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市场企划部
2.2.1
市场企划经理
2.2.2
企划主管（略）
2.2.3
美工/设计师（略）
2.2.4
信息主管（略）
2.2.5
信息专员（略）
2.3
客服部
2.3.1
客服经理
2.3.2
客服专员（略）
2.3.3
播音员（略）
2.4
物业工程部
2.4.1
物管经理
2.4.2
防损主管（略）—物业若外包则相关物业防损保洁人员不招
2.4.3
防损专员（略）
2.4.4
后勤主管（略）
2.4.5
保洁（略）
2.4.6
工程主管（略）
2.4.7
工程助理（略）
2.4.8
水电工（略）
2.5
行政人事部
2.5.1
部门经理
2.5.2
行政人事主管（略）
2.5.3
行政人事文员（略）
2.6
财务部
2.6.1
财务经理
2.6.2
会计（略）
2.6.3
出纳（略）
2.6.4
收银主管（略）—不设联营区则无需招聘收银主管及收银员
2.6.5
收银员（略）
三
部门作业制度标准
3.1
卖场管理作业标准
3.2
客户服务工作标准
3.3
市场企划作业标准
3.4
物业管理作业标准
3.5
行政人事作业标准
3.6
财务管理规范流程
四
运营管理制度
4.1
行政管理制度
4.2
装修管理规定
4.3
商户管理制度
4.4
商品管理制度
4.5
物业管理制度
4.6
顾客服务管理制度
4.7
消防安全管理制度
五
营运管理执行方案
六
项目营运5年损益表
一、新玉海团队建设
1.1、组织架构
组织机构设置原则：
专业、高效、精简、合理
根据新玉海广场统一经营管理理念,招商运营、市场推广、工程物业管理、顾客服务几大板块是新玉海购物广场营运管理中的核心业务部门。
港瑞新玉海商业管理有限公司组织架构下设：
■招商营运部针对后期补位招商及业态升级设专人负责后期的招
商工作，因而将招商与运营合并为一个部门。
■市场企划部营销跟推广是紧密关联的，商场的业绩好坏及是否
跟时代紧密联系都跟市场及企划拥有直接的关系。
考虑到精简高效之原则将两个部门合并。
■客服部港瑞·
新玉海的服务窗口/塑造良好的社会形象
■行政人事部制度/规范/考核
■工程物业部有些公司会叫综合管理中心，本部门集工程部及物
业部功能。
■财务部作为一个综合型购物广场，在财务成本控制，台账
规范健全是非常关键的。
财务经理不但精通会计知
识还应具备全面的百货零售业知识。
具体的人员配置及职责介绍详见附件一《港瑞·
新玉海组员工配置及薪资标准》WPS表格（另附）。
1.2职能定位
营运
招商部
经营管理
市场资讯
行政管理
物业管理部
工程遗留问题
客诉处理
账务管理
卖场管理
卖场形象
人力资源
公共物业管理
VIP服务
成本控制
商户管理
品牌形象
职业培训
广场治安防盗
咨询帮扶
财务分析
品牌调整
宣传推广
绩效考核
设备维护保养
退换货
现金管理
风险管理
活动促销
制度编撰
环卫绿地清洁
播音
风险控制
1.3组建进程
■时间：
20xx.11.05-12.05
目标：
主要部门关键岗位招聘落实，含运营主管、工程物业经
理、行政人事经理、设计师、美工、文字编辑。
说明：
招商团队后期基本会转营运管理，因此营运经理暂时
不招聘；
行政人事经理情况由总经理确定。
美工及文字编辑
尽快招聘。
营运主管主要负责装修施工图纸审核，工程物业
经理负责装修施工图纸审核（各种装修材料、管道、结构审
核）
20xx.12.10-12.25
主要部门主管招聘完成，含工程主管、企划主管、客服经理、
防损主管。
协助部门经理开展团队组建工作及公司常规业务工作开展。
20xx.02.12-02.28
主要部门主管招聘完成，后勤主管，财务经理，出纳、信息
主管招聘到位。
商管公司独立核算，项目各项工作全面展开。
20xx.03.25-05.10
营管专员、客服主管、客服专员、播音、保洁、防损员、信
息专员、会计等编制人事全部招聘到位，筹备开业。
2、主要岗位职责
2.1营运招商部
2.1.1招商营运部经理
关系
直接上级主管
营运副总
工作对接
招商主管/市场企划经理
主要考核人员
总经理/营运副总/行政人事部经理
内部相关部门
营运招商部，市场企划部
外部相关单位
工商/质监局/消费者协会/行业协会/品牌商家
项次
岗位职责及主要工作
1
制定部门工作流程及相关管理制度，并监督执行，对部门员工进行绩效考核。
