北京公寓市场调研报告Word格式文档下载.docx
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二、餐饮
这里汇集了世界各地的餐饮,各种富有特色的主题餐厅与酒吧,带给人不同饮食文化的美丽与享受,如普拉纳啤酒坊纯正的德国黑啤、”Friday””Hardrock”等美式餐厅、21世纪饭店旁边的日式消费区提供了享受不同风格异国风情的空间。
三、商务
这里有长城、昆仑、凯宾斯基、希尔顿、兆龙、21世纪饭店、亮马、燕莎等大型高级饭店,还有亮马大厦、京城大厦、鹏润大厦、现代盛世大厦、华鹏大厦、幸福大厦、发展大厦等高中档写字楼,为此区域营造了一种现代、高效的商务氛围,吸引了科勒、韩国现代、LG、东洋株式会社、爱普生、丰田、西门子、夏普、日立、戴姆勒.克莱斯勒等跨国公司,使其更具有国际商务吸引力。
四、购物娱乐
燕莎购物中心、莱太花卉市场等购物场所,堪称京城最有潜力的黄金消费区。
滚石、三里屯、朝阳公园及大大小小富有特色的名店构成了此区域富有特色的娱乐氛围。
五、自然环境
此区域以自然环境优越而著称。
朝阳公园是北京规划面积最大的城市公园,面积320公顷,有2100亩的广阔湖面。
市区内唯一的高尔夫球场——朝阳国际高尔夫俱乐部,占地300余亩,郁郁葱葱。
亮马河蜿蜒而过,平添几许浪漫与宁静。
从底,四环路两侧将建成各100米宽的景观绿化带,东四环段以秋色为特点,又为朝阳公园地区平添了几分自然的情趣。
六、交通便捷
朝阳公园地区拥有发达的交通运动线,东三环、东四环贯穿其中,路网方便快捷,建设中的东直门立体交通枢纽和与之毗邻的机场高速路使国际大都市空港效应发挥得淋漓尽致,快捷的交通是此区域发展真正的原动力。
由三四环共同组合解决交通问题,不会形成困扰其它区域的交通拥堵的状况。
而离首都机场20分钟的距离,更提升了这一区域的交通便利性。
拥有多条放射性道路与之相连接,道路交通网络系统比较好,与市中心区联系也很方便,已成为市区东部地区发展的区位节点。
第三部分调研分析
一、价格分析
朝阳公园地区给人的感觉是一个高档的、神秘的地方,但这具体到这一地区却也象其它地方一样房价有高有低,它们之间既相互依存,又相互竞争。
经过对各项目价格的分析,能够得出此区域项目的供应结构。
1、第一代公寓
物业名称
物业地址
售价（USD/m2）
外销证号
入住时间
碧湖居
农展馆南路
1338起,1850均
外98
95.12
景园大厦
2800
外031
96.5
龙宝花园
麦子店小区
2200
外042
96.1
京达花园
1800
外065
96.10
伯宁花园
朝阳区麦子店
外123
96.3
清静明湖
农展馆路南
1860起
外154
97.11
三全公寓
朝阳区麦子店北街
只租不售
外160
97.8
上表所列是各项目当时最早推出市场时的价格。
景园大厦在95年推出时价格达到2800USD/m2,这在当时整个北京市场中都是比较高的价位。
而仅一墙之隔的京达花园、碧湖居单价格却相差近USD1000,这两个项目均采取了低价策略来争夺客户。
在这三个项目中,景园大厦虽然售价最高,销售业绩却最好,因此能够看出在此区域购房的客户都非常有实力,不很在意价格而注重物业内在的品质。
我们从当时的付款方式也能够证实这一点。
以当年的房价如此之高,购买者的付款方式选择却非常有限,或者采取一次性付款,或者采取银行按揭,而当时的银行按揭只有5成5年,最高的也只有6成7年,当时8成30年的银行按揭形式还未推出,因此能够说最初的这一批购房者属于高端客户。
2、第二代公寓
性质
福景苑
朝阳区亮马桥路
USD2400
外销
.7
京达国际公寓
13000
.3
亮马名居
亮马桥路
11000
内销
.8
博雅园
10000
.5
棕榈泉
朝阳公园南侧
.12
瑞城中心
小亮马桥路48号
USD2800
.6
富丽华园
朝阳区农展南路3号
9000均价
由上表能够看出朝阳公园区域的外销房市场已经被打破。
在新推出的项目中,内销房的比例大幅度提高,占到总数的43%,这个区域不再由外销房独步天下,内销项目的入市使该区域的物业档次有所降低。
随着内销房的入市,房价的降低也在必然,11000元/m2左右的价格已成为这个区域的主流。
