停车场经营管理方案18007.docx
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停车场经营管理方案18007
针对【厦】特停车场，并根据我中广物业对停车场管理理念经验，提出以下运营方案：
站在提高停车场使用效率，充分发挥停车场服务业主、客户角度出发，建议开发商持有全部停车位所有权或销售部分停车位（如地下三层用于销售），其余部分由物业来进行收费运营，为业主提供停车包月服务及向客户提供临时停车服务，具体运行方案如下：
一、车位收费细则及停车场运行管理
车辆停放收费标准
1、固定停车位包月停放费
停车场地类型
收费标准（元/月·辆）
已售固定停车位
免费车辆停放
未售固定停车位
500元（VIP客户）
2、非固定停车位包月停放费
停车场地类型
收费标准（元/月·辆）
非固定停车
500元
3、时租车辆临时停放费
停车场地类型
收费标准（元/小时·辆）
非固定停车
泊车未到20分钟者免收停车费；
泊车在三小时以内（含）的按10元收取；
三小时以上部分按每小时10元计费（不满一小时按一小时计算）。
非固定停车
商业客户，一律按10元/次计费，不受时间限制。
注：
车辆停放收费标准具体以物价部门核定为准。
（一）停车场设固定车位及非固定车位，固定车位需对号停泊（其中已售固定车位不收车辆停放费；未售固定车位按500元/个.月的标准进行收费）；非固定车位车辆进入停车场均采取就近泊车原则停泊。
（二）免费车辆的使用
免费车辆需由公司总经理签署后，交由【亚洲包装大厦】物业总经理发行免费卡。
（三）月租车辆的使用
1、有意办理月租车辆的客户可与物业中心接洽，由物业中心同事全面介绍停车场使用及收费情况（按500元/个.月的标准进行收取，停车按就近泊车原则）；
2、物业中心同事与租户签订车位租赁合同，同时发行月票卡。
3、每月由物业中心根据租约的规定时间发单通知、催促承租人交缴租金。
4、租户在缴完租金后，凭缴款单对卡进行延期。
5、注意事项：
领取月票卡时，需向物业中心缴纳100元/张作为押金；如因原卡遗失、损坏等原因，需重做卡时，需向停车场主管阐明原因并出示缴款证明后方可重新领卡。
（四）时租车辆使用方法
1、车辆驶至车闸旁取得泊车票，闸杆升起；
2、司机按车道标志指示驶入停车场；（注意服从保安员指挥）
3、车辆选择车位泊好，锁好车门，离开；
4、离开车场时，司机驾车并持时租车票驶经收银处缴费；
5、泊车未到20分钟者免收停车费；泊车在三小时以内（含）的按10元收取；三小时以上部分按每小时10元计费（不满一小时按一小时计算）。
注：
商场消费客户凭酒店停车票，一律按10元/次向商家结算，不受时间限制。
6、司机在缴完费后需尽快驶离大厦，以免阻塞停车场出入口；
（五）卸货车辆使用方法
——货车进入首层卸货时，需停泊在卸货区内；
——卸货车辆必须凭卸货单到出口岗亭处领取卸货车辆停车证，享受免费1小时之服务，超过1小时收费标准与时租车辆一致；
——货车收费标准与时租车辆一致；
——货车在卸货区泊妥后，需迅速卸下货物，并把货物运走；
——货车在卸完货物、清点完毕后，需尽快离开，以便其他货车进场；
（六）停车场保安维护
——停车场内维护停车场秩序及治安及协助收费人员进行管理；
——24小时闭路电视监控及录映，由消防监控中心保安员负责监控，发现可疑人物在停车场行动，立刻通知停车场保安员及主管前往处理。
（七）清洁管理
1、停车场之清洁由清洁工执行，每天定期清扫地面一次，其余时间保持地面没有垃圾、积水；
2、每月定期给停车场清扫一次，天花通道及清理蜘蛛网；
3、对上下车道每月定期清洗两次；
（八）停车场管理流程
停车场管理流程图
二、停车场保安员、收费员工作细则
（一）在出入口设置保安员一名，负责车辆进出及收费工作。
1、停车场进场保安须熟记停车场守则，对进入停车场的租赁客人，要热情有礼；
2、维持停车场出入口秩序，保证车道畅通；
3、需熟习停车场收费系统的操作；
4、对于不懂使用系统客人，要协助其进场；
5、对于系统问题（如无卡、无法进入）需及时处理；
6、对卸货车辆进行检查，并发给卸货车辆停车证；
（二）停车场内特设两名保安员负责巡逻工作。
1、停车场保安要合理安排停泊车辆；分清是否固定车,并对号停泊；编号外的地方禁止停车；送货车辆要停泊在指定的货车停泊位；停车不能压线。
2、固定车位不能安排其他车辆停泊（建议安装地锁）；
3、禁止无关人员玩弄车辆及停留于停车场;
1）车辆停泊后,要求司机熄火将贵重物品取走，关好门窗，禁止司机着车等候；
2）搬运人员，施工人员在停车场工作，需申请并做好登记，进出物品需有公司签发的放行条，方能放行；
3）禁止送货或搬运人员在停车场闲坐、躺睡,应劝其离开；
4、熟记固定车位及月保车车辆，公司车辆牌和司机；
5、发生交通事故或其他突发事件，要及时报告主管人前往处理，并提供实际现场报告协助处理；
6、对停车场的设备损坏及卫生情况要及时上报主管人员；
7、车主丢失停车证（卡）的凭车辆执照取车，并做好登记,无停车证（卡），又无车辆执照的一律不得取车，以防车辆丢失；
8、防止停放的车辆被骗取走或被盗，发现可疑人员或车辆及时上报级；
9、注意取车和停放车辆的秩序，特别是在早晚上下班高峰期会出现停车 和取车混乱，因此，要求停放车辆的车主，守秩序和互相谦让，注意安全；
