关于小区停车位的毕业设计Word格式文档下载.doc
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法律规范
Abstract
Atpresent,theproblemofparkingspacesinresidentialareasisalwaysoneofthemostcontroversialissuesinthepropertymanagementinourcountry,"
parkingdispute"
betweentherealestatedevelopers,ownersofsmallisgettingmoreandmoreintense.Atpresent,therelevantlawsarenotclear,alsoledtoacourtrulingonthisaspectisnotthesame.Withthefurtherdeepeningofhousingcommercialization,"
willleadtoagreaterrangeofcontradiction,theownershipofownershipofresidentialparkingspacesinthehousingiscoreofallkindsofdisputesandcontradictions.Residentialparkingpositionofunknownownership,willresultinanuncertainstateofthelegitimateinterestsoftherealestatedevelopersandowners,alsoseriouslyharmedthelegitimaterightsandinterestsoftheparties,interfereswiththerealestatemarkethealthydevelopment,tothesocialeconomiclifeandpublicadministrationwithmanyproblems.Therefore,itisurgentandnecessarytoestablishaperfectlegalsystemtoclarifytheissue.Therefore,theresearchofthispaperhaspracticalsignificance.
Keywords:
Residentialparkingspaces;
classification;
ownership;
legalnorms
目录
一、住宅小区停车位概述…………………………………………3
（一）定义……………………………………………………………………………3
（二）形式……………………………………………………………………………4
二、关于住宅小区停车位的权利归属………………………………5
（一）合同约定……………………………………………………………………5
（二）成本分摊……………………………………………………………………5
（三）国家所有……………………………………………………………………5
（四）登记说…………………………………………………………………………6
三、国外立法关于住宅小区停车位的规定…………………………………6
（一）日本的规定………………………………………………………………7
（二）德国的规定………………………………………………………………7
（三）美国的规定………………………………………………………………8
四、住宅小区停车位的权利归属……………………………………………8
（一）地面停车位…………………………………………………………9
（二）地下停车位…………………………………………………………9
（三）架空停车位…………………………………………………………10
（四）平台停车位…………………………………………………………10
注释……………………………………………………………………………………11
参考文献
谢辞
本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。
一、住宅小区停车位的定义及分类
（一）定义
1.停车场。
所谓停车场，指的是占用地表一部分用来供全体业主集中停放车辆的场所，亦称为露天停车场.
2.车库。
所谓车库，指的是占用住宅楼或其它建筑物的地下某几层用来供全体业主停放车辆的场所，亦称为地下停车场。
3.停车位。
所谓停车位，是指在路边、停车场或按照有关法规划定的供全体业主使用的停放单独车辆的地表及空间位置。
4.多数停车位。
所谓多数停车位，是指住宅小区中设在路边、停车场或车库中供全体业主使用的所有停车位的总和。
（二）形式
第一:
在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，四周范围明确，具有独立的入口，己成为与住房相区别的、独立的特定物。
其权属可以登记，业主只有购买或者承租该停车位后，方可拥有所有权或者使用权；
如果没有特别约定，其所有权归修建停车设施的开发商所有。
对这类停车位，我们称其为库，开发商对这类停车位的销售，通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行，即将特定车位与特定住宅单元相联系，一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。
两种销售方式的不同在于：
捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售，而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。
二者的相同之处在于，这种类型的停车位，是由支付了相应对价的小区的业主所有。
第二：
是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。
这类停车位开发商并不进行专门的销售，多采取分摊销售的办法。
因开发商对其投入极其有限，且已将其计入公摊面积进行销售，故在开发商将房屋售出后，因小区内的土地使用权已归全体业主所有，故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。
在现实生活中，一般是由停车者向物业公司交纳使用费，而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分，为全体业主的利益而使用。
第三：
在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。
对于这种情形，开发商采取的销售方式有三种情形：
分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。
分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下，将车位销售给全体业主，每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。
在现实生活中有两种判断分摊的方法：
一种是合同注明方法，即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售，否则为分别销售；
另一种是成本计算方法，即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售，只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。
在分摊销售的方式中，多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断，如果由全体业主分摊了此项费用，则停车位归全体业主共同共有，否则归开发商所有。
相对而言，捆绑销售或者分别销售方式，其所有权的归属比较明确。
在现实生活中，因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售，而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下，有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人，从而引发纠纷。
二、关于住宅小区停车位的权利归属
（一）合同约定
此种观点认为，对车库的归属应当通过约定来确定。
这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。
《物权法》规定：
“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。
占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有”。
从物权法的规定上来看，现在我们国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。
但是在当前卖方市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。
这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意。
只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候，此种观点才有可能实现。
（二）成本分摊说
此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中，车库所有权即为业主共有，否则归开发商所有。
目前房地产价格是由需求决定的，而不是由成本决定的，开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去，也只有开发商清楚，业主几乎不可能去核定开发商的开发成本，也没有权力去核清开发商成本。
因为成本是属于企业的核心商业秘密，因此据此来确定车库的所有权也是非常困难的。
（三）国家所有
此种观点认为，地下车库属于地下人防工程，根据《人民防空法》的有关规定应当推定为国家所有。
开发使用的人防工程，由使用人交纳物业管理费。
使用人须承担产权人应交的物业管理费，并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。
随着城市商品房的发展，我国的人防工程建设发展迅速，人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。
1，“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设；
人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。
此处只是规定了由投资者使用管理，收益归投资者所有，并没有界定人防工事的所有权归属问题。
相反，在没有界定所有权归属的情况下，应当认为投资者就是所有者，而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。
2，在市场经济条件下，界定所有权最基本的原则仍然是投资者享有所有权。
对于商品房小区的地下人防工事，国家并没有做出任何投资，因此就不存在在法律上主张所有权的基础。
3，如果地下人防工事属于国家所有，政府应当承担管理和维护的义务。
但是事实上，对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担，大量的是由开发商或者业主承担。
而由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权，这也是说不通的。
（四）登记
此种观点认为：
车位的
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