某工程项目融资案例分析及对工程项目融资经验教训的认识文档格式.docx

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恒大绿洲二期A组团规划占地104亩,建筑面积约22.8万平方米,综合容积率3.75,其中,住宅约13万平方米,包括18-32层的高层5栋12个单元,规划住宅1100户,主力户型面积从80-160平方米,包括两梯四户与两梯两户共10余种户型,满足不同客户的需求;

另外小区还有商业、地下车库等公共配套建筑面积约9万平方米,项目建成后将开通社区巴士往返于小区与济南市主要街道,保障小区住

户与市区的顺利通行。

为了争取时间,缩短工期,保质保量完成工程,本项目决定采取平行施工方式。

本项目二期A组团工程计划自2010年8月开工,至2012年6月竣工,总工期2年。

据市场分析,按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性,本项目二期A组团工程开发建设进度计划安排如下表,

工程节点工程开工?

0.00以上主封顶竣工建设内容体动工

10.08.2010.10.3011.05.1512.06.15高层

10.10.0111.03.15绿化及配套

2.恒大绿洲项目市场定位

2.1恒大绿洲项目的目标市场预测

表2-2客源区域

区域长清区市内工薪阶层山东省内各市其

居民及济南市民县及其它省份它

来鲁人员

25%40%20%15%百分比

1,受全国房价调控的影响,居民投资意识的增强,目前房价较低,项目所在地的本地居民必然是购房一支主力军。

2,市内房价也由2002年的2600元左右/平方米上涨为8300元左右/平方米,作为工薪阶层的广大市民和来鲁就业人员必将考

虑房价相对较低、交通顺畅的周边县市,因此项目必将为市内工薪阶层所亲睐。

3,济南作为省会城市,具有悠久的历史文化和良好人文生活环境,市政配套设施完善,省内其它地区及外省许多有购买力的客户随着房价的上涨而不再持币观望,因此到济南购房投资及居住的客户近年正在急剧增加。

表2-3客户购房动机

购房动机第一次购房二次置业投资

50%35%15%百分比

中国是一个发展中国家,人民生活水平还在一个小康的水准,大部分客户都不具备同时购置几处房产的经济实力,一般都是因在济南工作或生活而需购置房产,因此第一次购房的客户比例较大;

另一方面,随着房价的上涨和居民投资意识的加强,长清项目的良好交通、居住生活环境和房产的巨大升值空间,还是有相当一部分具有购置能力的客户为二次购房和投资而购买本项目房产。

表2-4客户年龄细分

24-3030-4040-50年龄（岁）50及以上合计

30%40%20%10%100%百分比

1,24-30岁年龄组为初立业者,消费承受能力较低,但属于潜在购房都的主要组成部分,适合购买单身公寓或小二房居室。

2,30-40岁年龄组为开始有家庭群体,立业在10年左右,

经济基础雄厚,自住型和改善型需求强烈,是购房的主要群体之一。

3,40-50岁年龄组为强势消费群体,追求更好的居住质量,购房主要为自己和孩子。

4,50岁及以上年龄组多为二次置业,以外地求学为子女、本区域附近居民为主。

表2-5购房面积需求预测

50-7070-9090-120面积,平50及以12以上合计

方米,一房两房大两房或三房大三房或

三房四房

2%5%35%43%15%100%百分比

购买恒大绿洲项目房产的客户一般都是在济南市区或长清区内工作的人员、省内其它城市经济基础较好的富人阶级、为异地求学购房的学生家长,业主一般为三口之家,受济南市户籍入户政策的影响,居住面积在60-120平方米的需求最为旺盛,另一方面,一部分创业成功的人士、企业高级职员他们经济购买力强,居住面积一般需求在120平方米及以上。

表2-6总价承受预测

50-6060-7070-80总价,万80以上合计

元,

15%25%45%15%100%百分比

按揭购房扩大了消费者的购房空间,能有效降低首付压力,再加上一些购房优惠条件,故预计该盘主流承受总价范围60万-80万之间,即主力购房面积在80-125平方米之间。

2.2目标客户群定位分析

济南城区、周边二级城市和外地来鲁人员将是本项目所针对的主要市场,以第一居所物业定位为主。

各区域客源比例预估,外地客户50%、长清地区20%、济南及周边客户30%,

年龄层区分预估,25-45岁75%、其他25%,

购买目的预估,纯自用45%、改善居住条件45%、自住兼投资15%,

2.3价格定位

长清周边已然在售的房地产项目为参考,并结合本公司楼盘开发的品质以及“开盘必特价,特价必升值”的销售模式,本项目的建筑特色和风格综合考虑多方面的因素作为预测的依据等。

销售参考价格见附表1。

1,项目价格预测

根据对长清县城以及大学城片区房地产市场进行分析,当地房地产市场在济南市政府城市发展规划以及大学城、园博园等产业的带动下,区域内房地产发展潜力巨大,市场需求旺盛。

目前该区域房产价格集中于4500—5000元/?

