钢材现货交易市场建设项目可行性研究报告Word下载.docx

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附表7：

财务敏感性分析成果表

第一章总论

1.1项目提要

1.1.1项目名称：

1.1.2项目建设单位：

1.1.3建设性质：

新建

1.1.4建设单位概况：

**有限公司成立于1996年，公司主要经营建筑钢材：

螺纹钢、线材、盘罗和工业用钢：

型材、板材等。

公司在上海松江、嘉定，苏州等设立了办事处，与山东日照、江苏沙钢、安徽马钢等钢铁企业建立了长期稳定的供销业务，并与上海绿地建设发展有限公司、上海华亮建设发展有限公司，浙江申宏建筑工程有限公司等30余家大型企业建立了长期稳定的合作关系。

公司资产3.6亿元，公司2009年主营业务收入6.283亿元，营业利润1282.5万元，所得税350.6万元，净利润1213万元；

2008年主营业务收入5.356亿元，营业利润1053万元，所得税280.5万元，净利润967.3万元。

1.1.5项目提出的理由与过程

“十一五”规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节约资源和保护环境作为基本国策，国家发展和改革委员会在《“十一五”资源综合利用指导意见》中指出：

“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一。

为加强钢材现货交易市场的规范管理，大力发展循环经济,提高资源利用率,支持地方经济建设，提出“**•**钢材现货交易市场”的建设。

项目拟选地址为**市经济技术开发区的现代物流园区，项目占地面积300亩（约合200010平方米）。

项目主要建设**市钢材现货交易市场，同时建设商务酒店、酒店式单身公寓、员工住宿楼、仓储物流区、办公楼等综合配套设施，市场总建筑面积21.08万平方米，项目总投资5.8亿元，建成后可入驻钢铁贸易企业600多家，每家注册资本平均500万元，将引进资金30亿元，预计钢材交易量可达500万吨，年交易额200多亿元，创税上千多万元。

1.2可行性研究报告的原则、依据与范围

1、编制目的

（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。

（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。

（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。

（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。

（5）对项目决策及其实施提出优化建议。

2、编制依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（4）《中华人民共和国环境保护法》；

（5）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（6）《建设项目经济咨询评估指南》；

（7）《“十一五”资源综合利用指导意见》；

（8）《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》；

（9）《**省循环经济“十一五”发展规划》；

（10）《国务院关于加强节能工作的决定》；

（11）《**省人民政府关于全面落实科学发展观和加强资源节约的若干意见》；

（12）**市城市总体规划（2008-2020）；

（13）业主提供的其它有关资料。

3、编制范围

本可行性研究报告主要对**•**钢材交易市场建设项目可行性问题进行分析评价，主要包括项目建设的背景与必要性、市场分析及市场、项目选址及建设条件，建设规模及建设内容，项目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价，风险分析及研究结论等内容。

1.3项目概况

1.3.1拟建地点

项目拟选地址为**市经济技术开发区的现代物流园区，项目占地面积300亩（约合200010平方米），**市地处**市地处**省东部、陇海铁路沿线，东濒黄河，西临西安，南倚秦岭，北接延安，渭水横贯其中，是八百里秦川最宽阔的地带。

**市辐射地区广阔，钢铁材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔。

1.3.2主要建设条件

1、政策条件

“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一，因此该项目政策条件良好。

2、区位条件

**市地处**市地处**省东部、陇海铁路沿线，东濒黄河，西临西安，南倚秦岭，北接延安，渭水横贯其中，是八百里秦川最宽阔的地带；

是中华民族发祥地之一。

素有“三秦要道，八省通衢”之称。

是中原地区通往**乃至大西北的咽喉要道，又是新欧亚大陆桥的重要地段。

现已成为**省和国家生产布局中初具规模的农业生产基地和能源重化工基地，**市辐射地区广阔，钢铁金属材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔。

因此该项目的区位优势明显。

2、交通条件

**市经济技术开发区位于**市临渭区渭河北岸，四座公路大桥与**市主城区紧紧相连，与西安市主城区、西安阎良国家航空高技术产业基地以及亚洲最大的铁路货运编组站新丰站同处半小时经济圈，距咸阳国际机场45分钟车程。

陇海铁路、西南铁路、连霍高速、310国道和渭蒲高速近在咫尺，郑西高速客运专线横穿东西，108国道、关中环线纵贯南北，交通条件极为便利。

3、水、电供应等其他基础设施条件

**市经济技术开发区先后投入资金4.24亿元，新建路网12公里使通车里程达到35公里，安装路灯600余盏，建成自来水厂和排污站各一座，铺设供水管网9公里，日可供水2万吨，每小时排水2700吨，建成110KV变电站一座，电力开闭所一个，架设工业专线6公里，全长2.2公里的电力综合管沟目前正在建设之中，埋设通信光缆9.6公里，有线电视、宽带网已接入园区，绿化面积18万平方米，开通了3个线路的公交专线，规划建设了天然气门站，基础设施完善。

