某高尔夫球场会馆项目可行性研究报告.docx

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某高尔夫球场会馆项目可行性研究报告

第一章总论

1-1项目概况

1-1-1项目名称：

海南XXXX高尔夫球场会馆（酒店）项目（二期）

1-1-2项目建设单位：

海南XXXX高尔夫俱乐部有限公司

1-1-3项目建设地点：

海口市西海岸长流新区七号路

1-1-4项目规划设计研究单位：

海南XXXX高尔夫俱乐部有限公司

1-1-5项目负责人：

安利

1-1-6项目建设单位概况：

海南XXXX高尔夫俱乐部有限公司成立于1997年，是香港天宝国际有限公司投资并控股的一家中外合资公司。

注册资本5000万元，法定地址：

海口市国贸大道嘉陵国际大厦十七层，主营业务为房地产开发及酒店，旅游娱乐设施的开发经营和管理。

公司从成立开始就从事高尔夫房地产项目的操作。

公司负债率低，没有长期负债，也没有不良负债；经营状态良好，至今未向金融机构融资，资信较高。

1-1-7项目背景及建设的必要性

高尔夫运动是一项集健身、社交、观光和休闲为一体的高雅体育运动，其幽静、自然、优美的环境以及独特的魅力吸引着众多名人雅士。

而国内高尔夫运动方兴未艾，市场前景极其广阔。

加之，海南本身得天独厚的自然条件，温和气候、充足阳光和清新空气，为高级休闲度假、健身娱乐、居住提供了良好的自然环境。

如果在这样美好的环境中，在高尔夫球场合适的位置再修建球场会馆，让在到本高尔夫球场进行休闲的高尔夫爱好者能够享受在高尔夫乐趣的同时也享受到高档豪华会馆（酒店）为其提供的周到服务，尽享休闲度假的舒适与放松。

球场会馆是高尔夫球场的必需配套的一项设施。

高尔夫球场的经营同时会给球场会馆（酒店）带来充足的客源。

高尔夫球场会馆（酒店）的运作成功与球场的经营息息相关，互相促进。

海口市作为省会城市场，是海南省的经济、文化、金融、贸易中心，与国内其它城市相比，具有明显的自然环境优势。

我公司选择在海口市重点旅游点西海岸黄金地段投资建设XXXX高尔夫球场及球场会馆（酒店）项目。

1-1-8建设规模及方案

1-1-8-1建设规模

项目占地面积：

6.51公顷（97.35亩），占整个高尔夫项目占地总面积的5.3%；

项目总投资：

5416.85万元

项目建筑面积：

8600m2

客房总数：

116间

床位数：

232床

1-1-8-2建设方案

球场会馆（酒店）将按照四星级旅游度假酒店的标准建设，各项配套设施完善，将设有豪华舒适的客房、中西餐厅、酒吧、多功能会议厅、康体娱乐中心等设施。

在球场会馆（酒店）内无论是家庭聚会、商务洽谈，都能为您提供温馨舒适的环境和尽善尽美的服务。

在外部园林方面将追求清新自然的园林设计风格，与球场别墅区及球场优美的环境融为一个整体，

外观设计风格：

凝重大方，中西合璧

内部装修：

古朴典雅，舒适豪华

规划面积：

5.61公倾，56100平方米。

建筑占地面积：

4800平方米

总建筑面积：

8600平方米

其中：

餐厅、酒巴：

960平方米

客房：

4360平方米，116间，平均每间建筑面积35平方米

宴会厅：

500平方米

多功能会议厅：

480平方米

后台区及办公室：

800平方米

配套娱乐、康体服务设施：

1500平方米

园林绿化面积：

45000平方米

道路、水面：

6300平方米

项目总投资：

5416.85万元

其中:

固定资产投资：

5233.81万元

建设期利息110万元，

流动资金73.04万元

1-1-9项目建设基本原则

1特色原则：

充分挖掘和展现项目所处地段的景观环境特征，突出项目特点，设计结合自然。

2市场原则：

根据项目的市场定位和营销目标，满足多样化的消费群体的需求，兼顾专业和业余选手的需要。

3生态原则：

保护所处地域的自然条件和生态环境，把项目的建设过程作为生态环境进一步改善的过程。

植被、土壤水体、大气环境质量得到充分的保护，确定合理的开发强度。

4经济原则：

在确保项目建设档次和品质的前提下，低成本开发，低成本运营。

球场设计、市政工程设施配套等要充分考虑项目的运营成本。

5安全原则：

运动对社区、游客的影响，规划中要合理组织交通和线路，确保游客和居民的安全。

1-2主要技术经济指标

主要技术经济指标汇总表

序号

项目名称

单位

数量

备注

1

占地面积

公倾

5.61

2

项目总投资

万元

5416.85

3

建设周期

年

2

4

正常接待客人数

万人次/年

5.904

5

最大接待客人数

万人次/年

8.352

6

正常年份收入

万元

2232

7

经营利润

万元

496.29

8

经营成本

万元

876.49

9

投资利润率

%

20.90

10

投资利税率

%

23.16

11

投资收益率

%

22.76

12

财务内部收益率

%

17.49

13

财务净现值

万元

1649.02

14

投资回收期（动态）

年

10.73

15

投资回收期（静态）

年

6.90

16

贷款偿还期

年

4.83

17

盈亏平衡点

%

73.3

出租率为51.1%

18

职工定员

人

93

19

年用水量

万吨/年

159.84

20

年耗电量

万度/年

7.2

21

建筑面积

平方米

8600

1-3本报告的主要研究范围及编制依据

1、研究范围

项目的研究工作范围为：

项目提出的背景、建设的必要性、市场分析、建设规模、建设方案、项目投资估算与资金筹措、财务分析等。

2、研究工作依据

A、国家、部、省、市县现行的政策、技术规范和定额；

B、海南海都城市规划设计研究院的编制的海南XXXX高尔夫球场项目总体规划。

第二章项目背景及发展概况

2-1项目提出的背景及发展概况

海南的热带海岛旅游资源得天独厚，在全国具有独特性，在世界上也是少有的。

同时，海南保持着良好的生态环境。

10年来历届省委、省政府一直都很重视旅游业。

朱总理来海南视察工作，对海南发展旅游业有明确的指示。

朱总理指出，海南省省应把旅游业和农业作为发展的重点和主要产业，真正搞好了海岛旅游业和热带高效农业，海南就可以富甲天下了。

可见旅游业在海南的重要地位。

海南省是中国第二大岛，也是中国唯一全境地处热带的省份。

独特的自然风光、民族风情、珍稀的热带植物令全国及世界各地游客叹为观止。

旅游资源的丰富与独特，令海南的旅游产业呈现蓬勃发展的势头，海南的旅游人数及旅游收入自90年代来，平均每年增长15%。

人民生活水平的提高，节假日的增多（全年有五一、国庆、春节三个节假日假期达7天），外出旅游必成人民生活的新时尚。

在全省旅游为经济发展龙头产业的环境中，海南省潜在旅游资源尚未全发掘，单一的旅游产品已经不能满足日益增长的休闲度假旅游、回归大自然的“绿色之旅”、休闲运动旅游度假客源市场的需求。

XXXX高尔夫球场以北是海口湾，是大型船只出入海口码头的重要海域，也是海口市的主要风景游览区之一，目前已成为国家帆板队的训练基地。

海口湾的西海岸已被定为岸线保护区，沿庆龄大道现已建成的休闲娱乐场所有海口热带海洋世界、假日海滩和西秀游泳场，本项目西面1公里处正在兴建海口市兴宝集团所属的两个旅游度假村。

在镇海村附近，华厦广场和南海明珠电视塔两个项目亦即将开发建设。

庆龄大道将成为海口市海岸的黄金旅游走廊。

高尔夫运动是一项集健身、社交、观光和休闲为一体的高雅体育运动，其幽静、自然、优美的环境以及独特的魅力吸引着众多名人雅士。

而国内高尔夫运动方兴未艾，市场前景极其广阔。

加之，海南本身得天独厚的自然条件，温和气候、充足阳光和清新空气，为高级休闲度假、健身娱乐、居住提供了良好的自然环境。

如果在这样美好的环境中，在高尔夫球场合适的位置再修建球场会馆，让在到本高尔夫球场进行休闲的高尔夫爱好者能够享受在高尔夫乐趣的同时也享受到高档豪华会馆为其提供的周到服务，尽享休闲度假的舒适与放松。