左右,面向中低档客户的毛坯普通住宅较多,而高质高价精装修的精品楼盘稀缺。

目前

所有的产品形态中高层、小高层花园洋房约占到整个市场的60%,电梯公寓市场正在逐步发展阶段约占道30%。

由于大多楼盘缺乏独特的规划与追求精品的意识,目前价格成为该区域的主要竞争手段。

恒大绿洲项目正处于长清开发板块,交通便捷、配套设施便利,综合地产升值空间极大。

参照周边已在售楼盘的规模和销售价格,并综合恒大地产规模开发的综合优势和“开盘必特价,购买必升值”的销售策略,鉴于恒大绿洲项目为精装修项目,装修标准为1500元/平米,同时考虑目前房地产市场的相对低迷,按目前销售价格预计而不考虑房价上涨的因素,以谨慎的原则预计本项目住宅销售均价将为5,700-5,900元/平方米,商铺销售均价为9,000-12,000元/平方米,车位销售均价将为80,000-85,000元/平方米。

二、项目的融资结构

1.恒大绿洲项目财务分析

1,项目市场需求分析

济南市虽属于沿海发达地区,制造业发达,从业人口众多而且收入相对较高但在城市建设和基础配套方面相对落后,从而决定着房地产市场的巨大需求。

根据济南市经济状况和房地产市场发展状况分析,自主型的刚性需求仍是购房的主流,据调查济南市场刚性需求的自住型和改善型购买者的占95%以上,投机性置业仅占8-10%左右,从供求关系上就已经决定了济南楼市的价格

不会出现下跌的拐点,这在2010年上半年销售价格和销售数量的攀升就证明了人们对济南市的商品住宅整体需求量实际上是在不断增加的。

从2010年的数据来看,随着全国性品牌房地产开发商的陆续进入,楼盘的规模开发、配套设施齐备、较高的性价比都将改变人们的传统购房观念,自住型和改善型需求将进一步得到释放和发挥,相应的房价仍将会有继续稳步上升,但随着楼市的健康发展,也不可能像06、07年一样出现处于一种疯狂和无规律的增长状态,预计未来几年济南楼市会处于稳健增长的阶段。

2,周边产品形态分布及供应状况分析

根据地理位置分析,长清区目前在售楼盘共有十多个,但在售楼盘均规模较小、品质一般,客户群体定位局限于本地居民,不具有同恒大绿洲项目相比较的开发商品牌和规模开发、进行片区开发的的实力。

除鲁商常春藤、长兴苑外开发规模均不超100亩,建筑面积也均在20万以下,这里仅结合开发商品牌效应、楼盘规模及地理位置因素列举分析下列楼盘。

区域内主要楼盘概况

1,恒大-恒大绿洲首期

济南?

恒大绿洲首期,是恒大地产进入济南的全新力作,致力于打造济南西部首个一线城市品质生活城,全方位引领济南精装品质生活的时代潮流。

项目位于济南市最具环境优势的大型绿色生态新城——长清区104国道、京福高速公路、003省道、220

国道等公路干线纵贯南北。

项目南临长清大学路,西临凤凰路,东靠琵琶山,北依沙河,是连接长清主城区和大学城区的中间枢纽地带。

20/22路公交车从项目旁边经过,加上济南市近期规划的京沪高铁西客站、长清区至济南市区的轻轨工程以及项目为业主提供的晚间直通巴士,大大提升交通便利。

教育配套优越—社区配有一座大型国际双语幼儿园,还将与知名学校签约共同建设一座九年一贯制学校,实现全面教育升级的居住品质。

独有生态景观—数公里长滨河景观公园,千余米临河大道,数万平米中心景观湖,湖光潋滟波光环抱,皇家园林景观簇拥,世界级人居风华尽纳一城。

170万平方米鼎级杰作尽集国际大师建筑风骨,百余栋超大楼间距小高层、高层豪华版国际名筑,气势宏大,藏风聚气,雍容情态独领沙河无限风光。

首期概况—济南?

恒大绿洲首期总建筑面积约40万平方米,全部规划为18—32层的高层建筑,共11栋26个单元,高耸入云的时尚建筑,近15000平方米的人工景观湖泊,围合优美的皇家园林景观,在大围合的空间尺度内营造宜人的小尺度空间。

主流80-170平米豪华精装尊邸,为客户打造流光溢彩的高尚人生。

恒大绿洲首期项目于2010年7月11日盛大开盘,秉承恒大地产“开盘必特价、特价必升值”的营销理念,开盘当日85折优惠,完美的品质和超高的性价比在济南市场上立刻掀起一股抢购热潮。

开盘当日恒大绿洲首期劲销980余套,销售额突破6亿元,

成为济南楼市2010年上半年十件大事之一。

2,鲁商*常春藤

鲁商*常春藤位于济南西部大学科技园中心区域,距离恒大绿洲项目约2.5公里、距离长清区县城约4公里,西临第七届中国国际园林花卉博览会及近1500余亩的景观湖,具有较好的的山水资源、人文资源及城市生活资源。

项目占地规划1500亩,总建筑面积85万平方米,规划有小高层、高层住宅、风情步行街、商业旗舰店,配套有酒店、会所、中小学校。

3,长兴*长兴苑

长兴苑小区位于济南市长清区龙泉街两侧,据建设中的济南高铁西客站约10公里,距济南大学城科技园约2公里,距第七届中国（济南）国际园林花卉博览会会址约4公里。

位于长清新城区龙泉街两侧,交通便利。

小区内设有幼儿园、小学、会所、健身广场、地下停车场、沿街商业用房、中水处理站等相关配套设施,目前为长清新城区较为大型的中档生活社区。

4,港基?

滨河华庭

港基?

滨河华庭位于济南市长清区经十西路与重汽黄河路交界处西北角,总占地面积6.04万?

总建筑面积9.76万?

只有8栋精品高层、小高层,绿地率为36.5%。

综上所述,长清片区目前除恒大外还没有一家全国性大的开发商进驻该片区,在开发的楼盘中除鲁商常春藤、长兴苑在当地具有一定的规模和品牌效应,具有一定的可比性外,其它在售楼

盘均规模较小、品质一般,客户群体定位局限于本地居民。

众多楼盘普遍精品意识不强,产品设计粗糙