工程项目运营监控管理办法Word文档格式.doc

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1目的

为了确保运营方对集团公司投资的工程项目，按照合法的程序、规定的要求进行有效运营，及时发现和纠正运营方在运营中的不当行为，使工程项目的建设与投资处于受控状态，规避投资风险，确保投资效果，特制定本管理办法。

2适用范围

适用于集团公司投资的“房地产”工程项目。

3编制依据

3.1川威集团房地产投资公司的职责。

3.2川威集团有限责任公司颁布的受控体系文件《川威集团工程项目实施管理办法》、《川威集团招标管理办法》、《川威集团合同管理办法》、《川威集团建设工程项目监理管理办法》、《川威集团工程项目立项管理办法》、《川威集团工程项目造价管理办法》、《川威集团审计管理办法》、《川威集团对外咨询管理办法》、《川威集团安全环保专业管理办法》、《川威集团文书档案理办法》等。

3.3现行的《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《四川省等地方性建筑管理条例》等法律法规以及国家相关建筑标准规范。

4内容及要求

4.1职责

4.1.1川威集团房地产投资公司（简称投资方）作为川威集团有限责任公司（简称集团公司）的管理部门，对集团公司投资经营的地产板块集中进行投资及运营管理，并作为工程项目运营的监控方，负责：

4.1.1.1对运营方的运营过程进行有效监控，确保运营方有效运营以及相关控制目标的顺利实现。

4.1.1.2及时对运营方所报工作量完成情况以及资金需求计划进行审核，将资金需求计划上报集团公司审批，协调催促集团公司及时足额下拨资金，保障运营方的正常运营。

4.1.1.3对运营方的运营过程不当或错误行为以及违规行为，及时进行纠正，并依据《川威集团工程项目实施管理办法》中相关规定，对运营方进行经济处罚。

4.1.2投资方的投资管理部，作为工程项目运营监控的具体归口管理部门，负责：

4.1.2.1依据集团公司颁布的受控体系文件以及本监控管理办法，定期和不定期对工程项目运营过程的行为进行有效监控。

4.1.2.2及时发现运营的不当或错误行为，与运营方沟通协调，或向运营方下达整改通知书，并督促整改。

4.1.2.3针对运营方的整改不力或重复犯错等严重情况，依据《川威集团工程项目实施管理办法》中相关规定，对运营方作出经济处罚通知书。

4.1.2.4收集和汇总运营过程的信息，为编制工程项目运营评价作准备。

4.1.3投资方的行政法务部，作为运营监控的服务支撑部门，负责：

4.1.3.1接收运营方呈送来的合同等相关文件以及需要处置的文件或资料，再分发至投资方的对应职责部门或领导进行审阅或处置，并存档备案。

4.1.3.2将投资方发布的与工程项目运营有关的文件以及投资方向运营方作出的整改通知书、经济处罚通知书、运营评价报告等下发至运营方。

4.1.3.3做好运营方来访人员接待工作以及在投资方组织召开的相关会议的会场布置工作。

4.1.3.4收集及汇总运营中合同管理、档案管理方面的信息。

4.1.4投资方的投资发展部，作为运营中专项监控的管理部门，负责：

4.1.4.1审批运营方呈送来的营销策划书，可参与运营方的营销策划及市场调研。

4.1.4.2对运营方运营中的销售进度进行检查与监控，发现销售进度滞后，协调或组织原因调查、分析以及营销针对性措施的制定，并督促运营方努力提高销售进度。

4.1.2.3收集及汇总运营中营销方面的信息。

4.1.5投资方的财务管理部，作为运营中专项监控的管理部门，负责：

4.1.5.1对运营方的“项目财务管理”进行有效监控。

4.1.5.2对运营方上报的资金计划进行审核，报集团公司领导审批，并催促集团公司财务中心下拔资金。

4.1.5.3对下拔给运营方的“工程项目运营专项资金”使用流向进行有效监控。

4.1.5.4对运营方的销售资金回收进度以及定期汇入集团公司财务中心指定账户进行监督。

4.1.5.5对运营方的“项目财务管理”中发生的不当或错误运营行为以及违反财经制度的违规行为，向运营方下达整改通知书或经济处罚通知书，并责令和监督运营方限期整改完善。

4.1.5.6收集及汇总运营中财务管理、资金使用控制、资金回收等方面的信息。

4.1.6负责工程项目运营的运营方作为被监控方，负责：

4.1.6.1建立健全管理体系、相关规章制度以及“项目运营”管理体系，形成体系文件。

4.1.6.2在工程项目运营过程中，按照集团公司颁布的受控体系文件、工程项目运营委托与目标责任书、本监控管理办法以及运营方的管理体系文件严格执行，努力确保运营的行为有序、合法、高效，确保运营的相关控制目标顺利实现。

