汽贸物流交易中心建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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1.1.6投资概算及资金构成
本项目估算总投资9092万元，其中建设投资8772万元，流动资金320万元。
1）项目建设投资8772万元（详见建设投资估算表），其中土建工程3075万元，机器设备及安装工程等3008万元；
土地征用费2004万元，项目前期费用131.6万元，预备费用246.4万元。
本项目长期贷款5000万元，按中长期贷款基准年利率6.14%计，建设期贷款利息计307万元。
2）根据分项投资估算法，估算本项目需流动资金320万元。
1.1.7资金筹措
项目估算总投资9092万元，其中：
项目建设投资8772万元，资金来源为：
申请中长期贷款5000万元，企业自筹3772万元。
项目流动资金320万元，其中申请银行流动资金贷款240万元，企业自筹80万元。
项目总投资中，债务资金（包括固定资产投资中长期贷款和流动资金贷款）共计5240万元，占总投资的57.63%，企业自筹资金3852万元，占总投资的42.37%。
1.1.8主要经济技术指标（见附表）
1.2可行性报告编制依据
1、《国务院关于加快发展现代服务业的若干意见》（国发[2007]7号）；
2、XXXXX省、XXXXX市、XXXXX国民经济与社会发展“十一五”规划和XXXXX“十二五”规划建议；
3、国家关于加快物流市场和现代服务体系建设的有关政策规定；
4、物流业调整和振兴规划；
5、有关技术标准、规范及规定；
6、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
7、《投资项目可行性研究指南》
8、建设单位提供的有关基础资料
1.3综合评价和论证结论
1.3.1综合评价
伴随着国家实施新一轮“西部大开发”和“关中-天水经济区”的建设，XXXXX作为关中东部重要的物流枢纽和区域经济发展中的“桥头堡”地位进一步确立。
XXXXX把商贸流通业作为县域经济发展的重点支柱产业，大力发展具有地方产业特色的现代物流业。
本项目建设符合国家产业政策和当地经济社会发展规划。
项目建成后，将使XXXXX成为重要的物流交易中心，对于提高XXXXX的物流仓储业水平，促进现代服务业的发展，推动县域经济又好又快发展具有十分重要的意义。
项目建设规模适中，功能完备，项目将建设与产业结构相适应，为加工业及商贸交易活动服务的物流仓储网络、电子商务平台和资金结算中心，建设先进的物流信息采集发布系统、电子统一结算方式和用户服务体系，形成现代化、高效率、人性化的流通市场，对XXXXX物流市场资源配置及产业提升将产生巨大的辐射带动作用。
1.3.2论证结论
工程所在地点、交通、市政及配套设施完善，自然条件较好，具备发展现代物流业的基本条件。
通过各项经济指标分析可知，项目内部收益率高于社会折现率，经济效益优异。
项目具有良好的社会效益，可有力地促进当地经济的发展，本项目可以直接提供约120个就业岗位，并间接增加社会就业机会。
项目建设从技术、经济及社会影响等方面分析，是完全可行的。
项目建成投入正常营运后，每年可实现货运物流货运交易量65万吨，年均可实现营业收入8691.1万元，营业税金及附加456.28万元，年平均利润总额2256.39万元，税后利润1692.29万元；
项目投资收益率29.84%，资本金净利润率43.93%，全部投资所得税后财务净现值（ic=10%）5031.00万元，财务内部收益率20.32%，静态投资回收期（含建设期）5.05年，动态投资回收期（含建设期）5.57年，盈亏平衡点26.58%，不确定性分析表明项目有较强的抗风险能力。
1.4存在的问题和建议
1.4.1存在的问题
本项目建设存在的问题有两方面，一是建设资金筹措，二是市场招商。
本项目建设起点高，投资额较大，及时筹措建设资金对于项目建设及运营起着关键作用。
同时，对于物流市场的商铺，要加大招商力度，特别是要与全国各知名物流运输企业和大型运输车辆生产厂商加强合作，同时吸引社会投资建设，以减轻建设资金筹措压力。
1.4.2建议
本项目符合国家产业政策，符合当地大力发展现代商贸流通业的产业规划，是各级政府扶持和鼓励的项目。
因此，项目建设单位要努力做好前期工作，积极争取国家财政专项扶持资金的支持，并与相关金融部门做好项目推介与宣传工作，落实建设资金。
项目建成以后，将成为关中东部重要的物流交易中心，项目潜在的商业价值巨大，可以吸引社会资金的投入。
因此，项目建设单位应借鉴房地产业的运作模式，加大项目宣传推广和招商工作，尽可能吸收社会各方面资金参与项目建设。
项目建设要坚持高起点、高水平建设，以建立现代化的物流中心为标准，积极参与区域经济发展及国际化竞争。
只有这样，才能以鲜明的企业形象强势切入物流市场，成为行业领先者，最大限度地确立企业的市场地位和品牌优势，吸引中小业户追随。
在项目运营过程中，企业应加强人才的引进和培养，可采取“走出去”和“请进来”两种途径，一方面积极引进高层次管理人才，另一方面定期派的员工出去培训，以提高企业的整体素质，增强市场竞争力。
同时要密切注意市场变化，制定科学的市场策略，组织一支高素质、高水平的管理队伍，使项目设计、施工、营销管理均能达到较好水平，减少风险，达到项目预期的经营目标，并取得良好的社会效益。
建议有关部门尽快立项，并从资金、政策等方面给予扶持，使该项目尽快投入实施，早日发挥其综合效益。
主要技术经济指标
表1.1
序号
指标
单位
数量
备注
1.
