物有所值评价教学提纲Word格式.docx
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另外，在树林召镇郊区租用50亩土地建成绿色无公害农场，作为拟建养老服务中心的副食品供应基地。
因此，本项目拟建医养结合养老服务中心总占地面积为35亩，总建筑面积为18000平方米，其中养老院建筑面积为7800平方米、康复医院建筑面积为7200平方米、服务中心建筑面积为3000平方米，设置200张普通养老床位和160张康复护理床位，并配套建设田园劳作区、室外活动场地等配套设施和50亩的配套农场，形成一处规模适度、功能完善、配套齐全、环境优良、安全卫生的医养结合养老服务中心。
本项目具体建设内容与建设规模方案，如下表所述：
项目建设内容与规模一览表
表1-1
序号
建设内容
计量
单位
建设规模
备注
一
总占地面积
亩
35
二
床位规模
床
360
1
普通养老床位
200
2
康复护理床位
160
总建筑面积
m2
18000
改造建设
养老院
7800
1#、2#、3#楼及5#楼1-3F
康复医院
7200
5#楼4-7F
3
服务中心
3000
4#楼及5#楼-1F、2F
配套设施
室外活动区
3500
院内中心空地
田园劳作区
5
院内西侧空地
配套农场
50
所在城镇郊区，租用土地建设
1.1.9项目开工和计划完成时间
项目计划于2017年5月年开工建设，2017年12月项目全部完工。
项目立项批复、环评批复、土地手续、用地规划等全部办理齐全。
具体批复件详见附件。
1.1.10项目总投资基本构成
本项目总投资16850万元，全部为固定资产投资。
1.1.11项目资产规模及负债情况
项目投资规模为16850万元，项目资本金比例为45.4%，贷款比例为54.6%，由项目公司通过金融贷款方式解决，贷款总额为9200万元。
项目属于改建项目，无其他存量负债。
1.2项目产出情况说明
本项目提供的公共产品和服务为城乡居民医疗养老服务。
项目建成后，为社会提供养老床位360张，其中养护床位200张，医护床位160张。
1.2.2项目所处工程阶段以及项目的进展情况
本项目处于PPP项目准备阶段，目前准备征集社会资本方，本项目尚没有社会资本确定介入，BBBB爱心希望商贸有限责任公司有意愿作为社会资本参与本PPP项目。
1.3项目PPP模式方案设计
1.3.1项目PPP运作方式
本项目属于引入社会资本购买BBBB爱心希望商贸有限责任公司腾空出的BBBB爱心希望学校院落与房屋资产进行改造建设养老服务设施项目，且项目为使用者付费的经营性项目，社会公共影响不大，并且项目从资产购置到房屋改造资金投入基本全由社会资本承担，社会资本承担风险高，项目资产合作期满后，经过清产核资后由社会资本长期持有，可以增强项目的吸引力，建议采用改建-拥有-运营（ROO）方式运作，即由项目公司承担本项目改建、融资、运营、维护职责。
在合作期限内，项目公司应遵从国家和项目所在地有关本项目建设运营的法规、标准和规范，依据PPP项目合同约定，履行各项权利义务，合作期满后，依据PPP项目合同约定进行清产核资，按持股比例确定资产归属。
1.3.2项目股权结构
本项目PPP模式设计根据国家财政部PPP指南有关要求，考虑充分发挥社会资本的积极性，同时保证政府及实施机构的监测需要，政府方和社会资本方共同出资成立项目公司，初步确定社会资本方保持控股地位，政府方占有项目公司10.46%的股份，社会资本持有剩余89.54%股份。
1.3.3融资结构
项目采用PPP模式的融资结构为：
按照本项目股权政府方10.46%，社会资本方89.54%，本项目拟定资本金为7650万元，占建设投资的45.4%，出资方式为现金；
融资9200万元，占建设投资的54.6%。
拟定贷款期内估算融资成本年均约为257.6万元。
1.3.4项目收益情况
本项目建成后合作期内正常年可实现营业收入2672.16万元（主要为常规性养老服务收入、医疗养老服务收入、治疗服务收入、民政政策补贴收入），静态投资回收期为14.63年；
财务内部收益率为6.11%。
年均利润总额为922.22万元。
1.3.5项目付费机制
本项目回报机制为使用者付费。
2项目物有所值定性分析
2.1项目物有所值定性分析方法
定性评价重点关注项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相比能否增加供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争等。
本项目物有所值定性分析主要采用德尔菲法（专家意见法），由专家（本项目专家组由7名成员组成）打分构成。
本项目选取10指标（6个基本指标，4个附加指标），并赋予每个指标相应权重，去掉一个最高分和一个最低分，最终加总分平均得项目物有所值定性评估结果。
单项评分设置如下三个范围：
1、80-100分，说明本项目在该项上能很好体现物有所值的原则。
