南京二手房交易综合流程全攻略Word文档格式.docx

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若需提前还贷：

借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同

产权证及土地证 

5.办理交易过户：

（产权过户时间为一周）

买卖双方亲自前去房产局办理，携带有关证件原件（若委托办理，需出具公正委托书）办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同步买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.

6.办理土地证过户：

买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。

银行放款到卖方账户。

7.户口迁出、房屋交验，费用结清：

水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，订立《物业交接确认书》，支付房屋尾款。

二、需要准备费用（如下费用原则仅限于普通住宅）：

1.南京1月1日至12月31日（暂行）二手房交税表

2、交易服务费：

房改房：

100元 

存量房：

3元/平方米

3、产权登记费：

40元 

80元

4、配图费：

20元

5、共有权证工本费：

10元/本 

三、银行按揭贷款：

如果购房人（以家庭为单位）第一套购房商业贷款可享有现银行利率7折，

商业贷款第一套首付30%，第二套首付提高10%。

重要提示：

在贷款前需进行个人资信审核，如银行有不良记录（借款不准时还款）也许无法审核通过！

买卖双方提供贷款资料：

1.二手房买卖契约原件1份；

2.申请人夫妻双方身份证复印件1份；

3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份；

4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份；

5.收入证明原件1份；

6.土地证复印件1份；

7.卖方身份证复印件1份；

8.卖方原产权证复印件1份；

9.买方如是外地户口需提供暂住证.

10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.

四、交房重要内容

①内部设施

②清算费用及过户（涉及水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等）

2、核查房屋内部设施

3、清算物业费、水、电、煤气等欠费

4、物业处资料更新及水过户

5、电过户

6、煤气过户

7、有线电视过户

8、电话、宽带过户（需卖方陪伴）

9、钥匙交接，订立《物业交接确认书》

五、交易时间表

1、交定金，签定合同，商定首付款时间，并于当天过户。

2、如原产权有贷款，过户前先进行还贷解押手续，时间3-30天不等，每个银行不同样。

3、产权过户为七天，同步进购房人贷款申请。

（如是全钞票购房领证当天即将剩余付清同步交房）

4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。

5、如是商业贷款约7-15天下款，公积金或组合贷款约1-2个月下款（下款至房主名下）

6、房主收到银行贷款同步交付房屋。

（注：

现是年终，银行贷款申请和放款时间均有延迟现象）

二手房买卖九种典型纠纷提前理解免麻烦

纠纷一：

逾期支付房款引起纠纷

下家逾期支付房款时，上家可以规定继续付款之外，还可以规定下家支付相应利息或合同中商定逾期付款违约金，上家还要以依照自己意愿解除合同，不再出售房子了。

下家要注意是，如双方在房屋买卖合同中商定下家用银行贷款支付某些房款，而届时由于贷款政策调节或别因素银行未能足额放贷话，下家依然要承担逾期付款违约责任。

纠纷二：

逾期交付房屋引起纠纷

上家在合同商定交房时间尚未交房，除了有某些合法理由，例如下家未准时付款，否则要对下家承担违约责任。

纠纷三：

逾期办理过户手续引起纠纷

上家或下家均有也许想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时重要采用不支付房款办法，因此普通是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同步为避免上家另将房屋转卖她人，最佳将房屋进行保全。

纠纷四：

规定返还定金引起纠纷

按定金性质，可以分为立商定金，违商定金等等，商定哪种定金，核心要看定金合同中是怎么商定。

纠纷五：

因中介行为引起纠纷

如上家或下家在与中介公司订立居间合同后，由于避开中介公司进行交易或订立买卖合同后毁约，导致中介公司中介费损失，中介公司可以依照居间合同追究其责任。

又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而导致纠纷。

纠纷六：

规定解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起纠纷

规定解除合同或确认合同无效，普通是在另一方有重大违约行为状况下发生，此类案件普通还会随着着补偿损失祈求，法院在审理此类案件时会依照双方过错限度不同，来鉴定各方承担责任。

纠纷七：

因房屋质量引起纠纷

由于上家交付房屋存在质量问题，遭到下家索赔或规定解除合同。

依照关于规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担补偿责任，如果上家已就房屋质量问题明确告知下家，那上家不承担责任。

纠纷八：

因“黑白合同”引起纠纷

“黑白合同”指是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖订立数份不同价格合同。

送至房产交易中心登记叫“白合同”，只供登记用。

双方私下留存叫“黑合同”，作为交易真实成交价格。

纠纷九：

因户口迁移引起纠纷

房屋交付后，下家才发现房内有上家户口或她人户口，虽然合同中商定上家应当保证户口迁走，但此类纠纷诉至法院还是不会被受理。

因此此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

随着各地住房制度改革进程加快，二级市场开放力度不断加大，二手房买卖日渐红火，二手房由于具备位置好、价格低优势，被众多消费者青睐，但是，旧房买卖毕竟不像新居那样一目了然，购买二手公房上当被骗后追索和补偿难度要比新商品房难得多。