1.3.3项目建设规模及建设内容

本项目建设规模总占地面积为300亩（约合200010平方米），功能分区及用地面积如表1-1所示：

功能分区用地面积一览表

表1-1

A区

综合配套服务设施

60

B区

公共停车场

20

C区

钢材现货交易区

120

D区

仓储物流区

50

E区

露天堆场物流区

合计

300

本项目规划为5个区，分别为A、B、C、D及E。

主要建筑内容包括商铺127600平方米，层高为2-3层;

酒店及综合配套服务设施15200平方米，层高为18层；

员工公寓35700平方米；

酒店式单身公寓楼17300平方米；

仓储用房13200平方米；

物流管理用房1200平方米；

公厕、垃圾中转站、设备用房600平方米。

建筑面积一览表

表1-2

1

店铺用房

127600平米

2

酒店及综合配套服务设施

15200平米

3

员工公寓楼

35700平米

4

酒店式单身公寓楼

17300平米

5

仓储用房

13200平米

6

物流管理用房

1200平米

7

公厕、垃圾中转站、设备用房

600平米

商户

600户

员工公寓（住宅）

306套

酒店标间

180间

单身公寓

308间

210800平米

1.3.4项目建设进度安排

项目建设期为一年，建设时间为2010年8月至2011年7月

1.4项目总投资、资金筹措及收入测算

1.4.1项目投入总资金及资金筹措

本项目项目总资金为固定资产投资、流动资金之和。

本项目总投资为58000万元。

（见表1-3）

1.4.2项目总投资构成分析

项目总投资构成分析表

表1-3单位：

万元

序号

费用名称

投资额

占项目投入

总资金%

固定资产投资

50000

86.2

1.1

建设投资静态部分

1.1.1

建筑工程费

35028.8

60.4

1.1.2

设备及工具购置费

6562

11.3

1.1.3

安装工程费用

656.2

1.13

1.1.4

工程建设其他费用

4652

8.02

1.1.5

基本预备费

2381

4.1

1.2

建设投资动态部分

1.2.1

涨价预备费

1.2.2

建设期利息

流动资金

8000

13.8

项目总投资（1+2）

100.00%

1.4.3资金筹措

本项目总投资为58000万元，全部通过企业自筹解决。

1.4.4营业收入测算

（1）店铺租金收入

店铺总建筑面积为127600平方米，平均租金为80元/平方米*月，经测算该项收入每年为13780.8万元。

（2）酒店营业收入

共180间套间，平均每间的收入为220元，经测算该项收入为每年1445.4万元。

（3）仓储费收入

仓库总建筑面积为13200平方米，仓库的租金每个月为40元/平方米*月，测算该项收入每年为633.6万元。

（4）酒店公寓

共有酒店公寓308间，平均每间每天的收入为150元，经测算该项收入每年为1686.3万元

（5）员工公寓

共有员工306间，平均每间的租金为1600元/月。

经测算，该项收入为587.52万元。

营业收入估算表

收入来源

金额（单位：

万元）

店铺租金收入

13780.8

酒店营业收入

1445.4

仓储费收入

633.6

酒店公寓

1686.3

员工公寓

587.52

18133.62

1.5项目社会效益评价

1.5.1项目建设有利于钢材资源的综合利用，节约资源

城市大建设，导致钢材品种及数量需求日益增长，**市现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户从上海、山东、湖北等地长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，因此成立大型的集约化钢材现货交易市场势在必行。

1.5.2该项目经济带动能力强，能够促进**市经济发展

本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。

根据目前**地区及周边地钢材交易量测算，本项目建成后预计钢材交易量可达500万吨，年交易额200多亿元，创税上千多万元。

因此该项目经济带动能力强，能够促进**经济的发展。

1.5.3项目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象

本项目建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台该项目，能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象，对促进**地区社会经济协调发展有良好社会效益。

1.5.4项目直接或间接带动大量人员就业

建设期本项目建设需要大量的管理人员及施工人员，运营期同样需要大量的工作人员及管理人员。

同时本项目能入驻近600家企业，预计能直接或间接带动近千人的就业。

1.6主要技术经济指标

表1-1主要技术经济指标表

指标名称

单位

数量

备注

项目占地面积

亩

合200010m2

用地性质

商服用地

建筑面积

m2

210800