环渤海城市进入机会专题性研究PPT推荐.ppt

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环渤海区域整体功能定位：

立足于环渤海的发展现状与未来，该区域要以构建可持续的生态与社会环境，创造安全、舒适、便利、能够支撑2.5亿人生产与生活的良好人居环境为前提，以具有国际、国内竞争力的现代服务业和先进制造业为支撑，带动中国北方经济，进一步辐射东北亚，成为联系国内外各类经济与社会活动的特大型经济区、世界级先进制造基地和承载更多人口的人居环境良好的地区。

A、土地面积环渤海地区土地面积5218.77万公顷，约占中国国土面积的5.4；

B、区域人口环渤海地区总人口为22571万人，约占中国大陆总人口的17.6；

C、经济总量2009年环渤海经济总量约在9-10万亿之间，约占全国GDP的30，D、城市群共有城市157个，约占全国城市的1/4，其中城市人口超百万的有13个。

环渤海区域经济一体化正在稳步推进,发展机遇环渤海区域经济一体化为环渤海城市经济发展带来了前所未有的机遇；

北京放弃经济中心定位，北京天津的区域龙头地位开始逐步成型；

国际航运中心等关键性项目启动有力的推动了区域经济一体化的发展。

面临挑战环渤海地区三大相互独立的经济板块影响了区域合作的进程；

各大经济板块内部之间的合作与一体化尚未形成；

环渤海各个港口之间竞争大于协作，制约了区域合作；

国有经济比重高，市场意识相对淡薄，地域性的政治原因给一体化带来了诸多难题。

根据城市辐射能力、人口规模、经济总量和关键设施四项指标进行意向城市初步选择,选择标准：

A、辐射能力：

区域中心城市或明星城市；

北京、天津、石家庄、济南、沈阳、唐山、青岛、大连B、人口规模：

城区人口规模超过100万；

北京、天津、石家庄、唐山、保定、济南、青岛、烟台、淄博、沈阳、大连、鞍山、抚顺C、经济总量：

地区GDP规模超过2000亿元人民币；

北京、天津、唐山、石家庄、邯郸、青岛、烟台、济南、潍坊、淄博、济宁、东营、临沂、威海、大连、沈阳D、关键设施：

拥有机场的城市优先考虑；

北京、天津、石家庄、秦皇岛、济南、青岛、烟台、沈阳、大连意向城市：

北京、天津、石家庄、济南、青岛、沈阳、大连、唐山、烟台、淄博,从城市影响力、经济总量和经济增长来看，北京和天津最优，沈阳、大连和青岛次优。

从人口规模、人均收入和储蓄来看，北京最优，天津次之，沈阳、济南、青岛、大连和烟台也有较好的基础。

从城市发展机遇来看，作为环渤海经济圈经济龙头的天津随着滨海新区的建设，将迎来跨越性发展机会。

综合而言，北京和天津的城市机会最优，沈阳、大连和青岛的城市机会次优，济南和烟台也有一定的机会。

从城市区位的辐射力，北京天津为总体中心，沈阳和济南为局部中心。

从城市地位，北京和天津是一线城市，济南、青岛、石家庄、沈阳、大连是二线城市，其余是三线城市。

2009中国城市综合竞争力排行榜：

石家庄、唐山和淄博三市未进入城市综合竞争力30强。

综合经济水平和发展潜力，北京、天津、大连、沈阳、青岛和烟台均具有较好的经济基础，石家庄经济基础最弱。

从经济总量，北京第一，天津第二，青岛、沈阳、大连、烟台位于第三集团；

从经济增长率，天津、沈阳、和大连位于第一集团，北京最低；

从人均GDP，北京和大连位于第一集团，而石家庄远远落后于其他城市。

综合经济水平和发展潜力，北京、天津、大连、沈阳、青岛和烟台均具有较好的经济基础。

从三驾马车与GDP关系来看，天津具有最高的经济增长潜力，济南、青岛、烟台和大连增长潜力较好。

以上数字为各项占GDP百分比，投资越高、“投资消费+出口”较吻合的经济增长潜力大。

从三次产业比例来看，北京第三产业占比最高，辐射力最强，唐山、烟台和淄博三市第三产业占比低，辐射力最弱，其余居中。

北京市第三产业比重最高，成为名副其实的中心城市，对外辐射力最强。

唐山、烟台和淄博三地第三产业比重最小，对外辐射能力最弱。

天津、石家庄、济南、青岛、沈阳和大连居于两个梯队之间。

除北京外，各城市间支柱产业同质化严重，天津新产业发展机遇良好，唐山、淄博资源型产业发展难以持续。

北京城市人口规模容量最大，天津和沈阳紧随其后。

城市常住人口前三位分别是北京、天津和石家庄，市辖区（城区）人口前三位分别是北京、天津和沈阳，均超过了500万。

市辖区人口占全市常住人口比例较高的沈阳、淄博和北京，均超过了60，而石家庄、青岛和烟台的占比较低。