2
参与公司年度财务预算，并努力达成预算目标；
3
协助达成各业态招商及租金收益的预期目标；
4
整合商户资源，便于后期商户管理工作开展；
通过长期经营数据分析，制定业态调整计划；
5
掌控入住商户租金支付状况，并协助财务部跟进催收进度协助租金收取；
6
跟进租户合同状态，确保新玉海广场商户入住率为95%以上，避免过多空铺给消费者造成不良影响；
7
了解销售状况，分析提出租户调整和帮助租户提高业绩的建议；
8
xxx市场租金动向/行业发展趋势并给公司提出合理的可持续发展需改善部分的建议
9
提升租金水平及港瑞新玉海的物业地产价值
10
完成领导交待的其他工作。
2.2.1市场企划经理
直接上级部门
招商营运部/财务部
总经理/营运副总/行政人事经理
公司营运部、公司招商部、财务部、
外部相关部门
工商局/税务部/各报媒单位/各合作单位
编写部门工作流程并制定部门基本管理制度，主要负责项目市场推广工作；
根据公司经营方针制定新玉海整体推广计划，提升新玉海购物广场的品牌形象和价值；
编写项目推广收益和支出财务预算报表并提交上级审批，努力达成预期目标；
统筹和整合广告、赞助、媒体等资源，提高各项推广活动成效；
组织并月度推广、促销及其它活动的策划和执行并建立数据库存储历次活动推广数据，评估分析成效
为促销活动推广寻求广告上、赞助商；
负责与活动有关的参与租户、第三方的联络、谈判与跟踪；
营运招商部给与必要的配合
负责制定商场广告位、场内促销位、花车等收费标准及管理措施并与租赁方进行联络、谈判和后期管理；
负责为花车、特卖场租赁寻求租户，并谈判、跟踪及对其进行管理；
组织项目商圈市场调查，并根据结果调整和修改推广策略和方案；
11
组织对项目空置商铺的包装策划、赞助方谈判、执行和后期管理；
12
负责协调与项目其他部门及房开公司的工作配合，完成上级交代的其他工作。
2.3.1客服经理
营运招商经理
消费者协会/行业协会
贯彻落实公司客户服务标准及优质服务内容
处理各种顾客投诉，并协调好顾客关系
组织服务广场VIP顾客，即高级会员顾客
负责分析整理会员数据，向运营部提供会员动态资料帮助运营工作的开展与完善
落实广场背景音乐/主题音乐/送客音乐等的安排
各种退换货工作管理
制定客服部相关管理制度
维护商场良好的社会形象，监督管理客服人员的工作现况
建立会员数据库，做好会员及非会员售后服务
2.4.1行政人事经理
各职能部门
总经理/营运副总
劳动局/人才招聘单位/职业培训机构
编制/修订公司行政人事管理制度、薪资福利制度、差旅公关业务报销标准；
建立人事资料档案、激励机制；
根据工作情况，拟定人员编制报表上报总经理，年末负责编制次年的人员编制报告；
编制年度员工工资、福利的预算；
对每月工资、补贴的发放进行审核；
负责对公司所有员工岗位进行纪律检查及绩效考核；
负责员工的晋级、调薪的考核与平衡；
招聘部门主管以上人员，对初试合格者，向常务副总推荐；
负责各部门经理年终考查；
对年终员工评估情况进行综合分析，并报告常务副总
主持部门日常工作，周例会月例会的组织管理并做好会议纪要
组织招聘公司所需员工
负责安排公司各类文件的收发、起草、印发、存档等工作
对部门员工进行KPI绩效考核
负责员工培训安排并落实培训课程
2.5.1工程物业经理
营运副总
对接部门
物业管理部/财务部/行政部
总经理/营运副总/行政经理
内部关联部门
招商运营部、财务部、行政部
外部关联部门
公安消防队、市政园林、环卫、规划局、公安交警队
组织制定工程物业部管理制度及作业流程，支持协助各项目的日常营运工作；
参与并审核各项工程物业年度支出及收益预算。
以提升购物中心价值为目的，指导职员努力维护和改善项目硬件的状况、各种功能与安全；
维护公共治安及新玉海广场的人员财产安全，组织环境绿化及清洁服务
配合招商运营部工作，为前期设施设备的配置和租赁合同的物业条件提供支持和服务；
跟进掌握工程物业月度收入和费用收支状况。
审核各项目工程物业年度维护、维修、改造计划,并跟进实施。
指导参与各项目节能降耗措施的落实，并对成果进行评估。
监督检查部门制度流程的执行状况，并根据营运状况进行修改。
组织各维保项目的招标工作，争取优惠合理的维保价格。
协调与开发公司的工作，推动项目工程遗留问题的整改速度。
部门人员的培训和提升。
13
完成领导分配的其他工作。
2.6.1财务经理
升级会员 