现金与消费支出规划PPT资料.ppt

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2、如果客户有超额的现金需求，向客户提供适当的现金融资工具;

2,3,二、支出规划,

（一）制定住房消费规划

（二）制定汽车消费规划（三）制定消费信贷规划,3,4,

（一）住房消费规划,1、购房与租房的决策2、确定购房的目标3、购房财务规划的基本方法4、购房消费信贷,4,5,王先生，看中一处地段的房子，若是现在买100万，但是王先生想现在股市还不错，如果投资于基金，保守估计5年下来可以有8%的年收益率，相同地段的房子租的话房租每月2500元，付三压一，请问5年以后这样的房子涨到多少以上时，现在买房比租房划算？

1、买房还是租房？

5,6,1,2,18,19,20,0,2500,2500+7500,7500,7500,7500,7500,先租后买,先租后买的成本=,5年后房子的价格,6,7,现在买的成本=-100万,当现在买的成本=先租后买的时,两种方案没有区别,即:

7,8,例：

台湾的王先生，看中一处房产，若是租的话房租每月3万元，押金3个月。

购的话总价800万元，首付300万元，可获得贷款500万元，利率6%的期限为20年的房屋抵押贷款。

若王先生要在该处住满5年，房租每年调升1.2万元，以存款利率3%为机会成本计算的依据。

请问5年后以多少卖掉房子，买房比租房划算？

8,9,90000,90000+360000,384000,396000,408000,372000,租房,租房净现金流量现值=,9,10,售屋净所得,3000000,435923,435923,435923,435923,买房,435923,购房净现金流量现值=,10,11,通过计算，当5年后的售屋净所得为3681870时，购房的净现金流量现值与租房的净现金流量的净现值相等。

加上5年后的房贷余额净现值4233791，即只要5年后房屋的售价大于两者之和，即7915661时，则购房比租房合算。

11,12,2、确定购房的目标,如：

2年后购买150平方,价格10000元/平方米的房屋注意以下两点：

时间,面积,价格三要素任何理财目标都必须是量化的,明确的,12,13,3、购房财务规划的基本方法,

（1）如何计算能负担的房屋总价

（2）如何判断月供是否合理,13,14,

（1）如何计算能负担房屋总价,可负担的首付款=目前净资产在未来购房时的终值+目前到未来购房者短时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷=未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款比例的上限可负担的房屋总价=可负担首付款+可负担房贷可负担的房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数,14,15,例：

王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%，目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%。

王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，问王先生适合购买的房屋总价为多少？

15,16,2,4*1.03,4*1.032,4*1.033,4,4*1.034,可负担的首付部分,16,17,4*1.035,4*1.035,4*1.035,4*1.035,4*1.035,4*1.035,可负担的贷款部分,PV,17,18,

（2）如何判断月供是否合理,房屋月供款占借款人税前月总收入的比例不超过25-30%；

房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款之和占借款人税前月总收入的比例不超过33-38%；

18,19,例：

张先生欲购买100平方米的房子，其看中的一个小区的均价为8000元每平方米，打算贷款20年，贷款利率为6%，7成按揭，等额本息还款，计算一下张先生每个月的负担。

19,20,4、购房的消费信贷,等额本息法等额本金法,20,21,例：

李某看中了一套85万元的住房，已准备首付40万，准备贷款45万，打算公积金贷款20万，贷款15年，利率4.86%，商业贷款25万，贷款10年，利率6.12%，采用等额本息的还款方式，则每月的还款额，一共偿还了多少利息？

如果采取的是等额本金的还款方式呢？

21,22,5、提前还款的问题,等额本息法等额本金法,22,23,等额本息法,假设李先生在还了2年之后，有了一笔10万块钱的收入，打算提前偿还商业贷款，回答下列问题1、不改变偿还期限，每个月可以少还多少？

2、不改变每个月的偿还额度，可以提前多长时间还完贷款？

3、想将商业贷款在剩下的5年内还完，每个月的还款额度是多少？

23,24,等额本金法,假设李先生在还了2年之后，有了一笔10万块钱的收入，打算提前偿还商业贷款，回答下列问题1、不改变偿还期限，少还了多少的利息？

2、想将商业贷款在剩下的5年内还完，每个月的还款额度是多少？

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