物业服务告业主书Word格式文档下载.docx
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下面，我们一起来了解一下
"
物业管理到底管什么"
A—、物业管理是什么答：
物业管理是由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
二.物业管理的内容我是客服人员
为广大业主服务.对外业务联系.对内业务落实等全面工作,主要通过客服人员进行协调.解决。
我是绿化养护员
负责小区公共绿地进行日常维护和管理，如：
花卉树木及时修剪,补栽施肥,防虫防害等。
我是保洁员
负责物业管理区域共用部位,公共区域的坏境卫生清洁，如：
楼道、人行道、公共路面，电梯等。
我是秩凉维护安保员
负责维护/」\区区域的秩序，如：
人员逬出管理，车辆有序通行,安全巡查等。
我是设施设备工程人员
负责物业公共区域设施设备维修、养护，管理。
如：
道路.路灯.下水管线、
水泵房,消防器具等。
三、物业费的构成
物业费的构成
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
物业服务成本或者物业服务支岀构成一般包括以下部分；
1J管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利
物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费
■
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物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业管理企业固定资产折旧；
物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
经业主同意的其他费用。
物业共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
■业主与物业公司是平等契约的关系
口•
物业公司与业主是按照物业服务合同中约定的服务标准，为业主提供质价
相符的服务，业主与物业公司是平等的契约关系，双方以合同中约定的服
务标准和内容,享有权利和承担义务。
五、物业管理区域内禁止行为？
1、垃圾随意丢弃。
2、遛狗不做牵引，犬只随地便溺不处理等。
3、私搭电线充电,乱停乱放。
4、高空抛物，易伤人，影响坏境卫生质。
5、机动车在小区乱停乱放，占用公共通。
6、噪音扰民。
7、小区内流动摊贩。
8、公共区域内乱画张贴，涂改等。
六.物业管理不等于社会管理
业主自己的事：
家里的门窗、把手，家电，水龙头等设备，都属于业主自用设施设备，维修更换，都由业主或使用人自己负责，这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。
职能部门的事：
违法搭建：
规划行政主管部门负责违法建筑的认定，城市管理部门依法查处。
油烟污染：
坏境部门负责监督检查。
治安消防养犬：
公安机关部门负责监督检查。
物业人需与业主澄清的十个问题！
首先需要明确的第一点是一一业主与物业不是"
主仆"
关系业主与物业之间是一种平等的契约关系。
在民法中，他们是经济民事关系；
在合同法中，他们是委托与被委托关系；
在劳动法中，他们是等价交换关系，是平等的，没有主次之分
2•业主与物业不是〃冤家对头"
业主不是花钱买"
冤家"
、买"
对头"
，
如果业主与物业之间没有一种平和的心态，
没有一种合作过"
日子"
的心理，结果只能是此也难娶,彼也难嫁。
因此，双方既以合同为依据，
就应以诚相待，以信相诺，以友相伴，以心相处，以和为贵，
共同管好居住区。
3、业主与物管没有保镖关系
据目前国家有关法律法规，物业企业的职责只是按照合同约定的内容，对居住区域内的共有财产逬行保养、维修和公共秩序的维护、交通车辆的停放管理等。
因为物业公司是企业，不具有任何执法职能，所以相关法律法规中都排除物管对业主的人身和私有财产保护、保管和保险的职责，当然另有特殊约定除外。
4•物业公司不是’万能的"
物业公司是企业，不是职能部门，更不是政府。
企业的任务一是生产产品，二是服务客户，三是创造效益。
就物业企业而言，它的产品就是劳务，它的客户就是业主,它的服务项目、范围、标准等都由对双方同样具有约束力的合同来明确。
在实施合同中,既不能缺位，也不能越位,必须按照〃受委托、按合同、有偿
服务"
的原则去履行合同。
5•没有"
免费的午餐"
尽管物业管理已经发展成为普遍的消费现象，但是很多人仍然习惯于已成为历
史的房屋管理福利政策，对物业管理中"
谁受益，谁付款”的原则不予接受，
甚至抵触，拒交管理服务费，这是错误的，违法的。
业主在享受物业管理提供的服务权利的同时，必须行使支付服务费的义务。
也主拒缴
业主不满物业服务扬殳限务不刘位•必立人员木认龔履秋.檢业欣文不透明
物业收费率低陷怪圈
切业月茨务（贡hi下降
物业三种应对方式：
0泾缩成本,降低物业服务e“撇皇”•无法盈利•物业擞走•狰止眼务
'
•对溥公堂“
物业费
物业费用和收费率低
$有的场业称粉比兒液骼落后于骸份滋馆为诃鱼，时前我車轻业说费*普逼在50%・80%左右•低能生i低至1略
6、管理服务费不是越低越好
〃好货不便宜"
应用到物业管理上可以说〃收费低管不好,收费高受不了,不低不高为正好。
〃
物管公司是企业，为业主提供服务,需要投入成本，而且是"
量入为出"
。
很多收费低廉的小区，业主与物管公司发生的矛盾，大多因为费用入不敷出，导致服务质量下降,业主不满，物业公司难做。
相反，优价优质服务的区域,矛盾一般也很少。
7.物业服务费是投资
是消费，更是投资。
实施物业管理有两个目的:
一是为业主提供优美、舒适的生活和工作环境，二是可使业主的物业得到保值增值。
从经济学分析,前者属消费行为，后者属投资行为。
这两种行为就物业公司为业主服务而言都存在；
而对业主来说，消费的同时也在投资，并且最终转化为一种投资行为。
此种观念的转变,将直接影响业主对物管的接受程度和具体行为。
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物业不是水电气暖供应商
按照国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合服务的对象，而各部门都
应当按有关政策规定各负其责，各尽其职，相互配合，共同为业主、为社区提供服务。
水电气暖是由其供应商提供，按规定供应商应该入户抄表,计量收费，并且承
担跑、冒、滴、漏等自然损耗。
而物管公司无需也无权为水电气暖部门收费，除非受水电气暖部门的正式委托。
同样也不需为水电气暖的自然损耗承担责任。
9、物业企业不是〃唐僧“肉
尽管政策连篇、口号震天：
减轻企业负担。
但是落实却很难！
物业管理是微利行业，能承担的压力有限，但是由于本身服务内容的综合性，难免有各种部门借政府之名要办公房、要交通工具、要通讯工具、摊派人员。
物管企业不是〃唐僧〃肉,需要社会各界给予足够的支持和帮助，而不是将其扼杀在摇篮之中。
10•不要把咨询当成投诉
近几年从公开的各种统计数字来看,物业管理的投诉率在飞速增长,物业管理公司承担了很大的舆论压力。
但实际上从我们物管协会的日常工作接触甚至在做客本地电视台、报社的
节目活动中接听到的大量来电统计，可以称得上是投诉的约有25%,其中23%都是投诉开发商，投诉物业管理的只有2%，而其余的75%都是咨询政策法规和收费标准等事项的。
因此，不要草木皆兵，把咨询也当成投诉，为物业管理企业徒增烦恼。
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