社区与物业公司的互动关系及问题解决建议.doc

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社区与物业公司的互动关系及问题解决

建设和谐社会的基础在社区；当前影响和谐社区建设80%的问题来自物业服务。

物业问题成为当前一大社会热点、焦点问题，也是关系民生的人民利益问题，需要引起以为人民服务为宗旨的各级政府的高度重视。

建设和谐社区，迫切着力解决物业服务问题；只有提升物业服务质量，才能为建设和谐社区打下坚实基础。

一、突出的物业服务问题及危害

（一）物业公司的问题

1、物业公司服务质量问题。

卫生不好。

烟头、废纸、狗粪、树枝等随处可见。

总体卫生状况已不及街道管理时的卫生。

安全问题。

业主丢过摩托车、自行车、轿车被破坏等。

绿化问题。

草及树质量很低，种植及管理问题大，新植树后，挖出的石块不清理，压在草地上；不及时剪枝、补植。

服务不及时。

漏水、天然气、门把手坏了等。

按照规定在一小时到达，而实际上有的过了几天物业才去修理。

缺乏负责心。

保安、保洁人员及小区内在草地行走，已被践踏出小道，物业没有人来管理。

对有的业主将公共人行地圈为养狗圈的行为不制止。

对外来出租户在小区内收垃圾、放垃圾不制止。

对乱建、乱搭行为不制止，不上报；对乱放自行车、摩托车、汽车，乱挂衣物不制止。

对业主要求不及时解决。

如电子门损坏、漏水等问题，不及时修理。

2、物业公司侵权违规行为。

如：

不经业主或业主委员会同意，擅自与其他公司签定协议在物业服务的小区内施工；擅自在物业服务的小区内开展商业活动；开发商及物业公司擅自违规同意业主改变车库、储藏间结构；越权擅自将小区草地改为停车场；越权擅自挖去草地改栽花；由此造成房屋质量隐患和设施及环境破坏。

也不向业主报告物业服务费用使用情况。

3、影响小及业主安全问题。

车库、储藏间被改变用途。

有开保健室、理发室、小卖店、小吃店、修改店、冼衣店、超市、缝纫店……可谓五花八门。

上述行为，都属于违法、违规行为。

进出小区的大门不封闭，小区开后门、开侧门，随意进人、进车，包括重载车和出租车、收垃圾车。

（二）房地产开发商的问题

1、没有按照规定为业主提供2%用房。

《物业管理条例》第六十四条规定：

违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

2、房屋质量问题。

主要有：

墙体长毛及长斑、房顶透风、窗户透风及漏水、烟道及下水返味、道路积水等。

3、多收费问题。

按揭贷款的律师费、公证费，应当由开发商负责；装修保证金，至今没有返还，按照规定是不能收取的。

4、其他问题。

扩大公摊面积，学校、托儿所、老人活动场所等公共设施没兑现问题，越权擅自同意业主违规改造车库、储藏间而挪作它用问题，擅自改变小区规划设计问题等，也不同程度地存在着。

此外，还有其他系统的问题。

如供热质量低等。

（四）少数业主的问题

不遵守建筑规则，不遵守《业主公约》，不遵守法律法规。

私扒乱建，不服从管理，干扰其他业主的正常生活秩序。

也有无理由不交物业费的问题，如华北小区、黎华小区就有部分物业费收不上来。

（五）由此造成的严重危害

小区物业服务质量每况愈下，存在诸多现实问题，并潜在着一些重大隐患。

主要是：

1、存在重大安全隐患。

有些店已扒门、扒窗、扒墙，破坏建筑质量，对楼房质量及安全造成隐患；

开办的各种店，多数都已住人，通过私拉电源、私接自来水、私接暖气、也有的用电暖气，既对消防等安全不利，也因为偷用、用水、用气，造成国家利益或业主利益的损失；

小区内成为垃圾站，给业主带来潜在疾病危害；

车库、储藏间随意出租，任何人可以自由出入小区（华北小区、黎华小区），不是封闭小区，由此对业主财产安全造成危胁，已有业主丢过摩托车、自行车等物品。

2、降低业主生活质量。

如黎华小区不封闭，乱改变车库、储藏间、住宅用途，给业主带来人身、财产、火灾等安全隐患，并因此降低了小区的品质，影响业主的工作效率和心理健康。

3、影响和谐社区建设。

现在，业主与房地产开发商、物业公司的矛盾很大。

经常由于房屋质量、物业服务质量而引起冲突。

有的被物业公司弃管，小区卫生环境及秩序很差。

4、影响党和政府形象。

现在，政府职能部门在小区管理上，基本处于真空状态。

业主们是一个弱势群体，向政府连续多年反映问题，多数石沉大海。

业主们在问：

政府职能部门为什么不负责？

谁该对业主负责？

谁来保险他们的合法权益？

二、解决物业问题及社区居委会和物业公司之间协调的方法

社区居委会和小区物业公司都是城市建设管理的最基层单位，是城市管理工作的重要组成部分，它们既是住宅小区居民日常生活迫切需要，不可离开的服务部门；又是政府联系群众的桥梁和纽带，要处理好社区居委会与小区物业公司的关系，必须着重解决好以下几个问题：

（一）明确职责分工

要用法律法规来明确居委会和物业公司的职责，指导和规范其工作。

这是避免二者产生矛盾的前提条件。

明确社区居委会的职能：

其根本性质是党领导下的社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织，负责社区日常事务的管理，以管人为主。

物业公司职能：

明确界定物业管理公司与社区居委会的关系。

物业管理以管物为主，其管理和服务是企业行为。

接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。

（二）规范社区运作

在开展社区建设和管理中，根据社区建设和管理情况，由街道办事处牵头，召集街道各科室、社保站、社区居委会、物业公司定期不定期召开协调会或联系工作会议，研究社区建设形势、协调解决社区建设工作中存在的问题和矛盾。

（三）加强沟通协调

居委会和物业公司要加强沟通，通过来访、召开座谈会、经验交流会等形式联络感情；联手举办丰富多彩的社区文化、娱乐和联谊活动，促使广大居民支持和配合他们开展社区工作。

（四）管住规划第一关

建设管理部门在进行住宅小区竣工综合验收时，要按照社区建设要求把好关，确保各种配套设施的完善。

（五）加强业务培训

社区居委会和物业的工作人员进行岗位培训，加强工作人员的道德建设，培养工作人员养成良好的职业道德习惯，强化服务意识。

要树立“以人为本，服务至上”的理念，明确管好小区是物业公司和社区居委会义不容辞的责任，以主人翁的态度，为业主提供全方位、多层次、优质和高效的服务。

（六）传媒宣传，多方帮助

利用各种新闻媒体加大对物业管理与社区管理结合这方面宣传和引导力度，开辟专栏，进行不定时专题报道，引导社会各界献计献策，形成各方面关心、支持居委会和物业公司工作的良好局面，以此推动社区居委会和物业公司融洽关系，确保社区建设健康顺利发展。