4.1.6.3接受和配合投资方依据本监控管理办法对其运营过程进行有效监控。

4.1.6.4对投资方监控中所发现的不当或错误运营行为乃至违规行为，应及时或在要求的限期内积极整改完善，其中对违规行为接受投资方作出的经济处罚。

4.1.6.5对投资方因资金提供不到位的情况，运营方应积极主动地努力做好实施方的协调沟通工作，化解矛盾，保证工程项目建设的基本顺利进行；

如发现实施方有可能发生停工、闹事等恶性行为，应及时书面上报投资方，说明具体情况，投资方将立即向集团公司汇报请示，三方一起共同处置。

4.1.6.6对运营过程中非运营方自身原因造成某事件无法按期完成或无法解决，应及时向投资方提交书面报告，说明具体原因，以便共同协商处置。

4.2工程项目运营及运营监控的流程

工程项目运营及运营监控的流程图

物业服务

项目结算决算

产权证办理

项目验收备案

销售进度

营销方案

施工进度

建设工程施工许可

建设工程规划许可

国有土地使用许可

建设用地规划许可

项目立项

项目施工招标

项目报建

施工图设计

扩初设计

规划设计

项目设计

项目公司组建

项目竣工交付

项目营销

项目施工建设

项目启动

最终运营效果评价

项目预售许可

售楼部布置

施工安全环保

资金使用

施工投资成本

施工质量

材料设备供应单位

施工总承包与专业分包单位

勘察单位

监理单位

说明：

1、工程项目的运营流程，从项目启动至项目竣工交

付分成四个阶段，每个阶段分成若干主要工作项。

2、运营监控的流程与运营流程一致。

3、图中紫色边框字体加黑的工作项为重点监控项。

4.3工程项目正式运营前的监控

4.3.1工程项目运营委托与目标责任书签订后，运营方应立即组织对该工程项目运营各阶段及各主要工作项所需工作时间的摸排、调研，编制“工程项目运营初步总控进度计划网络图”，上报投资方审批，作为工程项目运营进度安排的初步控制目标。

4.3.2随着工程项目运营的正式启动和逐步推进，运营方在适当时间（最迟在施工招标完成，监理单位和总承包施工单位进场后的30天内）再根据实际情况及时对该运营初步总控进度计划进行调整，形成“工程项目运营正式总控进度计划网络图”，上报投资方审批，作为工程项目运营进度安排的最终控制目标。

4.3.3针对“运营管控模式2”，运营方仅将“工程项目运营正式总控进度计划网络图”呈送投资方备案。

4.4工程项目运营启动阶段的监控

4.4.1项目部（或项目公司）组建的监控

4.4.1.1组建的时间及效果监控

⑴监控运营方是否按“工程项目运营委托与目标责任书”中所规定的时间，及时组建到位，并将组织架构、人员配置（含联系方式）等信息上报投资方审核并备案。

⑵监控运营方组建的项目部（或项目公司）组织构架、人员配置是否符合《川威集团工程项目实施管理办法》中的要求，是否与工程项目（规模、特性）相匹配，所配置的人员资质或能力是否满足工程项目有效运营的需求，审核通过则予以备案。

⑶针对“运营管控模式2”，运营方仅将组建的项目部（或项目公司）组织构架、人员配置（含联系方式）呈送投资方备案。

4.4.1.2运营方在项目部或项目公司组建到位后的15日内，组织完成《工程项目管理规划大纲》的编制并上报投资方审批并备案，本条不适用于“运营管控模式2”。

4.4.1.3运营方在工程项目施工建设正式开工前，组织完成《工程项目管理实施大纲》的编制和内部审核，上报投资方审批并备案；

其中针对“管理实施大纲”要求：

⑴应明确负责具体运营的项目组织机构、管理体系、相关目标控制保障体系。

⑵应明确工程项目投资估算、设计概算、施工图预算、年度资金需求全面预算、月度完成工作量、月度资金需求全面预算的编报以及月度资金支付的工作流程。

⑶应明确工程变更、现场施工收方、现场施工签证的工作流程和核查签章程序，明确具体参与人和签审责任人及其权限。

⑷应明确竣工结算和竣工决算审计、审定的工作流程。

4.4.2工程项目设计的监控

4.4.2.1设计招标及委托设计合同签订的监控

⑴所有工程项目设计采用委外设计，运营方原则上应按《中华人民共和国招投标法》、《川威集团招标管理办法》中具体规定和要求组织招标，其中，如遇仅此一家有某方面优势、与集团公司或运营方长期合作信誉良好且价格适合的设计单位等特殊原因而不采取正常招标的，运营方可采用直接指定一家议价方式来选定设计单位，或者如遇设计单位不愿意参加设计招标这种特殊“市场行情”而无法采取正常招标的，运营方可采用选择3家及以上设计单位书面临时报价方式来选定设计单位；

运营方应将直接指定或参加书面临时报价或参加投标的设计单位的资质、业绩、报价书等资料连同“招标申报表”（见附表1）一起呈报投资方审批；

运营方依据审批意见执行，其中对采取书面临时报价来选定的设计单位，运营方还应与被选定的设计单位进一步协商具体设计费用（原则应比书面临时报价费用要低一些）。

⑵设计单位确定后，运营方应按《中华人民共和国合同法》、《川威集团合同管理办法》中具体规定和要求，将委托设计合同连同“合同审批表”（见附表2）呈报投资方审批，合同签订后运营方呈送一份合同原件给投资方备案。

⑶设计费用在30万元及以上的，以及不采取或无法采取正常招标的，运营方提前一天通知，投资方派相关专员参与运营方组织的设计招标（包括直接指定议价专题会或书面临时报价来选定设计单位专题会）和委托设计合同签订的过程，采取正常招标且设计费用在30万元以下的则可不参与过程。

4.4.2.2设计进度的监控（本条不适用于“运营管控模式2”）

⑴根据委托设计合同中的约定，对设计进度进行监控。

⑵设计单位未能按约定时间完成设计，及时督促运营方与设计单位交涉并有效处置。

4.4.2.3设计质量的监控

⑴方案设计（或规划设计）的监控：

方案设计的讨论和优化时，运营方提前一天通知，投资方参与；

就设计深度、设计各专业配合、设计技术指标（使用功能、平面布局、立面效果、建筑作法、采用的材料与设备性能选型、节能、技术措施等）、设计经济指标（钢筋和砼等含量指标、施工图概算等）等等，与设计方进行充分的讨论和优化，确保方案设计的先进性、安全性、合理性、经济性。

⑵施工图设计的监控：

施工图设计正式出图前的“草图”审核时，运营方