我爱我家的购房合同有漏洞吗docWord文档下载推荐.docx

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案例一【南市民一终字第832号】

事实：

2009年11月6日，周海明（甲方）与俞谅（乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定：

“甲方将其名下位于南宁市青秀路18号d5区103号别墅壹套，建筑面积（产权登记面积）为321平方米，出售给乙方，房屋售价为人民币肆佰贰拾万元。

乙方将购买该房屋定金人民币叁万元付给甲方。

若甲、乙任何一方违反本约定的，则按《合同法》关于定金的规定承担违约责任，违约方须向守约方支付定金双倍的违约金叁万元整”。

同日，俞谅支付30000元定金给周海明。

2009年11月9日，周海明就30000元定金向俞谅出具一份《收条》，载明：

“今收到俞谅购大自然花园d5103号房定金叁万元整”。

在合同履行过程中，双方因房款及房屋的交付发生争议，周海明遂于2009年12月9日书面通知俞谅，载明：

“俞谅向周海明购买青秀路18号d5区103号别墅。

俞谅须于2009年12月20日前将全部购房款420万元整存入账号为55224533792******的周海明建行账户。

逾期视为违约，没收定金并解除房屋买卖协议”。

俞谅为此于2009年12月18日向周海明发出《告知函》，以周海明收取定金后不交付房屋、不提交房屋权利证明、也不通知办理过户登记为由拒绝先支付房款，同时要求周海明于2009年12月20日前腾空房屋交付给俞谅并办理产权变更手续，有关部门受理后即支付房款，逾期俞谅可解除《房屋买卖协议》并由周海明双倍返还定金。

双方为此产生纠纷，俞谅遂于2010年4月28日提起诉讼，请求法院判令：

1、周海明履行与俞谅签订的《房屋买卖协议书》，向俞谅交付讼争房屋，并协助办理过户登记手续；

2、周海明双倍返还俞谅定金人民币6万元；

3、本案诉讼费由周海明负担。

另查明，南宁市青秀区青秀路18号大自然花园d5栋103号房屋，房屋所有权证号为邕房权证字第01807541号，房屋所有权人登记为周海明，建筑面积321.51平方米，3层钢混结构。

一审判决：

合同的内容须具体确定。

根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同内容一般包括当事人的名称、姓名、住所、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等。

本案中，双方虽对房屋转让的价款及定金达成合意，但对于房屋价款的支付期限、支付方式、房屋转让产生的税费承担、房屋交付的条件及交付时间等交易条款均未作出约定。

《房屋买卖协议》签订后，双方也未能就以上条款协商一致，导致双方的房屋转让无法进行。

双方签订的《房屋买卖协议》不具备合同履行的必备条款，故双方的房屋买卖关系未能成立，双方应恢复到交易前的状态，故对于俞谅要求继续履行合同的主张不予支持，周海明应退还俞谅定金30000元。

双方未能就合同的主要条款达成合意，属于不可归责于双方当事人的原因所致，故对于俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国合同法》第十二条、第十四条之规定，判决：

一、周海明返还俞谅定金30000元；

二、驳回俞谅要求周海明履行《房屋买卖协议书》，交付讼争房屋，并协助其办理房屋过户登记手续的诉讼请求。

本案受理费40880元，财产保全费5000元，两项合计45880元，由俞谅承担45000元，周海明负担880元。

二审判决：

《最高人民法院关于适用若干问题的解释

（二）》（法释〔2009〕5号）

第一条规定：

“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。

但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。

上诉人俞谅与被上诉人周海明于2009年11月6日签订的《房屋买卖协议书》，能够明确确定双方当事人的姓名（含身份证号码、住址、电话号码）、标的（即南宁市青秀路18号d5区103号别墅）、数量（1套）、建筑面积（产权登记面积）321平方米、价款（人民币420万元）、定金（人民币3万元）、违约责任（违约方须向守约方支付定金的双倍），根据上述规定，应当认定双方签订的《房屋买卖协议书》已经成立。

一审判决以双方签订的《房屋买卖协议书》不具备合同履行的必备条款而认定双方的房屋买卖关系未成立，适用法律错误，本院予以纠正。

《中华人民共和国合同法》第八条规定：

“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条规定：

“依法成立的合同，自成立时生效”。

双方签订的《房屋买卖协议书》不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。

根据本案已经查明的事实，双方对房屋价款的支付期限、支付方式、办理房屋过户费用承担、房屋交付时间等事项未能协商一致，根据上述司法解释的规定，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：

“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；

不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，

第六十二条规定：

“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

?