2、60-80分，说明本项目在该项上能体现一定的物有所值。
3、低于60分，说明本项目在该项上物有所值不太明显，或者缺乏物有所值。
2.2本项目定性分析指标及权重说明
2.2.1基本指标
1、全生命周期整合潜力
考核在项目全生命周期内，项目设计、投融资、建造、运营和维护等环节能否实现长期、充分整合。
本项目采用PPP模式，通过法定程序选择具有丰富经验的社会资本方，其参与项目建设、运营和维护的权利，提高项目总体运营水平及效率。
2、风险识别与分配
考核在项目全生命周期内，各风险因素是否得到充分识别并在政府和社会资本之间进行合理分配。
本项目从政治风险、法律风险、土地取得风险、建设风险和融资风险、运营风险、自然风险、经济风险等风险因素对PPP模式和传统政府采购模式进行比较，评估PPP模式对本项目风险分配的优化，并对风险进行风险分配及管理。
以下为本项目提供各类风险分配的一般性原则，详见下表：
项目风险分配表
表2-1
风险因素
风险后果
影响对象
政府干预
项目效率降低
私营投资者
政府信用
各项目配套支付延误甚至终止
公众反对
工期延误，可能需要重新谈判修改具体合同条款，严重时导致项目终止
4
税收调整
改变项目税收条件
私营投资者/地方政府
决策、审批延误
项目周期过长，增加项目前期成本
6
环保风险
设计变更，投资或运营费增加
7
法律变更
可能引起项目投资或成本增加
8
利率风险
融资成本增加
9
通货膨胀
成本增加
10
融资风险
融资成本增加，甚至融资失败
11
市场需求变化
项目收入减少或增加
12
第三方延误/违约
工期延误，也可能引起成本增加
13
完工风险
建设成本增加、工期延误
14
运营成本超支
运营成本增加
15
工程变更
建设成本增加，有可能导致工期延误
16
收费变更
项目成本增加
17
费用支付风险
政府或用户不按时全额支付费用
18
项目移交风险
项目设施维护不周，期满后影响使用
地方政府/私营投资者
19
私营投资者变动
影响项目稳定性
20
项目测算不当
项目收入低于预期，严重影响项目公司生存
21
经营者能力不足
运营建设、运营达不到预期效果
地方政府/公众
22
财务监管不力
项目财务状况恶化
地方政府
23
配套基础设施风险
工期延误，影响项目运营
24
市场风险
入住老人达不到市场预期，造成资金链断裂
25
合同文本不完善
合同出现纠纷
26
不可抗力
资产的损失或破坏，服务终端，收入或延迟创收
3、绩效导向与鼓励创新
考核是否建立以基础设施及公共服务供给数量、质量和效率为导向的绩效标准和监管机制，是否落实节能环保、支持本国产业等政府采购政策，能否鼓励社会资本创新。
本项目采用PPP模式运作，运营维护期内，政府主要通过考核的方式对项目公司服务绩效水平进行考核，促使项目公司不断提升运营服务质量，优化运营成本，促进运营管理的创新。
运营维护期考核指标分为不同层级:
本项目AAAAAA医疗养老院项目承担BBBB的医养结合养老公共服务，为微利项目，因此，项目回报机制为使用者付费，并建立根据绩效评价结果、按照PPP项目合同约定对养老服务收费单价进行调整的机制，保障所提供公共产品或公共服务的质量和效率。
本项目通过引入具有相关业务经验并具备雄厚实力的运营商，充分发挥其专业分工的优势，利用其成功的技术和管理经验，提高工程项目经济效益。
并通过开发市场引入竞争，提高城市养老公共服务设施的运营方式创新，提高总体运行效率。
4、潜在竞争程度
考核项目内容对社会资本参与竞争的吸引力。
传统的政府模式中，由于资源信息的不对称，社会资本无法进入到项目的运营和管理，但同时社会资本拥有较高的管理效率和公共服务设施运营、维护效率。
PPP模式强调对社会资本选择的竞争性和公平性。
本项目通过竞争性磋商方式选择社会资本，项目涉及的服务行业较多，政府方通过和选定的社会资本成立项目公司，项目公司采用法定程序选择技术先进、行业经验丰富的单位或个人参与项目的运营，在市级以上媒体上公开发布项目信息，有利于吸引较多的运营商参与竞争，使公众和政府获得最优利益，提高项目的效率。
5、政府机构能力
考核政府转变职能、优化服务、依法履约、行政监管和项目执行管理能力。
BBBB由财政局牵头，成立了BBBBPPP项目中心，专门负责PPP项目的技术指导、业务培训，全力推广PPP项目运作理念。
内蒙古自治区财政厅发布相关政策条例，推进PPP项目的运作，提高对PPP项目的扶持力度，缓解财政压力，本项目为BBBBPPP示范项目，政府相关部门非常重视，全力推进项目的实施，并且给予项目一定的政策支持，降低政府方引起的项目风险。
6、可融资性指标
考核项目的市场融资能力。
市场融资能力越大，项目越具有融资可行性，越能够顺利完成融资交割和较快进入建设、运营阶段，实现较快增加基础设施及公共服务供给的可能性就越大。
随着建设部《关
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