毕业设计常熟市原国棉厂地块房地产开发投资建设可行性研究Word格式.docx

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常熟市原国棉厂地块房地产开发可行性研究

摘要

我国的房地产市场经过近二十年的发展，正逐步走向成熟和规范。

房地产企业要想在激烈的市场竞争中降低风险、取得先机，就必须在房地产项目开发之前进行严谨的可行性研究。

本文在认真研究国内外可行性研究理论的基础上，选择常熟市原国棉厂地块房地产开发项目进行具体的可行性研究。

首先对常熟市房地产市场进行了调研分析，包括了城市的宏观环境、城市的房地产市场环境、城市的消费能力状况、项目区域环境等，在此基础上，从项目的建设背景、投资环境、技术方案与建议、项目的进度安排、项目的成本估算、方案的对比、财务评价、项目风险等方面进行综合分析论证，得出该项目开发前景乐观、投资回报率高、投资周期短的结论。

最后通过对全文的归纳总结出项目方案是可行的。

关键词：

可行性研究SWOT分析财务评价敏感性分析

AStudyonFeasibilityofRealEstateDevelopmentofFormerState-ownedCottonPlantLandPlotinChangshu

Abstract

With20yearsdevelopment，therealestateindustryisbecomingmoreandmorematureandorganized.Inordertoreduceriskandachievedaheadstart,realestateenterprisesshoulddofeasibilitystudycarefullybeforethedevelopmentofrealestateproject．

AfterreadingDomesticandforeignfeasibilitystudytheory,Changshuoriginalcottonfactoryprojectischosenasallexampletostudy.Firstly,ThispaperconductsinvestigationandAnalysisontheChangshuCityrealestatemarket,includingtheregionalenvironmentandmacroenvironmentofcity,thecity'

srealestatemarketenvironment,cityconsumptionability,theprojectregionalenvironment,onthebasisofthis,fromtheprojectconstructionbackground,investmentenvironment,technicalsolutionsandsuggestions,projectschedule,projectcostestimates,thecomparisonofproject,financialevaluation,riskandotheraspectsofthecomprehensiveanalysis,theprojectdevelopmentprospects,highreturnoninvestment,theinvestmentcycleshortconclusion.Finally,thefulltextofthesummaryoftheprojectisfeasible.

KeyWords:

FeasibilityStudy;

SWOTAnalysis;

FinancialEvaluation;

SensitivityAnalysis

1.绪论

1.1研究背景

随着过去二十年房地产行业的快速发展，房地产成为我国国民经济支柱性产业的地位越来越不可动摇。

截止2013年，我国人均居住面积约为25-30平方米，与我国制定的目标2020年达到人均35平方米的标准还存在一定的差距。

2013年我国房地产发展势头强劲，全年房地产开发投资85013亿元，比上年增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，增长19.4%；

办公楼投资4652亿元，增长38.2%；

商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%[1]。

详见表1-1。

表1-12013年房地产开发主要指标完成情况及增长速度

指标名称

绝对数

单位

增长率%

投资额

86013

亿元

19.8

　　其中：

住宅

58951

19.4

房屋新开工面积

201208

万平方米

13.5

145845

11.6

房屋施工面积

665572

16.1

486347

13.4

房屋竣工面积

101435

2.0

78741

-0.4

商品房销售面积

130551

17.3

115723

17.5

2013年2月20日，“新国五条”调控政策出台，然而该政策对市场抑制性影响有限，甚至房产市场一度变得更加火爆。

同年5月24日，国家发改委要求扩大个人住房房产税改革试点范围，该政策曾引起市场短暂波动，不过对整个房地产行业的发展没有带来多大的影响。

总体来讲，国家对房地产的调控有着很大的决心，但是2013年房地产政策调控的效果并没有显现出来。

在这种宏观调控的背景下，房地产开发商进行良好的可行性研究，降低开发风险，对于促进企业的快速发展有着极其重大的意义。

1.2研究目的

在住宅房地产开发中，无论对于开发商还是投资者、经营者，高收益与高风险总是如影随形，要想获得高收益，就必须承担高风险，问题的关键在于如何采取一个有效的措施，尽量规避风险，获取最大的利益，一个有效的办法就是——寻求多点平衡，即房地产的风险与利益的平衡机制[2]。

