建筑项目策划书精选多篇优秀word范文 20页文档格式.docx

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三、项目定位

四、客源定位

五、产品建议

六、推案策略

七、广告策略

八、销售执行

九、公司简介

十、合作模式

济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：

（一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：

客源特征：

以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。

开发商特征：

政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

项目特征：

产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。

销售特征：

无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。

（二）xx年以后，振荡中走向规范的过渡阶段

客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。

迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。

品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

项目特色：

产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。

地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

销售特色：

价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：

1、客户需求的变化

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能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。

对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。

能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。

2、市场环境的变化：

地理环境：

逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：

产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

其中：

小高层发展分三个阶段：

（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。

（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。

（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。

3、开发商的变化趋势

开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。

营销方面：

竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。

1、基本情况：

本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。

东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析：

经济水平：

整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。

随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。

这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。

3、客源定位：

由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：

（一）本地客源：

此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：

私营业主：

有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。

对地段及相应升值潜力较为注重。

政府官员：

此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。

此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

高级白领：

此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。

这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。

年青成功人士：

此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。

这类客源主要选择小户型，但比例有限。

小结：

本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。

第二篇：

建筑策划书

浅析建筑策划与建筑设计

浅析建筑策划与建筑设计【摘要】建筑策划和建筑设计在整个建筑的建设过程中都起着不可或缺和至关重要的作用。

文章分析了建筑策划和建筑设计的作用、差异以及运行过程,并详细阐明了建筑策划和建筑设计间的相互关系。

【关键词】建筑策划建筑设计

一般来说,一个完整建筑过程通常分为4个步骤———建筑策划、建筑设计、建筑建造、建筑使用及使用后评估阶段。

其中建筑策划和建筑设计之间的关系是最不明确的。

而建筑策划登陆中国可以上溯到上个世纪的六七十年代,但是并没有被人们尤其是广大的建筑师所重视。

一直到现在仍然有很多人还没能清楚地知道建筑策划,尤其是它和建筑设计的区分和关系。

严格地说,我国的建筑过程中没有完整而正确的建筑策划。

而通常人们认为的建筑策划是项目委托方提给建筑师们的设计任务书或是建筑师们提给项目委托方的策划性设计,其实,这并不是真正的建筑策划。

建筑策划并不应该完全由项目委托方也不是建筑师单独完成。

而对待建筑策划和建筑设计,存在几种观点,一种人认为建筑策划就是建筑设计,在这个过程中项目委托方和建筑师共同完成整个建筑的策划和方案的设计;

也人认为,建筑策划和建筑设计应该是完全独立的两个工作阶段;

有的时候它们之间的关系微乎其微,更是狭隘地认为建筑策划就是商业策划,只是体现了在建筑建成之后商业活动中的作用。

形象地说建筑策划和建筑设计就像两个集合,不是互相包含也不是完全的相离或是仅仅的相切关系,只有相交的才是建筑策划和建筑设计之间的关系。

它们互相交错,互相影响,有可以共同借鉴的成分,也有各自特有的因素。

1建筑策划和建筑设计的关系

1.1建筑策划为建筑设计指明方向

建筑策划首先考虑整个项目的价值目标,而这个价值目标将是通过对这个项目中各个方面需求的研究而得出。

在《architecturalprogrammingandpredesignmanaget》一书中,罗伯特·

g·

赫什伯格先生归纳了8个价值因素,人文、环境、文化、技术、时间、经济、美学、安全,而这8个价值因素中包含了一个建筑所有可能的需求。

建筑策划就是对这些需求进行研究,经过对各个方面的比较分析,总结最后的主要需求。

这个主要的需求也许是一个也有可能是多个,而这个主要需求也就确定了这个建筑项目的目标。

这样在建筑设计中,建筑工程师的工作将围绕着这个目标进行。

同时其他方面也将在建筑策划中得到研究,将毫无关系或较小的需求减去,这样在以后的建筑设计中将不会出现无用功而提高了效率。

1.2建筑策划是建筑设计的前提

建筑策划在工作的同时,将会对在整个项目运行的过程中可能遇到的问题进行预见,同时提出相应的解决方法。

同样从上述的8个价值因素进行分析,而这8个价值因素同样几乎涵盖了所有能影响到建筑的方面。

当然也有相对于每个建筑的特殊方面,而可能遇到的问题,比如有的建筑会出现经济问题,有的会出现对环境污染问题,还有的将涉及到人的安全问题。

而这些问题的提出就是建筑策划在对建筑设计的警示。

建筑设计中就要提出相应的解决方案,这些方案就会体现在建成后的建筑中。

简单地说,建筑策划是对建筑设计进行定义的阶段;

是发现并提

出存在问题的阶段,而建筑设计就是解决建筑策划所提问题并确定设计方案的阶段。

1.3建筑策划预见建筑设计的问题

建筑策划还包含对其后的3个步骤研究,预测这3个步骤中将会出现的问题,提醒人们在工作的过程中给予重视。

因此建筑设计在运行过程中将解决建筑策划中提出的项目问题,同时也要注意在建筑策划中估计的过程问题。

1.4建筑设计检验建筑策划的合理性

主持建筑设计的建筑师将带着长期从事建筑设计的丰富经验参加建筑策划,他们将对建筑策划中一些无法或难于实现的提案提出质疑并和策划组的成员一起探讨最佳的解决方案。

这样不仅能让策划的主要目标在而后的建筑设计中实现,也可以提高而后各个步骤的工作效率。

1.5建筑策划与建筑设计共同引导创新

建筑也是艺术,是最为动态发展的行业,同样有着时代性的要求。

建筑策划具有对时代的敏感,可以将最为现代而时髦的理念开发出并指导建筑设计,而建筑设计自身也在不断完善。

新的设计形式、结构形式的出现更是为建筑策划的新鲜理念提供保障。

2建筑策划与建筑设计的差异

2.1主要的内容不同

建筑策划先从城市规划和政府部门制定的政策方针和控制要求出发,对建筑的外部和内部条件进行全面考察和研究。

而所得到的是数据、统计表格或是分析图,甚至是文字性的描述同时运用计算机等近现代科技手段对研究目标进行分析,最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序,确定业主、用户、建筑师和社会相关价值体系,阐明重要的设计目标,揭示有关于设计的各种现状信息,并阐明所需的设备。

建筑设计是完成建筑方案的阶段,是将建筑策划中的抽象理论实现成可行方案的过程,将建筑策划确定了的价值目标体现在建筑中,让建筑中的组成部件和建筑语汇比如墙、柱、窗、构架等以相对理想的方式来实现建筑策划确定的价值目标,让建筑在最后的施工到建成使用中的呈现建筑策划中的每个设想。

2.2参与的人员不同

在全面对建筑进行策划的同时,建筑策划是多学科的综合,也就确定了参加建筑策划的人员并不是通常人们认为的建筑项目委托方和建筑师,还应该有政府的官员、立法、安全保障机构、经济师、广