24房地产行业授信政策Word文档格式.docx
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完善制度
提高购房成本
降低购房成本
降低税收
限购、停贷
提税收、增购房成本
国发[1998]23号:
停止住房实物分配;
以经济适用住房为主的住房供应体系
国土部令第11号:
招拍挂实施
国发[2003]18号:
明确房地产支柱地位,促进健康发展
银发[2003]121号:
四证齐全;
不得用于交付土地出让金;
严禁流动资金贷款;
资本金30%;
严禁异地授信;
规范建筑施工企业贷款用途
银监发[2004]57号:
开发商自有资金不低于35%;
月供不超过收入的50%
国办发〔2005〕26号:
严格土地管理,保证中低价位、中小户型住房的有效供应等
国办发〔2006〕37号:
提出90/70结构;
调整住房转让营业税;
90平以下两成首付
银发〔2007〕359号:
资本金35%;
严禁流贷;
异地授信需报备;
空置3年不得抵押;
首套2成,二套4成,利率1.1倍
银发〔2007〕452号:
以家庭为单位认定房贷次数
银发[2008]214号:
对列入《禁止用地项目目录》的项目严禁发放贷款,已发放的逐步收回;
对列入《限制用地项目目录》的项目应审慎发放贷款;
禁止向房企发放缴交土地出让价款的贷款;
对国土部门认定的建设用地限制2年以上的房地产项目,禁止发放贷款或接受为抵押物;
对利用农村集体土地开发商业性房地产的,不得发放任何形式的贷款;
国发[2009]27号:
保障房和普通商品住房资本金20%,其他房地产开发30%
银发〔2008〕302号:
首付2成,利率0.7倍;
公积金贷款利率下调0.27个百分点
财税[2008]137号:
90平及以下普通住房契税下调到1%;
对个人免收印花税;
对个人销售住房暂免征收土地增值税
国办发〔2008〕126号:
宽松货币政策;
金融机构增加4万亿贷款
国办发〔2008〕131号:
鼓励普通商品住房消费;
营业税减免;
取消城市房产税
国办发[2010]4号:
二套首付4成
国发〔2010〕10号:
二套5成、1.1倍;
暂停三套;
不能提供一年以上纳税或社保证明非本地居民暂停贷款
财税[2010]94号:
二套取消契税优惠,出售自有住房且在1年内新购房不再减免个人所得税
银发〔2010〕275号:
首套首付3成,二套5成,利率1.1倍,暂停三套住房贷款和不能提供1年以上当地纳税证明的非本地居民住房贷款,停止对囤地房企发放开发贷
国办发〔2011〕1号:
强化差别化住房信贷政策;
严格住房用地供应管理。
房地产关系国计民生的基本需求、涉及面广,历来是国家宏观调控的重点2010年5月开始的这一轮房地产调控时间最长,力度最大2013年中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”,房地产调控力度仍然不减。
全国土地购置面积和商品房销售面积急剧下降,2012年1-9月份全国土地购置面积同比下降16.5%,商品房销售面积同比下降4.0%。
全国房地产开发景气指数为94.39,自2011年11月份以来持续低于景气临界点100。
但房地产价格仍然偏高,2012年11月份全国70个大中城市中商品住宅价格环比上涨的城市有53个,房地产形势仍然严峻。
房地产企业资金压力加大,部分企业面临潜在的资金链断裂风险。
2012年二季度房地产上市公司存货14044.7亿元,较年初增长7.65%;
平均资产负债率上升至73.38%,较去年底上升1.28个百分点。
另一方面,城镇化每年将有2000万人进城,城镇化建设将使中国房地产市场的保持较为强劲的刚性需求。
总之,房地产市场仍然具有很大不确定性,房地产贷款风险监管也是监管部门明年的工作重点之一。
(一)房地产开发投资增速持续回落
2011年全年,房地产开发投资61740亿元,同比增长27.9%,增速比上年回落5.3%个百分点。
2012年1-9月份,全国房地产开发投资51046亿元,同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%),增速比1-8月份回落0.2个百分点。
其中,住宅投资35126亿元,增长10.5%,增速回落0.1个百分点,占房地产开发投资的比重为68.8%。
(二)新开工面积下降
2012年1-9月份,房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米,同比增长14.0%,增速比1-8月份回落1.6个百分点;
其中,住宅施工面积393777万平方米,增长11.5%。
房屋新开工面积135014万平方米,下降8.6%,降幅比1-8月份扩大1.8个百分点;
其中,住宅新开工面积99668万平方米,下降12.9%。
房屋竣工面积50567万平方米,增长16.4%,增速回落3.8个百分点;
其中,住宅竣工面积40609万平方米,增长16.5%。
面积:
亿平方米
表2
年份
新开工
面积
增速
施工面积
竣工面积
2008年
9.8
2.30%
27.4
16.00%
5.9
-3.50%
2009年
11.54
12.50%
31.96
12.80%
7.02
5.50%
2010年
16.38
40.70%
40.55
26.60%
7.6
2.70%
2011年
19.01
16.20%
50.8
25.30%
8.92
13.30%
2012年Q3
13.5
15.40%
52.54
14.00%
5.06
16.40%
(三)土地购置面积下降
2011年全年,房地产开发企业土地购置面积为40972.95万平方米,与2010年基本持平,同比增长2.6%,土地增速开始回落较为明显。
2012年1-9月份,房地产开发企业土地购置面积26033万平方米,同比下降16.5%,降幅比1-8月份扩大0.3个百分点;
土地成交价款5309亿元,下降11.0%,降幅扩大3.4个百分点。
(四)土地成交均价下降