球场会馆是高尔夫球场的必需配套的一项设施。

高尔夫球场的经营同时会给球场会馆带来充足的客源。

高尔夫球场会馆的运作成功与球场的经营息息相关，互相促进。

海口市作为省会城市场，是海南省的经济、文化、金融、贸易中心，与国内其它城市相比，具有明显的自然环境优势。

我们对海南的产业结构、资源和发展状态进行了详细的调查，敏感地注意到海南地理环境，旅游资源在中国大陆的独特地位，注意到中国政府在产业结构调整中，对海南着力发展旅游事业和现代农业的定位。

结合海南旅游事业发展的状况产生了在海口市重点旅游点西海岸黄金地段投资建设高尔夫球场及其配套设施球场会馆（酒店）项目。

2-2项目建设的必要性

作为海口市重点发展的旅游点海口市西海岸，目前只是分布少数几家度假酒店，远不能满足这一地区旅游业发展的需要，也是对西海岸美丽的热带海滨风光旅游资源的一种浪费。

XXXX高尔夫球场的建设也必须具有高档次的会馆（酒店）与之配套，使之成为一个集运动、休闲与房地产业互相结合的一个综合性旅游设施。

另一方面项目的建设也将极大促进海口市西海岸地区旅游业的发展。

第三章市场分析和预测

1997年以来五年间，我国经济增长了33。

39%，每年平均增长7。

6%。

2002年上半年，中国经济变得更加温暖，我国经济增长7。

8%，多数经济指标好于往年。

往后几年的经济形势发展状况也是令国内外人士所看好。

中国人民实现了温饱以后，正向着更加宽裕的小康社会前进。

随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，现代城市生活节奏的加快，心理压力的加大，人们开始追求有益于身心健康的休闲活动。

如果将这些休闲活动分为游憩型、娱乐型、体育型、社交型、回归自然型等，那么能将上逑休闲方式集于一身的，目前还没有那项能超过高尔夫球运动。

3-1市场现状

3-1-1国际及全国旅游业概况

上个世纪90年代，国际旅游收入比世界贸易增长还要快，目前它在世界出口总值中所占的比例，仅次于原油和油产品以及汽车和配件。

目前旅游者的旅游方式与内容出现了新变化，纯粹的，静态的游山玩水式赏景观光旅游逐渐被淘汰，有特色的“主题旅游”、“参与性旅游”已成为旅游市场的新宠，散客旅游，自助旅游的方式将越来越受到青年人选择，具有文化性、运动性的的参与旅游已成为全世界新的旅游形式之一，

2000年全球旅游人数6.98亿人次，比1999年增加近5000万人次，预计收入将达到4760亿美元，比上一年增加4.5%，2000年中国接待了3123万人次的境外过夜游客，仍保持着世界第五大旅游大国的地位。

3-1-2海南省旅游现状

2001年全省接待海内外游客929.09万人次，其中国内游客883.58万人次，入境旅游为45.49万人次。

全省旅游外汇收入1.05亿美元，国内旅游收入63.78亿元。

占全省国内生产总值的15.4%，其下是1998年—2001年在海南省接待游客及旅游收入情况表。

项

年目

份

旅游招待人数（万人）

旅游收入

备注

国内

国外

合计

美元

（外汇）

人民币

（国内）

1998

816.55

39.42

855.97

9624.9万

58.97

1999

883.59

45.49

929.07

1.05亿

63.78

2000

958.89

48.68

1007.57

1.09亿

69.51

2001

1079.08

45.68

1124.76

1.06亿

79.10

3-1-3高尔夫球场市场现状及前景

现状

海南省已建成运营的高尔夫球场有十个，除了建成时间较早的台达高高尔夫球场外，各球场普遍经营艰难，球市低迷。

造成这状况的原因有：

1、境外客源方面，可进入性差制约球客上岛；2、1994年以来，海南省经济低导致省内具的消费能力的客源减少；3、会