福州房地产项目可行性研究报告管理资料.docx

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福州房地产项目可行性研究报告管理资料

福州XX房地产项目可行性研究报告

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第一部分项目概况

:

淮安新城——闽都花苑

本项目位于福州市仓山区建新镇淮安，此处处于乌龙江与闽江之间，郁郁葱葱，山峦叠翠，古树错落成群，原始植被茂密生态环境优美。

这里是淮安遗址地，闽都怀古风光，历史悠久人文环境丰厚。

基于特有的人文风光和自热环境本项目暂定为淮安新城标志型闽都怀古景观住宅。

本宗地2012-06号地块项目位于福州市仓山区，南台岛北部，三环路以东，福建农林大学等多所大中专院校在内传统学区的北侧，乌龙江以南。

这里依山伴水、环境优美，四周群峦叠翠、空气清新，江面开阔、水势平稳是一处不可多得的上风上水的福地。

其驱车约5分钟经洪山桥即达山姆会员店，驱车约10分钟可达市区，驱车约30分钟畅达长乐机场。

项目所处地没有旧建筑物不需要进行拆迁安置。

但项目处于一个坡地的地块，所以需要进行项目土壤的加固，地基要深、要牢。

土地建设需要“七通一平”，处于荒地出所以通水电是首当其冲的。

学校：

福州左海学校、福建农林大学、建行政学院、福州科技学院、福建省建材学校、福建经济管理干部学院等。

生活配套：

佳缘超市、君临大酒楼、华庭大酒店、福建蜂疗医院、福建农林大学医院。

公建配套：

李常盛图书馆中华名特优植物园金牛山公园等。

银行：

中国农业银行。

公交：

77路、312路、85、乐购和大润发的购物车。

建议规划经济技术指标

总占地面积：

141301平方米

总建筑面积：

容积率：

小区绿化率：

30%

公共绿地：

配建设施：

46000平方米

楼面地价：

5347米/元

建筑密度:

20%

在中央政府坚决不动摇房地产调控的政策基调下，福州市也加强房地产市场的调控政策。

明确工作重点全力惠及民生，抓好建设用地供应，严禁打击违法违规，促进开发建设，强化市场监测分析和新闻宣传，积极引导市场。

可以看出在坚定不移贯彻房地产市场宏观调控政策下今年福州市政策层面大方向基本不变。

但在顺着市场的变化还是有适度的微调如：

4月9日福州市调整普通商品房标准首套房贷款实行优惠，6月29日福州市又把公积金贷款上限提至80万元。

在从紧的市场调控下福州市大力建设保障房项目，很多是通过采用限地价、竞公租房面积的方式进行出让的。

本项目就规定了配公租房套数，来限制地价款。

今年1-5月，福州市房地产开发投资增幅进一步回落，全市商品房交易量同比略有增长，商品房交易价格比去年同期下降。

但相比4月份，5月份市场明显回暖。

　，同比下降19%；，%。

，%；，%。

截至5月末，，%。

在市区库存可售的商品住宅以144平方米以上的大户型为主，%，%，%，%。

从福州市房管局走访的在售楼盘情况看，5月份一些在售商品房项目推出一些特惠活动，以价换量，或者推出适合刚性需求群体的小户型低总价产品，销售量明显好于前几月。

虽然5月份销售形势有所好转，但大部分开发企业认为，目前的市场行情是在去年底以来坚持“价格回调、以价换量”策略的结果。

因此，多数企业以增加销售量、尽快回笼资金为本，不盲目涨价，否则会破坏来之不易的市场环境，因此预测福州市下一阶段商品房价格将保持稳定。

福州市上半季房地产市场销售以价换量为主，但是在去库存的同时相应的上半年的新开工面积有所下降，很多地产商看好明后年的市场回暖于是这个时候出手拿地企业大有人在。

在预计明年市场逐步回暖的基调下，本项目的开工建设是一个入市的很好时机。

本项目采用滚动开发、分期销售、滚动运转的模式，以求资金的尽快回笼，以销售资金补充建设资金的不足。

第二部分项目投资环境和市场研究

2010年以来央行将村贷款款基准利率到世界有记录以来的最高水平，同时要求贷款总量负增长。

货币政策在近几年处于神经紧绷的状态。

到了今年上半年央行降息，这是3年来首次降息。

6月8日央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，同时个人住房贷款同时调整。

这对于处于高压调控下的房地产业来说是在炎炎夏日吹来的一阵凉风。

金融政策似有放松的迹象，然而土地政策亦有严加管制的动向。

为了切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，有效处置和充分利用闲置土地，促进节约集约用地，防止楼市动荡造成风险。

国土资源部发出紧急通知，从2012年7月1日起，开始实施《闲置土地处置办法》的政策。

对于土地的闲置做出严肃的处置，防范炒作地皮的行为。

这在客观上一定程度的促使开发商尽快开工建设房屋，增加市场供应量。

2012年以来，欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓；国内主动调控房地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。

%。

从上半年的国内生产总值227098亿元来看，按可比价格计算，%两会目标达到。

但是总体经济运行企稳回升放缓延后。

地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻、财力不足使得地方政府投资扩张能力减弱。

由于欧债危机持续期长，加上产能过剩，内外需求同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。

当热基础设施投资回升和房地产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下，企业盈利环比改善，工业企业利润降幅收窄。