在项目投资前期，房地产开发项目的核心工作之一就是进行可行性研究，可行性研究和评价情况因而成为项目寻求多点平衡的先决条件。

本文运用相关理论，以常熟市弘阳房地产开发有限公司开发的原国棉厂地块项目为对象，通过项目的财务分析和风险分析来评价项目的投资价值，为常熟市房地产项目的合理开发提供依据。

1.3研究意义

随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平,房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制[3]。

企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”,“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；

“节流”是成本费用的降低、控制[4]。

在房地产市场风险不断加剧的情况下，房地产开发商最需要采取的措施就是进行全过程的成本控制，而成本控制的前期阶段往往是最重要但却最容易被忽视的，因此加强项目建设投资的可行性研究，丰富和完善项目前期成本的控制手段，从而使企业在市场竞争中立于不败之地。

本文将以常熟市原国棉厂地块房产开发项目作为具体的研究对象，在深入学习国内外关于房地产项目可行性研究理论和方法的基础上，结合常熟市和项目本身的具体情况，构建该项目可行性分析的具体模式并展开研究，得出结论。

同时通过本文的研究，希望能为我国房地产可行性研究提供一定的借鉴作用。

1.4研究的内容

研究成果主要包括二个大项：

市场调研报告和房地产开发项目可行性研究报告，其中市场调研报告又是为编制可行性研究报告服务的。

1）市场调研报告包括以下内容：

（1）市场宏观环境状况：

包括经济环境、政策环境、文化环境等。

（3）消费与市场需求概况：

包括城市人口走势、人口结构、购买倾向等。

（4）区域环境状况：

包括区域规划、区域交通条件及规划、区域内楼盘总体价格水平、主要竞争对手开发规模、成本、价格、销售状况等。

2）房地产可行性研究报告包括以下内容：

（1）总论：

包括项目基本情况介绍、项目建设背景，编制可行性报告的原则及依据。

项目的基本情况具体来说，包含项目的简介、性质、宗地位置、占地面积、总建筑面积、容积率等基本情况。

（2）项目定位：

包括项目的SWOT分析、产品定位、客户定位以及价格定位等。

（3）技术方案：

建设项目的规划设计，包括主要平面、立面布置、户型设计等。

（4）房地产开发进度安排：

包括建设总工期及重要的时间节点安排，销售计划、组织机构等。

（5）项目投资估算及资金筹集：

包括项目收入、开发投资费用估算、资金投入计划安排、资金筹集安排、方案比较等。

（6）财务评价：

包括项目现金流量计划，财务指标分析，财务分析总结等，其中财务指标分析包括投资利润率、净现值、财务内部收益率、投资回收期。

（7）风险分析：

包括敏感性分析、盈亏平衡分析、定性风险分析、风险的控制等，其中敏感性分析主要分析了建安工程费与销售价格的敏感性变化，定性分析主要涵盖了自然风险、政策风险、经济风险、社会风险等方面。

（8）环境影响分析：

分析项目建设过程中对周边环境的影响，制定环境保护措施。

（9）结论及建议：

指明项目建设的可行性，并提出建设建议。

1.5研究的编制依据

（1）项目建议书（初步可行性研究报告）及相关批复文件。

（2）国家及苏州市颁布的相关法律、法规、政策。

（3）常熟市城市总体规划（2010—2030年）。

（4）常熟市2013年国民经济和社会发展统计公报。

（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。

（6）项目相关的其它文件。

2.市场调研报告

2.1宏观环境分析

2.1.1城市概况

常熟市位于江苏省东南部，北濒长江，与苏北南通市隔江相望，东邻太仓，南接昆山市、苏州市相城区，西连江阴市、无锡市锡山区，西北与张家港市接壤。

境域东西宽49公里，处东经120°

33′～121°

03′，南北距37公里，处北纬31°

31′～31°

50′，总面积1264平方公里。

常熟地处长江下游，是江苏省辖县级城市，简称虞。

常熟以悠久的人文历史、秀丽的山川景色、丰饶的