主要经营规模
1.1
公司自营车辆
辆
60
新增
1.2
社会加盟车辆
360
1.3
年均货运物流周转量
T
650000
2.
正常年度营业收入
万元
8963.48
3.
总投资
9092.00
3.1
建设投资
8772.00
3.2
流动资金投资
320.00
4.
项目建设规模
4.1
项目占地面积
㎡
66800
折合100.2亩
4.2
项目总建筑面积
38070
容积率0.79
其中：
层高超过8m的建筑物面积
4.3
行政办公生活服务设施占地面积
3040
占总用地4.55%
4.4
绿地面积
3600
绿地率5.4%
4.5
建（构）筑物总占地面积
38470
建筑密度57.6%
4.6
投资强度
万元/公顷
1313.17
5.
总定员
人
136
5.1
管理及技术人员
38
5.2
生产人员
98
6.
全年生产天数
天
7.
财务评价指标
7.1
年平均销售收入
8691.10
7.2
年平均上缴营业税金及附加
456.28
7.3
年平均总成本
5978.42
7.4
年平均利润总额
2256.39
7.5
总投资收益率
%
29.84
7.6
财务内部收益率
20.32
所得税后
7.7
财务净现值（Ic=10%）
5031.00
7.8
动态投资回收期（含建设期）
年
5.57
第二章项目背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1现代物流业的产业化发展
物流就是将物料或商品在空间与时间上的位移。
现代物流指的是将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及简单再加工、包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理。
其任务是尽可能降低物流的总成本，提高物流效率，为顾客提供最好的服务。
现代物流包括运输、仓储的合理化和系统化，加工配送的一体化及信息管理的网络化等，通过物流管理可以大大节省流通费用，提高流通的效率和效益。
货物可以实现统一的配送，使大多数厂、商实现零库存和少库存，从而可大大节约社会流动资金。
现代物流具有三个最基本要素即“流体”、“载体”、“流向”，它是任何传统的运输和仓储或物资流通都无法包容的。
按照国家经贸委等六部门的诠释，物流是指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。
现代物流系统是指物流活动中包装、运输、储存、装卸整运、流通加工、配送等诸要素相互联系、相互制约、相互结合共同组成的有机整体。
物流系统具有七大功能，即包装、运输、储存、装卸搬运、流通加工、配送和物流信息。
现代物流作为“第三利润源”，是指高物流效率而产生利润的根源，是继劳动力和资源之后的第三个利润来源。
高效而合理的现代物流，能在五个方面创造利润：
（1）促进国民经济的合理布局，有利于社会资源的优化配置；
（2）有效的使用社会流通设施及设备，节约社会财富；
（3）减少流通环节、缩短生产周期，加速资金周转；
（4）简化信息流通渠道，增强社会财富的可调节性；
（5）节约生产和流通物资的损耗。
按照科学发展观，实现可持续发展，就要实现经济方式的转变。
目前整个国民经济的效益并不高，我国在优化物流、压缩资金占用和加快资金周转上大有潜力，现在物流这个新兴产业将会大力促进经济快速健康可持续发展。
自20世纪90年代中期开始，我国现代物流业出现了产业化的势头。
尤其是近年，有关部门提出了我国物流产业发展的总体规划；
如国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、外经贸部、民航总局等六部委发布的《关于加快我国物流发展的若干意见》，就是我国政府出台的第一份政策；
国家发改委、国家经贸委也把发展物流配送中心列入《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》；
国家科技部已经批准建立“中国物流生产力促进中心”等。
我国当前的物流基础设施和装备发展初具规模，但专业化、社会化程度不高，现代物流发展缓慢，与世界先进水平相比还有较大差距，具体表现在，一是物流基础设施还比较薄弱，数量少、技术等级低、缺乏系统性；
二是物流成本高，物流质量低。
物流质量主要由物流时间、物流费用和的物流效率来衡量。
中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。
正是由于我国物流行业在经济发展中的重要作用和目前存在的问题，国家近几年加大了对现代物流业的扶持力度，出台了一系列的政策，并每年拿出专项资金用于扶持国内重点物流企业的基础设施建设。
物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。
有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学。
物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组，以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。
同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托、代理与被代理的关
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