10、不准在停车场内吸烟，加油和停放易燃物品等，禁止在停车场内修理车辆及洗车；
11、停车场内严禁堆放任何杂物，确保场内的车辆安全出车；
12、保安员定时巡查车辆及登记车辆停泊车位号码，指挥车辆出入及管理
卸货区秩序。
12.1对进入卸货区车辆进行指挥，维持卸货区秩序；
12.2对卸货车辆有权检查其送货单，禁止非卸货车辆进入卸货区，并敦
促卸货车辆领取卸货车辆停车证；
12.3要求卸货车辆尽快卸货，离开卸货区；
12.4及时与进入保安联系，确定卸货车道畅通；
（三）收费流程
三、停车场财务收费制度
1、每位收银员进入自己系统进行操作，严禁进入其他系统；
2、收银员交接班时，做好交接班记录；
3、如收银员需临时离开岗位必须通知主管，由主管安排；
4、月票及时钟票收据统一由物业中心保存，收银员每次用完才能领取；
5、如公安等特殊车辆离开时将时租票交收银员读票，收银员需记录车牌及时间，交主管确认免费停泊。
6、收款及送款时间：
每天于16：
00（星期一至星期五），由收银员将收款交物业中心，中班、夜班由信封封好，注明班次人员金额后交消防中心保险柜；
7、收款具体事项：
收款人员到停车场向当班收银员收款时，要当面核对清楚所收款项金额及有关票据是否相符，票据号码是否相连，有没有免费车票，辩别钞票真伪，所收到的钞票及相关票据要严格登记在册，并进行签收。
每月15日、30日由停车场主管进行系统检核有关统计数据，并报物业中心。
四、停车场员工配备及其他
（1）组建停车场独立管理及保安班组，直属物业经理负责；
（2）停车场开放时间为：
全天开放；
（3）收银员、每天工作8个小时，每周6天工作制;
（4）总共配10人，具体人员分配如下：
1、停车场主管1人，负责停车场的整体工作；
2、停车场财务人员1人，负责停车场每天费用的结存工作；
3、汽车闸口收银员共6人（2岗×3班制）；
4、停车场轮休、临时支援2人。
注：
上述人员为暂定人员，等进场后将根据工作工作需要、劳动强度等对人员进行增加调整；
（5）制定收费标准，以每小时、每月计；
（6）划车位线、编号；
（7）放置正确的交通指示标志、改道指示标志,停车场的高度标志；
（8）制定停车场管理班组工作细则及工作指引；
（9）制定停车场各种突发事件的处理方案和指引；
（10）制定协调部门管理措施；
（11）提前15天招募员工进行岗前培训。
五、停车场运营成本测算
员工工资成本测算
单位：
人民币（元）
序号
项目
月支出
年支出
1
停车场主管1人
2
财务管理1人
3
员工8人
4
国定假日加班费
5
员工服装费
6
高温费
7
员工培训
8
对讲机
9
日常收费易耗品用品
10
餐费补贴
11
人工成本合计
12
地下车库照明能耗费用
13
总成本合计
注：
1、道闸、收费系统、岗亭、办公家具、空调等附属设施设备由开发商统一配置；
2、上述停车场运营费用前期亏损部分由物业自行承担，但停车场运营合同应规定经营年限10年以上，用于弥补物业前期亏损部分；
3、停车场年度营业收入超过运营费用后，扣除物业运营成本后的营业利润由甲、乙双方按5:
5分成结算；
4、上述人员为暂定人员，等进场后将根据停车情况、劳动强度等对人员进行增加调整。
六、停车场应急措施
（一）停车场发生火警——需即时通知消防监控中心，或打119报警。
----如火势较小，可以即时用灭火筒进行扑救；
----如火势剧烈，难以控制时，则协助其他人员疏散撤离。
（二）如遇车辆失窃
----注意保护现场，并通知保安部报警，在警察未到达现场之前先用围栏
围住现场守候，同时给事主作简单记录。
（三）停车场发生水浸
----应准备一定的沙包，以作应急之用；
----如发现水浸，应即时通知保安中心及工程值班室，进行紧急排水；
----调派人手用沙包进行堵截水源；
----如遇水管爆裂，马上到水制房关闸。
（四）发现可疑物品
----发现可疑的物品，请不要搬动，可通知部门主管处理。
（五）发现可疑人物在停车场行动
----先知会保安中心，同时报告自身位置，待增援同事到达后上前盘问。
（六）遇紧急停电
1、使用紧急照明，保证各通道的照明；
2、立即将停电区域及详细情况报告当值主管或保安部当值主管；
3、如收费系统停电或有故障，则应通知出入口岗位当值人员，同时使用手动计费如下：
a、车辆进入停车场时，由入口岗位人员手动起杆。
b、车辆驾驶员在离场时驾车至收费处打卡缴款，收银员收回计时卡
及开出收据或发票；
c、 收银员在收到计时卡后应做好详细登记并核对发出临时时钟卡及收回临时时钟卡之情况，于移交物业中心时登记清楚。
（七） 如遇消防报警时：
1、及时通知消防中心；
2、由消防中心确定火警或属误报；
3、如确定属误报，及时通知消防中心开启卷帘，保持停车场正常进行；
（八） 如遇与客户纠纷时：
1、及时通知物业中心，如实汇报双方损失情况；
2、由物业经理确定处理方案；
3、尽快恢复停车场正常运作；
4、将事件报告及时反馈给公司总部；
（九） 如遇系统故障时：
1、及时通知停车场主，确定原因；
2、如仍无法排除故障，由停车场主管授权由厂家技术人员处理；
3、系统故障时，由停车场入口保安与收费人员进行人工收费
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