中央名园项目融资计划书.doc

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亳州苏商置业有限公司

《中央名园项目》

融

资

计

划

书

2014/11/19

目　录

一、亳州苏商置业有限公司简介

二、亳州《中央名园》项目简介及项目规划

三、融资计划书

四、亳州苏商《中央名园》项目开发经济分析

五、亳州苏商《中央名园》项目工程投资计划

六、《中央名园》项目销售计划表及项目投入计划

七、公司证件：

营业执照、组织机构代、税务登记证、开户许可证、机构信用代码证、贷款卡、开发资质、发改委批文、用地规划许可证。

八、公司章程、二个股东的简介

九、2013年12月份和2014年5月财务报表

十、验资报告

十一、缴款凭证

一、亳州苏商置业有限公司简介

亳州苏商置业有限公司，是为开发亳州市《中央名园》项目于2010年12月在亳州市新成立的房地产开发企业，注册资本2亿元，实收资本2亿元，其中董祥皊出资6000万元占30%股份、林鹏飞出资14000万元占70%股份。

亳州苏商置业有限公司的股东都是从事多年房地产开发的企业家，开发过的项目经营管理的成绩卓越，业绩突出。

亳州苏商置业有限公司的管理团队由资深的房地产开发管理精英人士组成，思想理念超前，经营管理经验丰富，为公司的健康发展奠定了良好的基础。

亳州苏商置业有限公司

二、亳州《中央名园》项目简介

一、宗地基本情况：

1、宗地面积约178亩（118662.2平方米）；南北宽约226米，东西长约524米。

2、宗地东、北、西三面沿路，东沿希夷大道宽约60米，（是亳州市南北中轴线主干道），北沿紫苑路宽约45米次主干道，西沿漆园路宽约45米次主干道，南连鲁班宗地项目，本项目与鲁班紫荆花园项目中间为20米宽东西可通车步行街。

二、项目基本概况：

1、本项目北邻亳州市规模最大医学条件最好的市人民医院和农贸市场；西邻60万平方米的安置小区；东邻市电信大厦和五星级温泉宾馆；西北角邻占地500多亩的文化公园；东北角邻占地近300亩的万达广场商业综合体目前已开工建设，住宅销售均5000-5500元/m2、商业二层销售均2.5万-3.0万元/m2。

2、本项目距市重点小学和市重点初中九中及市重点高中一中在300米内，东距占地1000多亩的康美中药材大市场和占地800多亩的物流园约500米，南距新的市委市政府和市民广场及市政公园（总占地面积1500多亩）约600米，北距老市委市政府约1500米，位于南部新区核心区，是亳州的最繁华的市中心核心区的核心位置。

3、本区域开发的都是高档住宅，规模商业综合体，配套功能齐全，交通便利，这里未来住宅、商业的房价都是亳州市的标杆（最高房价）。

4、项目规划条件，容积率：

住宅3.0，商业4.0，建筑密度，住宅≤30%，商业≤50%；商业占12%（±3），住宅占88%（±3）；规划建筑面积37.3万m2（阳台一半面积不计容积率）。

实际可销售面积36.7万平方米，其中：

1、住宅31.4万平方米；2、商业5.3万平方米；3、地下室4.7万平方米（不计容积率）。

公建配套房约6000平方米（可租不能售）。

三、亳州市概况：

1、亳州市是地级市、全市三县一区人口约670万人，市区人口约180万人，市内人口约48万人；亳州市是历史文化名城，旅游资源丰富，亳州有中药材交易大市场，中药材交易大市场居全国四大中药材之首，是中国中药材价格的睛雨表，有100多家制药厂，有古井贡酒厂等200多家白酒厂，亳州藏富于民，经济水平在全省位于中游，相比相邻的宿州市、淮北市、阜阳市经济情况好的多。