总体来说今年经济增速放缓，经济增长阶段转换的征兆更趋明显。

今年以来，福州市市总体经济运行平稳，稳中求升。

，%增长相对保持快速发展。

在进出口方面，，%，其中：

，%；，%。

在人民收入方面，至今年9月份城镇居民人均可支配收入22409元，%，%；城镇居民人均生活消费支出15100元，%。

1-9月农村居民人均现金收入9416元，%，%；农村居民人均生活消费支出5875元，%。

可以看出城乡差距较大，不过农村人均收入增长快于城镇。

在固定资产投资方面，，%；，%增幅延续回落态势。

福州市经济整体运行良好，投资环境较佳。

在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇的情况下，，%。

但与历年实际计划完成相比仍远超历史最高水平。

上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以价促量回笼资金。

至6月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。

2012年1-5月份，%，%%降幅有所收窄。

到了今年九月份各大企业销售额不同程度的完成了今年的8成任务。

市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业积极拿地，储备资金进入土地市场。

中国是处在一个转型期的国家，经济发展带动城镇化进程而城镇化又反过来刺激经济的增长。

而房地产业在这中起到了很大的作用。

在短期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场发展趋势难以改变，对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。

今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。

市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。

，%。

销售套数为14562套，%。

然而第三季度以来，福州市区商品住宅签约量呈逐月下滑态势，7月份商品住宅签约量为1655套，8月份为1378套，而9月份福州市商品住宅签约量则下降至1021套，%，，%。

据调查显示，国庆7天，福州市区商品房签约169套，%，传统的“金九银十”未能显现。

前三季福州市区商品住宅签售变化如图：

在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，%，%，%，%。

从购房群体来看，今年前三季度，福州市（含县市）本地购房者占89%，%，%，%。

总之福州市房屋销售处在一个起起伏伏不稳定的状态。

而到了近几个月又处在一个销售的低位，在目标客户群体上应该盯住本地购房者。

预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。

比如一些父母提前为子女购买房产、单身青年提前购房等。

投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。

由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。

投机型需求

投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求目的在于短期牟利

A.多数居民仍以购房而非租房为居住首选。

B.城市化进程加快，外来人口需求较大。

C.对保障性住房的需求增多。

E.对高价位大户型的高档住房需求不减

从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商（包括开发商和二手房经营者）在每一价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。

房地产供给类型

（1）新建商品房（俗称增量房或新房）

（2）过去生产的存货（俗称存量房或二手房）

房地产供给的特征

商品房既有着商品的一般属性，又有着自身独特的属性。

商品房的独特属性有以下几点：

（1）土地供给的稀缺性和垄断性（中国城市土地属于国家所有，具有垄断性）

（2）房地产供给的滞后性和风险性新建商品房的开发周期比较长。

较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有一定的盲目性和风险性。

（3）房地产供给的区域性和程序性房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其供给具有较强的区域性。

房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的管理和登记程序

影响产品价格因素

交通便捷因素,地块靠近三环,北上福银高速只需十分钟,进入市区,火车站仅需二十分钟,并有多辆公交车经过,交通便利.

商业繁华因素,随着福州城市化进程的加快,地块周围将迅速发展为集经济,文化予一身的豪华地段,发展前景不可限量.

浓厚的文化气息,处于大学城边上,旁有农林大学,左海学校,理工学院等,拥有丰厚的文化气息.

A、产品越做越细。

将人性化的设计理念切实地在细部中体现，出现以人为本的“软住宅”。

不仅仅是动静分区、功能分区、干湿分区，卫生间的排水系统、电路设置能否随家庭人口结构而变化都需仔细的考虑的。

目前楼市上有“五亲”空间一说，即亲绿、亲水、亲地、亲子、亲合，实现人与自然的和谐发展。

B、生态环保成为主题。

21世纪是生态世纪，住宅设计必须更好地渗透环保的要求，太阳能的应用、环保建材采用、小区污水的治理与再生将不足为奇。

C、智能化住宅受关注。

居住空间不仅仅是建筑面积与房屋层高所围成的量化空间，而且还应该是一个体现现代生活节奏的智慧空间，远程抄表系统、宽带网是最基本的设置。

D、户型竞争白热化。

户型设计不合理是目前市场上空置房的首要因素。

从户型设计趋势看，立体化、功能化是发展的两大趋势，如造价不高而具有更多优势的错层房将主导榕城楼市的潮流因势更替，“小卧室”不再受宠，25－30平方米大卧室有望出现，室内门的设计也将“玄关化”，局部和整体的概念更趋和谐统一。

东、西、北三面环水，南面为包含福建农林大学等多所大中专院校在内的传统学区。

淮安半岛占地约1800亩，前迎石岊山，背负仙洞山，四周群峦叠嶂；3

，三面环江，江面开阔、水势平稳，上风上水，作为传世大宅昭示家族世代繁荣。

特色别墅,宜居生态地产.

价格偏高,目前周边配套不全.

楼盘位置

中国·福州仓山区·南台岛最北端

建筑面积

110000平方米

容积率

主力户型

650-1900平米独栋，450-750平米类独栋

建筑类别

独栋,类独栋

物业类型

别墅

价格详情

独栋

2500万～5000万/套

类独栋

900万～1600万/套

项目

类别

名称

配套说明

距离

交通出行

公交

中央粮库

3338

790米

地铁

左海帝景

鼓楼西二环梅峰路56号

4489米

教育配套

幼儿园

小学

中学

闽侯县百益幼儿园

福建农林大学附属小学

福州金山学校

福建省福州市闽侯县

洪山桥上店福建农林大学

福建省福州市仓山区

985米

1790米

1870米

生活配套

超市

公园

其它

兴隆盛超市得利连锁超市

福建农林大学李常盛图书

商专邮政所

福建省福州市闽侯县