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；

交付不动产的，在不动产所在地履行；

其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。

根据上述规定，结合本案的实际情况，本院确定俞谅应当在本判决生效之日起30日内一次性向周海明付清购房款人民币420万元，周海明收到该购房款后30日内将房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；

办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担。

双方签订《房屋买卖协议书》时对合同履行的有关条款没有约定，导致双方产生本案纠纷，双方对此均有责任，故本院对俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。

俞谅已支付给周海明的定金30000元，应抵作购房款。

因此，俞谅尚应向周海明支付购房款人民币417万元。

综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释

（二）》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第

（二）项的规定，判决如下：

一、撤销南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第1245号民事判决；

二、上诉人俞谅应于本判决生效之日起30日内一次性向被上诉人周海明付清购房款人民币417万元，周海明应于收到该购房款后30日内将其名下位于南宁市青秀区青秀路18号大自然花园d5栋103号房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；

办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担；

案例二【渝二中法民终字第01321号】

2003年3月24日，被告向龙、第三人隆小灵购买了欧国祥所有的位于重庆市万州区熊家镇中心街181号房屋，该房屋包括两间门面、门面后面的住房和厨房各一间以及附属楼

梯间角空台、三楼及四楼各两间房屋、四楼楼梯间冲台。

2010年7月18日下午，二原告与被告向龙协商，由原告向被告购买该房屋，二原告当即向被告向龙支付购房款50000元，向龙出具收条，载明：

今收到崔建华购房款50000元正，还余欠34600元。

当日向龙外出。

随后，第三人隆小灵与原告就该房屋买卖发生纠纷，经当地村委会调解未果，原告诉至法院。

一审法院认为，原被告就争议房屋的买卖没有签订书面合同。

原告主张购买了争议房屋的全部房屋，被告主张原告只购买了争议房屋中的三楼和四楼房屋。

由于争议房屋具有可分性，而原告提供的证据又不能证实其购买了争议房屋的全部房屋的主张。

鉴于双方就房屋买卖没有书面约定，致买卖标的不明确，故原被告之间房屋买卖的合同不成立。

即或原被告之间有买卖协议，但原告举示的证据不能证实向龙出卖该房屋取得其妻子隆小灵的同意，亦应无效。

经审理中向原告释明是否变更诉讼请求，但原告仍坚持主张由被告交付房屋的诉讼请求，故合同不成立的处理不予调整。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定，判决：

驳回原告崔建华、余成秀要求被告向龙交付房屋的诉讼请求。

案件受理费80元，减半收取40元，由原告崔建华、余成秀承担。

篇二：

购房合同能否更名以及如何更名

购房合同能否更名以及如何更名

问：

刘先生说自己与开发商签订了商品房买卖合同，说好今年底交房，现在想把产权人改成儿子的名字，是否可行？

答：

这要有个前提，刘先生的儿子必须领到身份证。

在这个前提下再分两种情况，一是商品房买卖合同未拿到交易中心登记。

这时只要同房产商协商，把合同注销，以其儿子的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。

第二种情况是已经登

记过，这就麻烦些了，如果该商品房未竣工验收，则可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时只需支付相关手续费用。

如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，需要产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在刘先生儿子的名下，这实质上是一种房产继承了。

人们常说的“合同改名字”，严格来讲是不规范的。

建议购房者在签购房合同时，不妨在合同上同时写上自己和儿子的名字，产权人写刘先生的名字，共有人写儿子的名字，表示二人共同拥有这份产权。

因此到最后儿子就是第一继承人，产权可以全部落到儿子身上，但同时作为惟一继承人的儿子必须到时去房产交易中心办手续，再重新核发一份有其单独名字的产权证。

也可以按份共有，在产权证上标明各自所占的份额，可避免在产权继承时交纳全额的税费。

篇三：

没有预售证的房子能买吗_预售合同_买房全攻略

一、没有商品房预售许可证的房子能买吗？

《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：

商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。

因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。

没有商品房预售许可证的房子能买吗？

实践中，存在大量的购买无商品房预售许可证期房的购房者。

但是，由于没有商品房