苏州房地产投资环境分析Word文档下载推荐.docx

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自2003年以来，苏州抓住中国加入WTO，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。

GDP保持快速增长，2004年苏州的GDP总量首次超过深圳，位居全国第四。

人均GDP自2003年以来超越上海，稳居全国各大城市首位。

图1-2：

2000-2004年苏州市GDP及其增长率

数据来源：

苏州市统计年鉴

2003年，苏州人均GDP已达5762美元，根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到4000至8000美元，标志着这个地区的房地产已步入高增长期。

图1-3：

2000-2004年苏州市人均GDP及其增长率

⏹

产业结构以工业为主导

苏州是一个新兴的工业城市，目前已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业为主导的工业结构，第二产业是推动苏州市经济快速增长的主要力量。

自2000年以来，第二产业的比重逐年上升。

2004年苏州工业总产值跃居全国第二，成为仅次于上海的全国第二大工业基地。

图1-4：

2000-2004年苏州市三次产业结构

⏹全社会固定资产投资迅猛增长，房地产所占比重快速增加

图1-5：

2000-2004年苏州市全社会固定资产投资

自2002年以来，苏州全社会固定资产投资迅猛增长，2003年同比增幅高达73.3%。

与此同时，房地产开发投资也呈快速增长的态势，占固定资产投资的比重也逐年增加，2004年达21.5%。

⏹人均可支配收入、消费性支出逐年稳步增长

从2000年到2004年期间，由于苏州经济的快速增长，人均可支配收入也呈快速增长的态势，年平均增长率达11.7%，在江苏省内处于领先地位，并逐步缩小与上海、杭州等长三角领先城市的差距。

随着人均可支配收入的增加，人均消费性支出也呈快速上涨的趋势。

图1-6：

2000-2004年苏州市人均可支配收入和消费性支出

⏹社会消费品零售总额稳定增长

伴随着旅游业的发展，苏州市消费品市场保持繁荣、活跃的旺销态势，从2000年到2004年期间，社会消费品零售总额年平均增长率达15.8%。

图1-7：

2000-2004年苏州市消费品零售总额

小结：

综观苏州市宏观经济运行状况，我们发现，苏州市地处长三角经济发达地区，大量外资有利地推动了苏州经济持续高速增长，且经济发展潜力巨大。

因为GDP中占将近一半的是劳动者报酬，经济的迅速发展使得城镇居民人均可支配收入稳步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽车的需求将会增大，汽车加快进入家庭，未来恩格尔系数将发生较大变化，人民生活消费结构也将随之变化。

此外，苏州产业结构正逐步优化、固定资产投资增量速趋于平稳。

1.2城市规划与建设

⏹城市规划

Ø

城市性质

苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。

发展目标

在规划期内苏州全市基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。

苏州中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。

规划范围

苏州全市规划区面积2014.7平方公里。

城市规模

2005年：

人口149.1万，市区建成区建设用地150.2平方公里。

2010年：

人口185万，市区建成区建设用地186.9平方公里。

城市总体布局

城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。

各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。

城市道路网规划

道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。

古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。

城镇体系

规划结构：

一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴。

其中，一个中心指中心城市，苏州都市区；

五个副中心分别是：

常熟市区、吴江市区、昆山市区、太仓市区和张家港市区；

四个发展轴分别是沿沪宁城镇聚合轴、沿太湖旅游休闲轴、沿苏嘉杭交通走廊发展轴和沿沪青湖高速公路发展联系轴。

⏹城市建设

轨道交通建设情况

2004年11月21日，苏州轻轨规划顺利通过专家组审查，预计到2010年轻轨1号线、2号线有望建成通车，到2020年，3号、4号线也有望建成通车，并逐步实现与上海、无锡等周边地区轻轨的接轨。

公路交通建设情况

建成苏沪高速公路、苏昆太高速公路、苏州绕城高速公路西北段和锡太一级公路，实施沪宁高速公路苏州段扩建、312国道苏州段改造和沿江开发高等级公路等工程，开工建设沪苏浙高速公路江苏段。