2012上半年,全国300个城市成交楼面均价为791元/平方米,同比下跌12%;
其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1134元/平方米,同比下跌3%。
总体来说,均价仍低于去年同期水平。
上半年全国溢价率水平始终在低位徘徊,直至6月多个重点城市出现久违高溢价率地块,成为住宅类用地溢价率最高的单月。
1-6月,全国300个城市土地平均溢价率为5%,较去年同期减少13个百分点,其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为4%,较去年同期减少15个百分点。
上半年,全国住宅类用地单月溢价率均低于去年同期。
2012年上半年,土地购置面积和土地成交均价均出现下跌的主要原因:
(1)房地产开发商看淡后市或因资金紧张,拿地意愿下降;
(2)地方政府财政对土地出让收入依赖度较高,政府希望高价出让土地增加地方财政收入,推地速度下降。
图5:
2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价
(五)商品房销售面积和销售额双双回落,库存压力加大
2011年,全国商品房销售面积10.99亿平方米,比上年增长4.9%,增速比上年回落5.7个百分点。
2012年1-9月份,商品房销售面积68441万平方米,同比下降4.0%,降幅比1-8月份缩小0.1个百分点;
其中,住宅销售面积下降4.3%,办公楼销售面积增长3.3%,商业营业用房销售面积下降0.2%。
商品房销售额40354亿元,增长2.7%,增速比1-8月份提高0.5个百分点;
其中,住宅销售额增长3.3%,办公楼销售额下降4.2%,商业营业用房销售额增长2.3%。
2012年1-9月份,东部地区商品房销售面积33722万平方米,同比下降2.3%,降幅比1-8月份缩小0.3个百分点;
销售额24598亿元,增长3.1%,增速提高0.9个百分点。
中部地区商品房销售面积17248万平方米,下降2.1%,降幅缩小0.3个百分点;
销售额7657亿元,增长6.0%,增速回落0.1个百分点。
西部地区商品房销售面积17472万平方米,下降8.8%,降幅扩大0.6个百分点;
销售额8098亿元,下降1.6%,降幅扩大0.7个百分点。
2012年9月末,商品房待售面积32670万平方米,比8月末增加712万平方米。
其中,住宅待售面积增加467万平方米,办公楼增加73万平方米,商业营业用房增加76万平方米。
(六)2012年9月70个大中城市房价走势
1、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况
(1)2012年9月,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有24个,持平的城市有15个,上涨的城市有31个。
环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%。
(2)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有55个,持平的城市有3个,上涨的城市有12个。
9月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.2%,涨幅比8月份回落的城市有5个。
2、二手住宅价格变动情况
(1)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有18个,持平的城市有17个,上涨的城市有35个。
环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.7%。
(2)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有56个,持平的城市有1个,上涨的城市有13个。
9月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过3.5%,涨幅比8月份回落的城市有6个。
(七)2012年9月末金融机构房地产贷款情况
中国人民银行公布数据显示,截至2012年9月末,主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.74万亿元,同比增长12.2%,增速比上季度末高1.9个百分点;
前三季度增加9821亿元,同比少增102亿元,前三季度增量占同期各项贷款增量的15.4%,比1-8月占比高1.3个百分点。
2012年9月末,地产开发贷款余额8461亿元,同比增长7.3%,增速比上季度末高6.5个百分点。
房产开发贷款余额2.96万亿元,同比增长12.1%,增速比上季度末高0.8个百分点。
个人购房贷款余额7.8万亿元,同比增长12.6%,增速比上季度末高1.6个百分点;
前三季度增加6728亿元,同比少增850亿元。
(八)房地产开发景气指数
2012年9月,全国房地产开发景气指数为94.39(低于2009年低点94.74),比上月回落0.25个点,比去年同期低6.02点。
该指数自去年11月份以来持续低于景气临界点100,不过5月份以来下滑程度明显放缓。
图8:
国房景气指数
(九)房地产区域市场情况
1、区域房地产投资增幅回落,其中中部地区房地产投资回落更为明显
2012年1-9月份,东部地区房地产开发投资29173亿元,同比增长14.5%,增速比1-8月份回落0.4个百分点;
中部地区房地产开发投资10944亿元,增长16.2%,增速回落0.7个百分点;
西部地区房地产开发投资10929亿元,增长17.1%,增速提高0.8个百分点。
图9:
东中西部地区房地产开发投资总量及增速
2、部分城市房地产市场情况
2012年6月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米,环比