博雅园在9月份推出市场时,起价只有7千多,而只有到5月入住时价格才升到了10000,少数的板楼单元单价可达1,均价为8800,这样的价格能够说是颠覆了此区域的高价传统。
由于几个内销房都申请了外租权,因此客户定位依然为周边外企的白领,但客户的档次相应也稍微有所下降。
福景苑和瑞城中心虽仍采取高价路线,坚守这块阵营,但瑞城中心的销售情况并不乐观,如此高价的项目风光不再,与几年前不可同日可语。
当然瑞城中心的滞销一个方面有其销售策略不当的原因,但也客观地反映出了此区域的需求也在发生着变化。
二、物业管理费分析
一个项目的档次除了应考虑其硬件配套以外,另一个最重要的方面应该是物业管理的水平,其直观的反映就是物业管理费的高低。
管理费（USD/m2.月）
物业管理公司
0.7
怡高物业管理公司
2.04
怡高物业服务有限公司
1.1
成基房地产物业管理部
1.32
/
1.3
4.2（含会所费、空调费）
仲量联行
作为京城外销公寓的发轫之地,当然会吸取国外物业管理的先进经验与观念,不会忽略物业管理在项目中的重要作用,因此当时此区域的外销公寓的物业管理费都采取了高路线,均在USD1/m2.月以上,低于USD1/m2.月的项目占总项目数的17%,这在当时还没有物业管理概念的内地,能够算是开风气之先。
而当时的碧湖居因为采取的低价策略,因此物业管理费也定在一个较低的水平。
但经过5-6年的运营能够看出物业管理费高的项目因为维护得当,因此物业各方面状况良好,因此租售情况也较好。
例如三全公寓,无论是硬件的保养和维护还是软件的服务都使其处在一个较高的档次,因此租金几年来一直保持在同一水平,没有大的起伏。
而一些物业管理费低的项目租金却出现了明显的下滑。
USD2
新加坡颖士格
USD1
美国物业管理公司
3.8
中海物业管理公司
3.5
开发商组建的物业公司
5
香港物业管理公司
在第二代公寓中,除了较早入市的福景苑物业管理费为USD2/m2.月,由新加坡物管公司管理,京达国际公寓为USD1/m2.月,由美国物业管理公司管理之外,其它三个项目的物业管理费都大大低于USD1/m2.月,占到总项目数量的60%。
而且这些项目均启用国内的物业管理公司。
除了亮马名居和博雅园为内销相应采取低物业管理费外,外销的棕榈泉的物业管理费也只有5元/m2.月。
因此此区域新推出项目除了价位下降外,物业管理费水平也有向下的趋势。
三、租金分析
一个项目的市场情况从其价格能够反映出来,也能够由其入市以后的租金水平反映出来,因此分析一个项目的租金情况,也能够得出其投资的价值是否体现出来。
最初租金（建筑面积）（USD/m2.月）
当前租金（建筑面积）（USD/m2.月）
24
6-8
33
11-15
27
6-7
10
21
21-30
以上各项目在京城都是非常有名气的高档公寓,具有广泛的影响力,租务市场相当活跃。
以景园大厦为例,164平米的2居租金达到USD5000/月,毛收益率高达21%。
造就这一现象的原因是当时外资在华投资逐年上涨,外籍人士在北京的数量越来越多,而适合这些人士居住的公寓却有限,因此市场需求与供应之间出现矛盾,造成这些公寓供不应求。
如此诱人的回报率吸引了越来越多的人购置外销公寓作为投资。
而当时的供应量不能满足需要量,因此价格高也在所难免。
可是到了现在除了三全公寓还保持着当年的水平外,景园大厦勉强维持在USD10/m2.月以上外,其它项目都跌到了USD10/m2.月以下。
这其中的一个重要原因在于由于供应量增大,新项目越来越多,客户可选择的余地大,因此整体租金下滑。
再加之这些项目推出时间较早,各方面的功能出现老化,已越来越无法与新项目竞争,只得降低租金。
当前租金（USD/m2.月）
未入住
12
第二代公寓较多的还未入住,但它们的投资概念与第一代公寓相比有所减弱,而自住的概念加强,棕榈泉就是这方面的代表。
两个入住的项目是福景苑和博雅园,按当前的租金计算,福景苑的毛收益在12%左右;
而博雅园的毛收益在14%左右,从这两个例子能够看出内销房的收益略高于外销房。
五、户型分析
项目名称
标准层
1居（m2）
2居（m2）
3居（m2）
4居（m2）
备注
67/101-142
161-177
242
14种户型
2梯4
201/193
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