2、亳州市真正的进入发展期是2008年下半年，现在省委省政府很重视和支持亳州的发展，近一、二年发展突飞猛进，亳州市目前重点发展的是南部新区，

因亳州市是从北向南滚动建城的，本项目被亳州市委市政府定为亳州市重点项目之一，被市长誉为亳州市的1号地，本项目位于亳州市新老大城市的核心区的核心位置。

3、亳州市2009、2010、2011、2012年商品房销售分别约为30万m2、40万m2、60万m2、80万㎡；2013年商品房销售约100万㎡；亳州市属于房地产起步期，刚性需求旺盛，购买力还没得到释放，房价上涨空间很大，前景很好，如果定价低于市场预期，有日光盘的可能。

亳州苏商置业有限公司

1、中央名园总平

2、中央名园效果图

三、中央名园项目融资计划书

借

款

项

目

概

况

项目名称

中央名园

开发商名称

亳州苏商置业有限公司

位置

安徽亳州市谯城区友阳步行街28号

土地面积、获取土地成本

项目建设净用地面积178亩（118662.2平方米），招拍挂获取土地成本共计4.505亿元，计253万元/亩。

总建筑面积及各物业面积和容积率

总建筑面积43万方，其中项目规划条件，容积率：

住宅3.0，商业4.0，建筑密度，住宅≤30%，商业≤50%；商业占12%（±3），住宅占88%（±3）；规划建筑面积37.3万m2。

实际可销售面积36.7万平方米，其中：

1、住宅31.4万平方米（总户数：

2850户）；2、商业5.3万平方米；3、地下室4.7万平方米（不计容积率）。

公建配套房约6000平方米（可租不能售）。

项目现状

1、现建筑工程已达到商品房预售条件的约17.4万平方米（地下室1.5万平方），多层建筑大部分已封顶，高层平均达到10层以上。

2、地面商住建筑面积19.2417万㎡，地下室建筑面积3.2万㎡，公建建筑面积6251㎡。

3、目前由于资金不能及到位付清土地款，现处于半停工状态。

４、由于未取得预售许可证，目前项目预售未正式销售，只有预订了一部分。

周边环境、类似房产市场售价

该地块位于亳州市核心区交通便捷、配套完善，地理位置非常优越。

目前万达广场商业综合体2014年年初已进入南部新区（于本项目东北角，一路之隔）总占地面积约300亩，总建筑面积90万平方。

目前一期商业及住宅已售謦，商业房（一二层）均价达3万多元/㎡，住宅价达到5000元/㎡。

万达广场进入必将为南部新区商业氛围带来新的活力。

根据亳房网统计，目前亳州市每销售100套商品户70%

都是南部新区的项目，说明南部新区发展已经成熟，并得

到了客户的认可。

本项目区域配套完善（目前市一中、九中、实验小学、市第一医院、农贸市场、药材大市场、市民广场等配套均已完成）、用地开阔、环境幽静，随着南部新区的快速发展，区域成熟度的不断提升，必将为本项目带来良好的发展契机。

已取得

证照

1

建设用地规划许可证

2

其它四证暂未取得

借

款

公

司

概

况

公司简介

亳州苏商置业有限公司，是为开发亳州市《中央名园》项目于2010年12月在亳州市新成立的房地产开发企业，注册资本2亿元，实收资本2亿元，其中董祥皊出资6000万元占30%股份、林鹏飞出资14000万元占70%股份。