到2005年底，苏州将确保苏沪国省道干线接口达到6个、计32条普通公路车道，高速公路接口达到4个、计24条高速车道。

苏州市交通有望与上海全面对接，到年底将有10条公路（含高速公路）、56个车道连通上海，公交“一卡通”、高速公路联合收费等也将有重大进展。

作为长三角都市圈的地理中心城市和沪宁产业带核心城市，古城苏州曾利用这一区位优势缔造出“经济奇迹”。

随着苏州不断加快与上海的交通接轨步伐，将更好地接受上海的辐射，有利于苏州经济的进一步发展。

1.3宏观政策

⏹政府对房地产市场的发展目标和策略

2004年以来的宏观调控，对全国的房地产影响深远。

调控政策的重点集中在土地、金融、商品房交易管理、房价四个方面，其关键在于通过控制房地产供应的源头以规范房地产市场秩序，通过金融手段来平衡房地产市场供求，通过市场政策抑制房地产投机行为。

⏹主要政策及其对房地产市场产生的影响

土地政策

土地市场是一级市场，健全和完善土地市场，影响整体房地产市场的健全发展。

2004年以来，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：

杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。

国家颁布的土地政策具有连续性与整体性，旨在通过对土地市场的监管力度，目的就是为了从源头上进一步规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。

拆迁政策

2004年3月，苏州市人民政府发布了苏州市拆迁补偿安置的实施方法，紧接着在6月，再次加强对拆迁实施单位资质管理。

通过加强拆迁管理，完善拆迁补偿最低单价和最低总额保障机制，保障苏州市城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益。

二手房政策

为了进一步深化住房制度改革，推进住房商品化、社会化进程，根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）和《省政府办公厅转发省建设厅等部门关于调整2003年度房改有关政策意见的通知》（苏政办发〔2003〕48号）的要求，2005年2月28日苏州市人民政府印发《关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见》的通知，扩大了苏州市区房改售房范围。

受此政策的影响，将增加二手房市场的可交易量，在一、二手市场的联动效应下，将进一步加大一手住宅市场的交易量。

金融政策

2004年10月中国人民银行出台的《关于调整金融机构存贷款利率的通知》，以及2005年3月16日中国人民银行出台下发的《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金利率的通知》，一方面对整个房地产市场的需求进行调控，另一方面有利于央行对商业银行加强风险管理，完善住房贷款的定价机制。

房价政策

2005年3月和4月相继出台了《关于确实稳定住房价格的通知》和《愿与做好稳定住房价格工作的意见》，这两个政策的主要目的都是为了加强对房地产市场的引导和调控，切实稳定住房价格。

表1-1：

重点政策一览表（2003-2005年）

政策

分类

政策名称

颁布时间

重点内容

对房地产市场

的影响和效果

土地政策

苏州市人民政府贯彻省政府关于调整征地补偿标准的通知的通知

2004.2.4

调整征地补偿安置标准，实行“土地换保障”的征地补偿安置制度

保护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的基本生活。

关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知

2003.2.18

清理违规设立的各类园区

规范土地市场秩序

关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知

2004.3.21

就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在04年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严处理

督促土地出让历史遗留问题的解决

关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理

2004.4.29

集中半年时间左右，深入开展土地市场治理

治理成果斐然：

6866个各类开发区核减了4813个，占原有总数的70.1%；

规划面积压缩了2.49万平方公里，占原有面积的64.5%。

此外，国土资源部还会同有关部门共清查新上项目82440个，涉及总用地面积74.7万公顷，对违法占用土地的项目进行了查处，收回土地1999.5公顷

关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理

2004.5.21

治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计划

进一步加大对土地市场的宏观调控

国务院关于深化改革严格土地管理的决定

2004.10.21

严格依照法定权限审批土地，新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分

紧缩地根，直压用地冲动有效的规范了政府行为用地指标愈加显得珍贵2005年一季度房地产开发企业的土地购置明显减少

关于贯彻国务院深化改革严格土地管理的决定的实施意见

2005.6.9

切实保护耕地，严格控制新增建设用地总量；

依法规范供地行为，全面提升土地集约利用水平；

加强政府对经营性用地的市场调控，进一步规范经营性用地的公开交易制度；

严格执行征地补偿安置政策，维护被征地农民的合法权益；

完善动态监察制度，强化土地执法监察工作；

加强各方配合，保证耕地保护和土地管理各项措施落到实处

进一步规范了经营性用地公开交易制度，确保土地交易公开公平公正。

拆迁政策

苏州市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法

2004.3.2

拆迁补偿安置问题的相关规定

加强拆迁管理，保障城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益

苏州市关于加强我市拆迁实施单位资质管理的通知

2004.6.10

严格执行房屋拆迁程序，规范拆迁行为

加强拆迁管理，保障城市建设工程的顺利进行

二手房相关政策

苏州市人民政府印发关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见的通知

2005.2.28

扩大改售房的范围

增加了二手房市场的可交易量，对公有住房售价有了