屋性质认定及分类
第十二条依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《连云港市城市房屋拆迁管理规定》第三十八条的规定，房屋性质认定应以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。
但对取得工商营业执照和税务登记证、依法连续缴纳营业税（免税的应有免税证明）、土地年租金，并已持续经营一年以上的合法住宅房屋（以下简称“住改非”房屋），可以参照经营用房评估。
第十三条被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅房屋和“住改非”房屋。
第三章拆迁估价方法及应用
第十四条住宅房屋估价方法及应用
住宅房屋拆迁估价通常采用市场比较法评估（可比实例的选择参见“附件一”）。
对适用市场比较法评估的一般住宅房屋，其拆迁评估的技术路线为：
1、确立评估基准。
在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。
2、测算“标准样本住宅”的基准价格。
依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基本公式为：
V0=Vs×
×
100P1×
P2100×
100P3×
100P4
其中V0为标准样本住宅的基准价格；
Vs为住宅房屋可比实例的价格；
P1为交易情况修正系数；
P2为交易日期修正系数，该系数由拆迁评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定；
P3为可比实例实体状况修正为待估房屋的实体状况修正系数，参见“附件二”；
P4为可比实例区位状况修正为待估房屋的区位状况修正系数，参见“附件三”。
3、确定“标准样本住宅”的基准价格。
应选取多个可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。
4、确定被拆迁房屋的评估价格。
各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。
对一些特殊地段的住宅房屋，在不适用市场比较法的情况下，可选用其它估价方法评估。
第十五条非住宅房屋估价方法及应用
非住宅房屋根据其用途又可以分为营业用房和非营业用房。
营业用房拆迁估价首选市场比较法；
因实例收集等原因无法采用市场比较法时，可采用收益法或其它估价方法。
非营业用房拆迁估价首选市场比较法；
因实例收集等原因无法适用市场比较法时，可采用成本法或其它估价方法。
1、采用市场比较法评估，应当综合比较房地产的成新、商业繁华度、临街面宽、房屋进深、朝向、层高等因素，按照《房地产估价规范》的要求进行评估。
2、采用收益法评估，一般采用有限期收益法公式，并以稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：
V=ar[1-1（1+r）n]
其中V为被拆迁房屋评估价格。
a为估价对象年纯收益。
估价对象的年纯收益，一般采用年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金水平。
在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均收益水平。
对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的方法进行。
年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照估价对象现实情况分别按出租型、商业经营型、生产型及尚未使用或自用房地产的净收益求取规定进行。
r为资本化率。
估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行，资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。
其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易实例作为测算的可比实例；
采用安全利率法计算时，资本化率=安全利率+风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率;
风险调整值则由评估人员根据估价对象当时当地经济现状及对未来的预测、估价对象用途及新旧程度等确定。
n为收益年限。
收益年限的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。
3、采用成本法评估，应当确定在估价时点重新取得土地的价格、建筑物重新购建价格和建筑物折旧。
其公式为：
Ｖ=V１+V２－V３
其中Ｖ为被拆迁房屋评估价格。
V１为土地重新取得价格。
土地重新取得的价格应首选市场比较法测算。
在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。
土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉及的税费、土地开发利润；
V２为建筑物重新购建价格。
建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。
建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、销售税费、建筑物开发利润（可参见“附件十”）。
V３为建筑物折旧额。
建筑物折旧应根据实地勘察，对照“附件四”、“附件五”及土地使用年限等因素确定。
建筑物折旧应考虑物质折旧和功能折旧等。
第十六条“住改非”房屋估价方法及应用
“住改非”房屋又分为沿主次干道“住改非”房屋（仅指单体建筑）和不沿主次干道“住改非”房屋。
1、对沿主次干道（以市城市总体规划确定的主次干道为准）“住改非”房屋进行估价，其估价方法：
先分别计算被拆迁房屋的住宅房屋评估价格和非住宅房屋的评估价格，再根据实际营业年限取其住宅房屋性质的权重和非住宅房屋性质的权重进行计算，其计算公式为：
Ｖ=V１×
Ａ+V２×
Ｂ
其中Ｖ为“住改非”房屋的评估价格；
V１为被拆迁房屋的住宅房屋评估价格；
V２为被拆迁房屋的非住宅房屋的评估价格；
Ａ、Ｂ的取值见“附件六”。
2、对不沿主次干道“住改非”房屋进行估价，其估价方法：
在计算被拆迁住宅房屋评估价格的基础上，根据实际经营年限，增加相应的“住改非”补偿。
见“附件七”
第十七条“地大于房”的估价方法：
１、“地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。
２、“地大于房”面积补偿价格的计算公式：
Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×
Ｕ×
Ｔ
其中：
Ｚ为“地大于房”面积补偿价；
Ｍ１为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；
Ｍ２为房屋所有权证上载明的面积（以及拆迁当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若Ｍ１－Ｍ２为负值，则取零；
Ｕ为市政府最新公布的基准地价；
Ｔ为个别因素调整系数，
（1）国有划拨土地调整系数按60%计取；
（2）国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限。
3、“地大于房”部分不得重复评估。
第十八条被拆迁房屋的附属设施的补偿金额，由拆迁当事人依据“附件八”协商确定；
协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构参照“附件八”评估确定。
第四章拆迁估价工作准则
第十九条被确定的拆迁估价机构应与委托单位签订拆迁估价委托协议，并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。
第二十条估价机构应当确定受委托拆迁估价项目的估价技术负责人，估价机构技术负责人应为该机构的专职注册房地产估价师。
估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用和应用以及估价结果的合理性承担技术责任。
第二十一条所有拆迁估价项目均须开展现场勘察工作，承担估价业务的估价机构应派出有拆迁估价资格的专业人员进行勘察和调查。
现场勘察记录资料是拆迁估价测算和撰写估价报告必备的基础资料。
第二十二条估价人员应佩戴由市房产局、市拆管办统一监制的《拆迁评估上岗证》逐户逐项估价，做到实地勘测准确，估价到户。
第二十三条拆迁评估价格结果应当经估价机构内部审核评议，经项目估价技术负责人签字认可。
估价机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。
第二十四条拆迁估价机构在估价委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁估价分户报告，并由拆迁人委托实施单位将分户报告送达被拆迁人。
第二十五条拆迁估价机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受拆迁当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。
第五章拆迁估价报告
第二十六条拆迁估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本规范的要求出具拆迁估价报告。
异地执业房地产估价机构（即在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的估价机构）在向委托方出具估价报告前，应先向市房产行政主管部门留存估价报告（含技术报告），备查。
第二十七条拆迁估价机构出具的估价报告应当由至少两名以上专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖估价机构单位公章。
在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责。
第二十八条房屋拆迁估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第六章拆迁估价工作资料存档
第二十九条估价机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）一并整理存档：
1、评估委托协议；
2、拆迁许可证；
3、估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
4、估价对象的实地查勘记录、照片等资料；
5、标准样本住宅的实地查勘记录、照片等资料；
6、可比实例的实地查勘记
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