24房地产行业授信政策Word文档格式.docx

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完善制度

提高购房成本

降低购房成本

降低税收

限购、停贷

提税收、增购房成本

国发[1998]23号：

停止住房实物分配；

以经济适用住房为主的住房供应体系

国土部令第11号:

招拍挂实施

国发[2003]18号：

明确房地产支柱地位，促进健康发展

银发[2003]121号:

四证齐全；

不得用于交付土地出让金；

严禁流动资金贷款；

资本金30%；

严禁异地授信；

规范建筑施工企业贷款用途

银监发[2004]57号:

开发商自有资金不低于35%；

月供不超过收入的50%

国办发〔2005〕26号:

严格土地管理，保证中低价位、中小户型住房的有效供应等

国办发〔2006〕37号:

提出90/70结构；

调整住房转让营业税；

90平以下两成首付

银发〔2007〕359号：

资本金35%；

严禁流贷；

异地授信需报备；

空置3年不得抵押；

首套2成，二套4成，利率1.1倍

银发〔2007〕452号:

以家庭为单位认定房贷次数

银发[2008]214号：

对列入《禁止用地项目目录》的项目严禁发放贷款，已发放的逐步收回；

对列入《限制用地项目目录》的项目应审慎发放贷款；

禁止向房企发放缴交土地出让价款的贷款；

对国土部门认定的建设用地限制2年以上的房地产项目，禁止发放贷款或接受为抵押物；

对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；

国发[2009]27号：

保障房和普通商品住房资本金20%，其他房地产开发30%

银发〔2008〕302号:

首付2成，利率0.7倍；

公积金贷款利率下调0.27个百分点

财税[2008]137号:

90平及以下普通住房契税下调到1%；

对个人免收印花税；

对个人销售住房暂免征收土地增值税

国办发〔2008〕126号:

宽松货币政策；

金融机构增加4万亿贷款

国办发〔2008〕131号:

鼓励普通商品住房消费；

营业税减免；

取消城市房产税

国办发[2010]4号:

二套首付4成

国发〔2010〕10号:

二套5成、1.1倍；

暂停三套；

不能提供一年以上纳税或社保证明非本地居民暂停贷款

财税[2010]94号:

二套取消契税优惠，出售自有住房且在1年内新购房不再减免个人所得税

银发〔2010〕275号:

首套首付3成，二套5成，利率1.1倍，暂停三套住房贷款和不能提供1年以上当地纳税证明的非本地居民住房贷款，停止对囤地房企发放开发贷

国办发〔2011〕1号:

强化差别化住房信贷政策；

严格住房用地供应管理。

房地产关系国计民生的基本需求、涉及面广,历来是国家宏观调控的重点2010年5月开始的这一轮房地产调控时间最长，力度最大2013年中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，房地产调控力度仍然不减。

全国土地购置面积和商品房销售面积急剧下降，2012年1-9月份全国土地购置面积同比下降16.5%，商品房销售面积同比下降4.0%。

全国房地产开发景气指数为94.39，自2011年11月份以来持续低于景气临界点100。

但房地产价格仍然偏高，2012年11月份全国70个大中城市中商品住宅价格环比上涨的城市有53个，房地产形势仍然严峻。

房地产企业资金压力加大，部分企业面临潜在的资金链断裂风险。

2012年二季度房地产上市公司存货14044.7亿元，较年初增长7.65%；

平均资产负债率上升至73.38%，较去年底上升1.28个百分点。

另一方面，城镇化每年将有2000万人进城，城镇化建设将使中国房地产市场的保持较为强劲的刚性需求。

总之，房地产市场仍然具有很大不确定性，房地产贷款风险监管也是监管部门明年的工作重点之一。

（一）房地产开发投资增速持续回落

2011年全年，房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%，增速比上年回落5.3%个百分点。

2012年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%（扣除价格因素实际增长13.8%），增速比1-8月份回落0.2个百分点。

其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

（二）新开工面积下降

2012年1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米，同比增长14.0%，增速比1-8月份回落1.6个百分点；