亳州苏商置业有限公司的股东都是从事多年房地产开发的企业家，开发过的项目经营管理的成绩卓越，业绩突出。

公司住所

安徽亳州市谯城区友阳步行街28号

法定代表人

林鹏飞

注册资本

2亿元，实到资本2亿元

开发资质

暂定资质

成立日期

2012.12

去年/现在销售额

未售

融

资

需

求

项目总投资、需融资金额

３-４亿

融资期限

一到二年

资金用途

用于纳缴土地款

还款来源

本项目的销售回款；

抵押物

1、先用预售的房产也可以等到土地证下发后用土地证抵压。

项

目

特

点

政府优惠政策

本项目属于政府招商引资项目，土地款在一年内付清（首期付款50%，在办理开工许可证时付至70%，办理预售证时付至100%）。

现

存

问

题

目前主要是欠缴土地款３.３２５亿元．

亳州苏商置业有限公司

四、亳州苏商《中央名园》项目开发经济分析

一、开发成本：

13.4628亿元。

其中：

1、土地出让金：

4.5050亿元。

2、土地契税：

4.505亿元×4%=1802万元。

3、建安工程造价（包括消防、电梯）7.4826亿元。

其中：

1）、住宅总建筑面积：

31.3987㎡；建筑造价52813万元：

其中：

①、多层住宅建筑面积45500㎡×均价1300元/㎡=5915万元；

②、18层住宅建筑面积49000㎡×均价1600元/㎡=7840万元；

③、27层住宅建筑面积45000㎡×均价1700元/㎡=7650万元；

④、33层住宅建筑面积174487㎡×均价1800元/㎡=31408万元；

2）、商业建筑面积：

52430㎡；建筑造价9815万元：

其中：

①、多层商业建筑面积33530㎡×均价1800元/㎡=6035万元；

②、高层下面商业建筑面积18900㎡×均价2000元/㎡=3780万元；

3）、公建建筑面积6251㎡×均价1600元/㎡=1000万元；

4）、地下车库储藏室建筑面积47541㎡，建筑造价11198万元；

其中：

①、多层地下室建筑面积7328㎡×3000元/㎡=2198万元；

②、高层地下室建筑面积40213㎡（有约10213㎡储藏室在主楼上已计建筑成本，应减掉）30000㎡×3000元/㎡=9000万元；

4、道路、绿化、外水、外电、临建、监理、规划设计、图审、政府收费等合计建筑面积约37万㎡×350元/㎡=12590万元。

二、策划、销售、广告，经营费用；合计：

建筑面积37万㎡×150元/㎡=5550万元。

三、财务费用约（借款利息）：

1.2亿元；

1、2014年8月之前，约4000万元；

2、2014年8月之后，约8000万元；

合计总投资：

15.2178亿元。

四、预计商品房销售收入：

24.8644亿元。

五、营业税约24.8664亿元×5.6%=1.3924亿元；

六、经营利润约8.2542亿元。

商品房销售收入24.8644亿元－开发成本13.4628亿元－经营费用5550万元－财务费用1.2亿元－营业税1.3924亿元=经营利润约8.2542亿元。

亳州苏商置业有限公司

五、亳州苏商《中央名园》项目工程投资计划

一、第一期工程投资：

3.0793亿元；

其中：

1、多层住宅建筑面积4.55万㎡×均价1300元/㎡=5915万元；

2、2栋27层住宅建筑面积4.5万㎡×均价1700元/㎡=7650万元；

3、5栋33层住宅建筑面积6.85万㎡×均价1800元/㎡=12330万元；

4、多层商业建筑面积1.5万㎡×均价1800元/㎡=2700万元；

5、多层区地下室建筑面积7328㎡×均价3000元/㎡=2918万元;

注：

计划2015年8月竣工验收。

（1）、2014年8月份之前，已完成建筑工程量约1.5亿元。

（2）、2014年8月至2015年8月底，完成第一期剩余建筑工程量

约1.5993亿元。

二、第二期工程投资：

4.4033亿元；

其中：

1、4栋18层住宅建筑面积4.9万㎡×均价1600元/㎡=7840万元；

2、8栋33层住宅建筑面积10.5987万㎡×均价1800元/㎡=19078万元；

3、多层商业建筑面积1.8530万㎡×均价1800元/㎡=3335万元；

4、高层下商业房建筑面积1.8900万㎡×均价2000元/㎡=3780万元；

5、高层地下室建筑面积4.0213万㎡-10213㎡（有约10213㎡储藏室已算在地面建筑成本里应减去）×均价3000元/㎡=9000万元；

6、公建建筑面积6251㎡×均价1600元/㎡=1000万元；

注：

计划2014年9月份开工，2015年底竣工。

合计建筑工程总投资7.4