因而，在选购二手房时，要特别注意产权、房屋构造等问题。

★一、弄清二手房产权状况

在旧房交易中，产权证是最重要。

由于房屋不同于其她日用品，价值量巨大，法律对房屋保护重要是对有合法产权房屋进行保护。

依照国内《都市房地产管理法》第59条规定：

"

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

因而，购买二手房时，一定要弄清晰房屋权属，凡是产权有纠纷，或是某些产权（如以原则价购买公有住房）、共有产权、产权不清、无产权房子，虽然房子再适当都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同步也会引起许多不必要麻烦。

此外，要特别注意产权证上房主与否与卖房人是同一种人。

在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权真实性。

由于国内房改政策在房改进程不同发展阶段实行不同政策，因而，如果是以原则价购买公有住房，要注意与否已经按成本价补足费用，或者已与原单位拟定了如何按比例提成。

此外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员稳定，与职工订立有服务合同，原单位尚有优先购回权。

因而，要确认原单位与否批准该房子出售。

当前对于军队、医院、学校公有住房普通还不容许上市出售，因而对此类房子一定要确认有原单位公盖批准出售才干放心购买。

★二、理解二手房房屋构造

二手房房屋构造比较复杂，有些房子还通过多次改造，构造普通较差。

因而，购买二手房时，不但要理解房屋建成年代、建筑面积和使用面积与否与产权证上标明相一致、房屋布局与否合理、设施设备与否齐全完好等状况，更要详细考察房屋构造状况，理解房屋有无破坏构造装修，有无私搭、改建导致主体构造损坏隐患状况。

此外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，理解户型与否合理，有无特别不适合居住缺陷，天花板与否有渗水迹象，墙壁与否有裂纹或脱皮等明显问题。

如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全危险。

★三、实地看看二手房周边环境和配套设施

随着人们生活水平提高，对居住区环境及配套设施设备规定也越来越高。

新建房屋会随着房屋竣工和入住完毕，逐渐改进住区环境，普通会向更好方向发展。

而旧房子周边环境已经形成近年，普通很难变化。

因而，购买旧房时，要认真考察房屋周边有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，此外尚有房屋周边环境、社区安全保卫、卫生清洁等方面状况。

对房屋配套设施设备考察重要有：

水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应状况及收费原则，电视接受清晰度等。

此外还要观测电梯品牌、速度和管理方式，与否安全、便捷并提供24小时服务。

如有机会最佳走访某些老邻居，对房屋及周边环境设施做更多进一步理解。

总之，要充分理解售房人售房真实目，避免接手一种垃圾房。

购买二手房目本是想改进一下居住条件，但是如果对二手房理解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。

★四、考察一下二手房物业管理

购买房屋是一次性消费支出，而物业管理水平高低则直接影响到日后长期居住生活质量。

因而，人们无论购买新居还是旧房，都越来越关注房屋管理水平。

良好物业管理不但可以弥补房子某些局限性，还能给生活、工作带来更多便利。

对物业管理考察，重要是考察物业管理公司信誉状况，要对其管理物业进行走访，看保安人员基本素质、保安装备，管理人员专业水平和服务态度，社区环境卫生、绿化等与否清洁、舒服，各项设施设备与否完好、运营正常等，由此可以大体看出一种公司管理水平，最后评价是以质优价廉为好。

还要理解物业管理费用原则，水、电、气、暖价格以及停车位收费原则等，理解与否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大维修养护费用，浮现买得起房住不起房状况发生。

★五、买二手房选个安全中介

当前在许多都市，虽然已放开了住房二级市场，但**职能普通只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间交易过程则完全由买卖双方自行操作。

而二手房买卖要比商品房复杂得多，因而，买卖双方都需要中介机构协助代为办理交易手续。

当前中介服务机构操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突事情。

因而，中介机构选取就显得尤为重要。

一方面要选取经**行业主管部门批准、已获得执业资质中介公司。

要亲自到中介机构办公场合进行考察，依照人员素质，办公设施当代化限度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。

同步，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？

如果未能如愿成交，如何退款？

如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责补偿损失等。

中介机构提供另一项重要服务就是房屋作价评估。

由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选取对比实例，对于普通居民来说，精确地对房屋进行估价就显得非常困难。

因而，也要委托获得资质中介评估机构对房屋进行基本客观估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。

此外，如果对二手房买卖没有把握，最佳能聘请房地产方面专业律师做顾问，特别是对产权等核心问题进行把关，以免上当被骗。

当前在住房二级市场上律师收费还没有统一原则，因而，要事先理解律师收费和提供相应服务均有哪些。

★六、二手房交易手续要在交易场合完毕

购买二手房时要亲自到交易场合办理转让手续。

有人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节约一点交易手续费，在售房人花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，成果拿到手产权证有也许是假，房屋所有权得不到应有法律保护，引起纠纷；

或