资产评估师资产评估基础班讲义05第五章 房地产评估共41页文档Word文档格式.docx

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　　第六节　假设开发法在房地产评估中的应用

　　第七节　基准地价修正法在房地产评估中的应用

　　第八节　路线价法在房地产评估中的应用

　　第九节　在建工程评估

语文课本中的文章都是精选的比较优秀的文章,还有不少名家名篇。

如果有选择循序渐进地让学生背诵一些优秀篇目、精彩段落,对提高学生的水平会大有裨益。

现在,不少语文教师在分析课文时,把文章解体的支离破碎,总在文章的技巧方面下功夫。

结果教师费劲,学生头疼。

分析完之后,学生收效甚微,没过几天便忘的一干二净。

造成这种事倍功半的尴尬局面的关键就是对文章读的不熟。

常言道“书读百遍,其义自见”,如果有目的、有计划地引导学生反复阅读课文,或细读、默读、跳读,或听读、范读、轮读、分角色朗读,学生便可以在读中自然领悟文章的思想内容和写作技巧,可以在读中自然加强语感,增强语言的感受力。

久而久之,这种思想内容、写作技巧和语感就会自然渗透到学生的语言意识之中,就会在写作中自觉不自觉地加以运用、创造和发展。

第一节　房地产评估概述

　　一、土地的特性

　　二、土地使用权（掌握）

　　三、房地产的特性

　　四、房地产评估的原则（掌握）

（一）土地的供给

　　1.自然供给

（1）含义：

供给人类可利用的土地数量。

（2）自然供给土地的5个条件。

　　2.经济供给

（1）含义

　　在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。

　　土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化。

　　土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。

（2）特点

　　①土地的经济供给是有弹性的。

　　②土地的经济供给会受人类社会活动的影响。

（二）土地的特性（掌握）

　　1.土地的自然特性（05年多选）

（1）土地位置的固定性

　　土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。

（2）土地资源的不可再生性

　　（3）土地效用的永续性

　　只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。

　　（4）土地质量的差异性

　　土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地级差地租的产生。

　　2.土地的经济特性

（1）土地经济供给的稀缺性

　　土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。

（2）土地产权的可垄断性

　　土地的所有权和使用权都可以垄断。

由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。

　　（3）土地效益的级差性

　　土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→经济效益上具有级差性。

　　（4）土地利用的多方向性

　　一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。

土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。

　　二、土地使用权

（一）土地所有权的归属

　　1.城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。

　　2.国有土地所有权不能进入房地产市场流转。

但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。

（二）土地使用权出让（土地使用权首次交易）

　　1.土地使用权出让含义

　　指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　2.土地使用权出让金相关规定

　　国有土地使用权可以采用协议、招标、拍卖、挂牌方式。

　　土地使用权出让合同约定的使用期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，应该依法对该土地上的房屋及其他不动产给予拆迁补偿，并退还相应的出让金。

　　3.国务院确定的土地使用权出让最高年限（掌握）

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

　　（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

　　（5）综合或者其他用地50年。

　　4.土地使用权出让到期续期的相关规定

　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要提前收回土地的，应当予以批准，并重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　非建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。

没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　（三）土地使用权二次交易

　　1.土地使用权转让

　　指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限（原来规定的出让年限减去已经使用年限）。

凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

　　土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

　　2.土地使用权出租

　　指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。

　　3.土地使用权抵押

　　其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

　　三、房地产的特性

　　房地产是土地和房屋及其权属的总称。

　　房地产一般具有如下特性：

（熟悉）

　　1.位置固定性。

　　2.供求区域性。

　　3.使用长期性。

　　4.大量投资性。

　　5.保值与增值性

　　6.投资风险性

　　7.难以变现性

　　8.政策限制性

　　在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则

（一）合法原则

（二）最有效使用原则

第二节　房地产价格及其影响因素

　　一、房地产价格的种类

　　二、房地产价格的特征

　　三、房地产价格的影响因素

　　一、房地产价格的种类

（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格

　　一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。

　　抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。

（二）价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格

　　1.市场交易价格

　　房地产在市场交易中实际成交的价格。

　　2.评估价格

　　房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。

　　其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。

　　（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格

　　1.土地价格

　　包括基准地价、标定地价和土地交易价格等（第七节讲解）

　　2.建筑物价格

　　指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。

　　3.房地产价格

　　指建筑物连同其占用的土地的价格。

　　（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等（掌握）

　　房地产总价格：

指一宗房地产的整体价格

　　房地产单位价格有三种情况：

　　单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格。

　　楼面地价（单位建筑面积地价），是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

　　【例1.单选题】

（2009年度考题）某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为（　）元/平方米。

　　A.1600

　　B.8000

　　C.40000

　　D.80000

　　[答疑编号6150050101]

『正确答案』A

　　（五）其他价格类型

　　公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。

　　申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。

　　1.房地产价格是权益价格；

　　2.房地产价格与用途相关；

　　3.房地产价格具有个别性；

　　4.房地产价格具有可比性。

　　三、房地产价格的影响因素（掌握）

　　影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。

（一）一般因素

　　主要包括经济因素（3）

　　社会因素（5）

　　行政因素（5）

　　和心理因素等。

（二）区域因素（06年单选）

　　1.商服繁华因素

　　这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。

如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。

　　2.道路通达因素

　　这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。

　　3.交通便捷因素

　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。

其便捷度越高，房地产价格水平也较高。

　　4.城市设施状况因素

（1）基础设施：

主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。

（2）生活设施：

主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。

　　（3）文化娱乐设施：

主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。

　　5.环境状况因素

　　（三）个别因素

　　1.土地的个别因素

（1）区位因素。

　　区位是影响地价的一个非常主要的因素。

区位也叫宗地位置。

区位有自然地理区位与社会经济区位之别。

当区位由劣变优时，地价会上升；

相反，则地价下跌。

（2）面积因素、宽度因素、深度因素。

　　一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。

　　（3）形状因素。

　　形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。

一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形