从收入和储蓄，北京居民支付能力最高，天津次之，济南、青岛、烟台、沈阳和大连紧随其后，石家庄、唐山支付能力最弱。

北京城镇居民人均可支配收入和全市人均储蓄额均列第一，支付能力最强。

天津、济南、青岛和烟台城镇居民人均可支配收入位列第二梯队，石家庄居于末位。

天津、沈阳和大连全市居民人均储蓄额位列第二梯队，唐山居于末位。

从城镇居民人均住房面积，北京和济南的改善空间最大。

城市发展重点机遇一览，天津存在历史性发展机遇，石家庄的城市交通优势将得以提升,从城市房地产行业自身机会比较分析：

北京具有可行性和经济性的最佳均好性，行业机会位列第一。

青岛、大连、天津具有次优均好性，行业机会位列第二。

沈阳的行业机会紧随前三个城市，位列第五。

唐山、石家庄和济南的行业机会最差，居于倒数三位。

北京市场规模最大，2007-2009年均成交量1958万平，天津、沈阳、青岛和大连位居第二梯队，年均成交量900-1350万平。

从历史供求关系来看，2007-2009年北京总体供不应求，其他城市均是供应量大于成交量，但总体供求关系属于正常。

从当前可售商品房存量来看，北京市商品房存量较小，仅能维持0.6年去化量，而石家庄楼市存量相比销售量最大。

从未来商品房供求关系，北京、石家庄和青岛市场土地存量减少未来竞争减弱，天津、济南和沈阳市场土地存量增加未来竞争将加剧，大连基本持平。

2007-2009年，北京、石家庄和青岛的土地供应强度不及商品房去化速度，市场土地存量减少；

天津、济南和沈阳土地供应强度高于商品房去化速度，市场土地存量增加；

大连土地供应强度和商品房去化速度基本持平。

综合竞争度，北京、青岛处于供不应求，石家庄、唐山和大连接近供求平衡，济南、沈阳和天津供过于求。

注：

综合竞争度按1、2、3栏20、30和50加权平均。

从商品房销售均价统计数字来看，高房价城市平均房价上涨速度较慢，低房价城市上涨速度较快，但这一规律并不能反映个案的实际情况。

从房价收入比来看，北京最高，天津和大连次高，青岛和沈阳较高，而石家庄、唐山和济南较低，房价收入比反映了城市的辐射能力和外向度。

根据平均房价和平均地价分析，天津、沈阳和北京的商品房利润空间位居前三位。

经营风险是进入陌生城市的主要风险，政策风险和竞争风险次之，石家庄是风险最高的城市，北京等地较低。

1、政策风险指地方政府对房地产业的支持度，与其对房地产依赖性成反比。

2、经营风险指地方政府的官僚性、开放性和公平性。

3、竞争风险指城市房地产开发水平，包括产品品质和营销水平。

市场容量,0,0.5,1.0,1.5,2.0,500万,1000万,1500万,2000万,市场竞争,北京,天津,石家庄,唐山,济南,大连,沈阳,青岛,综合得分,0,1,2,3,4,5,6,7,8,从可行性视角，北京市场容量大，市场竞争度低，市场可行性遥遥领先，青岛总体位居第二，大连、天津和沈阳紧随其后。

利润率,35,40,45,50,55,20,40,60,80,风险性,北京,天津,石家庄,济南,大连,沈阳,青岛,综合得分,0,1,2,3,4,5,6,7,8,0,唐山,根据经济性视角，天津、北京和唐山的项目开发经济性好，而石家庄的经济性差。

可行性,2,4,6,8,2,4,6,8,经济性,北京,天津,石家庄,济南,大连,沈阳,青岛,唐山,0,从对十五家标杆地产企业的城市进入借鉴上，北京、天津和沈阳可以作为首选对象；

青岛和大连可以作为次选对象；

济南和烟台可以作为备选对象。

以万科、中海等十五个标杆企业作为借鉴标本,选择标准：

全国房地产三十强标杆企业全国性公司，而非局限于单一城市为主布局环渤海地区多个城市的公司优先,北京、天津和沈阳是标杆企业普遍选择进入的城市，青岛、大连也是标杆企业选择的热门城市。

以行业机会为主，城市机会和企业借鉴为辅，十城市市场进入机会研究结论如下：

最优城市：

北京、天津次优城市：

青岛、大连、沈阳备选城市：

济南,从城市影响力、经济总量和经济增长来看，北京和天津最优，沈阳、大连和青岛次优。

从城市房地产行业自身机会比较分析：

从对十五家标杆地产企业的城市进入借鉴上，北京、天津和沈阳可以作为首选对象；

1、完善本次研究包括对数据的补充与核实、微观个案的研究2、对重点城市的深化包括城市规划、片区发展、城市建设、房地产板块等3、对土地项目的跟踪对重点城市公开出让土地进行跟踪分析,