其中，住宅施工面积393777万平方米，增长11.5%。

房屋新开工面积135014万平方米，下降8.6%，降幅比1-8月份扩大1.8个百分点；

其中，住宅新开工面积99668万平方米，下降12.9%。

房屋竣工面积50567万平方米，增长16.4%，增速回落3.8个百分点；

其中，住宅竣工面积40609万平方米，增长16.5%。

面积：

亿平方米

表2

年份

新开工

面积

增速

施工面积

竣工面积

2008年

9.8

2.30%

27.4

16.00%

5.9

-3.50%

2009年

11.54

12.50%

31.96

12.80%

7.02

5.50%

2010年

16.38

40.70%

40.55

26.60%

7.6

2.70%

2011年

19.01

16.20%

50.8

25.30%

8.92

13.30%

2012年Q3

13.5

15.40%

52.54

14.00%

5.06

16.40%

（三）土地购置面积下降

2011年全年，房地产开发企业土地购置面积为40972.95万平方米，与2010年基本持平，同比增长2.6%，土地增速开始回落较为明显。

2012年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点；

土地成交价款5309亿元，下降11.0%，降幅扩大3.4个百分点。

（四）土地成交均价下降

2012上半年，全国300个城市成交楼面均价为791元/平方米，同比下跌12%；

其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1134元/平方米，同比下跌3%。

总体来说，均价仍低于去年同期水平。

上半年全国溢价率水平始终在低位徘徊，直至6月多个重点城市出现久违高溢价率地块，成为住宅类用地溢价率最高的单月。

1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。

上半年，全国住宅类用地单月溢价率均低于去年同期。

2012年上半年，土地购置面积和土地成交均价均出现下跌的主要原因：

（1）房地产开发商看淡后市或因资金紧张，拿地意愿下降；

（2）地方政府财政对土地出让收入依赖度较高，政府希望高价出让土地增加地方财政收入，推地速度下降。

图5：

2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价

（五）商品房销售面积和销售额双双回落，库存压力加大

2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。

2012年1-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；

其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。

商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点；

其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。

2012年1-9月份，东部地区商品房销售面积33722万平方米，同比下降2.3%，降幅比1-8月份缩小0.3个百分点；

销售额24598亿元，增长3.1%，增速提高0.9个百分点。

中部地区商品房销售面积17248万平方米，下降2.1%，降幅缩小0.3个百分点；

销售额7657亿元，增长6.0%，增速回落0.1个百分点。

西部地区商品房销售面积17472万平方米，下降8.8%，降幅扩大0.6个百分点；

销售额8098亿元，下降1.6%，降幅扩大0.7个百分点。

2012年9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。

其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。

（六）2012年9月70个大中城市房价走势

1、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

（1）2012年9月，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。

环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。

（2）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有3个，上涨的城市有12个。

9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比8月份回落的城市有5个。

2、二手住宅价格变动情况

（1）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有17个，上涨的城市有35个。

环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。

（2）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，持平的城市有1个，上涨的城市有13个。

9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过3.5%，涨幅比8月份回落的城市有6个。

（七）2012年9月末金融机构房地产贷款情况

中国人民银行公布数据显示，截至2012年9月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.74万亿元，同比增长12.2%，增速比上季度末高1.9个百分点；

前三季度增加9821亿元，同比少增102亿元，前三季度增量占同期各项贷款增量的15.4%，比1－8月占比高1.3个百分点。

2012年9月末，地产开发贷款余额8461亿元，同比增长7.3%，增速比上季度末高6.5个百分点。

房产开发贷款余额2.96万亿元，同比增长12.1%，增速比上季度末高0.8个百分点。

个人购房贷款余额7.8万亿元，同比增长12.6%，增速比上季度末高1.6个百分点；

前三季度增加6728亿元，同比少增850亿元。

（八）房地产开发景气指数

2012年9月，全国房地产开发景气指数为94.39（低于2009年低点94.74），比上月回落0.25个点，比去年同期低6.02点。

该指数自去年11月份以来持续低于景气临界点100，不过5月份以来下滑程度明显放缓。

图8：

国房景气指数

（九）房地产区域市场情况

1、区域房地产投资增幅回落，其中中部地区房地产投资回落更为明显

2012年1-9月份，东部地区房地产开发投资29173亿元，同比增长14.5%，增速比1-8月份回落0.4个百分点；

中部地区房地产开发投资10944亿元，增长16.2%，增速回落0.7个百分点；

西部地区房地产开发投资10929亿元，增长17.1%，增速提高0.8个百分点。

图9：

东中西部地区房地产开发投资总量及增速

2、部分城市房地产市场情况

2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比