深圳市房地产企业振业集团改革与重组调研报告Word文档下载推荐.docx

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在这个背景下，以典型案例为研究对象，深入剖析生产性服务业中的国有房地产企业改革与重组的原因、过程与效果，对完善社会主义市场经济体制、促进国民经济持续快速健康发展，具有重要意义。

一深振业集团介绍

（一）深振业集团

深圳市振业（集团）股份有限公司是深圳市国资委直管的国有上市公司，成立于1989年5月，1992年在深圳证券交易所公开上市（简称：

深振业A，证券代码：

000006），主营业务为房地产开发经营。

拥有广西振业房地产股份有限公司、湖南振业房地产开发有限公司、惠州市惠阳区振业创新发展有限公司、天津市振业房地产开发有限公司等多家所属企业。

集团成立以来，发展迅速，资产规模与开发规模不断壮大，先后开发了振业大厦、星海名城、振业城、翠海花园、振业花园等代表性项目，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、Townhouse、别墅等多种类型。

累计开发面积数百万平方米。

截至2009年，集团总资产57亿元，净资产达20亿元，储备的可供开发总建筑面积达320万平方米。

集团先后被授予中国房地产百强、中国上市公司百强，广东地产三十强、深圳房地产十强、深圳市首届发展循环经济十佳企业等称号。

开发的振业城以A级住宅性能认证有史以来最高分899分顺利通过建设部3A终审，被列为“国家建筑节能示范小区”；

星海名城、翠海花园分别荣获国家建设部颁发的“人居经典综合奖”、“规划环境金质奖”。

振业集团的影响力不断扩大，是深圳房地产市场重要的开发力量。

（二）深振业子公司

1.广西振业（北海）股份有限公司

广西振业（北海）股份有限公司是经广西壮族自治区政府于1992年10月批准采取定向募集方式设立的股份制试点企业。

公司总股本为3270万股，总资产3800万元，净资产为3500万元。

公司经营范围为房地产开发经营（二级），房屋租赁及装修，物业管理。

公司成立以来，共开发建设了北海市的振业小区、宝丽小区12万平方米；

正在设计建设中的振业大厦将是北海市的标志性建筑。

公司先后获得北海纳税先进单位、北海优秀纳税人、北海市百强企业、北海市十佳股份制企业等称号。

2.惠阳市振业创新发展有限公司

惠阳市振业创新发展有限公司成立于2002年9月25日，注册资本为2000万元，主要经营房地产开发、销售、物业管理等。

深圳市振业（集团）股份有限公司出资940万元，占出资总额的47%。

目前，该公司拥有土地储备61万平方米。

3.湖南振业房地产开发有限公司

湖南振业房地产开发有限公司成立于2004年4月，是一家专业从事房地产开发、经营及销售的中外合资企业，注册资金1.5亿元人民币，其中振业集团出资80%。

目前，该公司拥有长沙市岳麓区900余亩土地储备。

4.天津市振业房地产开发有限公司

天津市振业房地产开发有限公司成立于2007年9月4日，注册资本2.8亿元人民币，是振业集团的全资子公司。

公司主营业务为房地产开发、商品房销售、房屋租赁。

目前拥有天津市和平区新开路建筑面积为12万平方米的土地储备。

二深振业集团绩效调研

1990年，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，随后在浦东开放的政策带动下，1990年下半年房地产市场出现明显的升温。

邓小平视察南方后，房地产市场全面启动。

而到1998年，在政府将住宅产业确定为新的经济增长点后，房地产业迎来了全面发展的契机，深振业的发展过程也正和这一背景相吻合。

1.深振业主营业务收入

1991～2008年，深振业主营业务收入从1991年的8382.52万元上升至2008年的102174.46万元，年均增速为15.85%。

1991～2008年，深振业的主营业务收入经历了三个阶段，第一个阶段是1991～1996年，此阶段深振业的主营业务收入呈缓慢上升态势；

第二个阶段是1996～2002年，这一阶段，深振业的主营业务收入大幅上升，并上升至历史最高点；

第三个阶段为2002～2008年，这一阶段深振业的主营业务收入呈下降趋势（见图1）。

图11991～2008年深振业主营业务收入

第一阶段，深振业主营业务收入从1991年的8382.52万元上升到1996年的18522.25万元，年均增速为17.18%，其中1994年和1995年由于宏观调控方面的原因，主营业务收入算术平均增速为负，分别为-10.03%和-18.99%。

第二阶段，深振业主营业务收入从1996年的18522.25万元上升到2002年的208604.90万元，年均增速为49.72%。

其中1996～1997年增幅巨大，算术平均增速达到604.17%。

2000年，因为宏观调控算术平均增速为负，为-5.37%。

第三个阶段，深振业主营业务收入从2002年的208604.90万元，下降到2008年的102174.46万元，平均增速为-11.22%。

其中2008年可以解释为是受到国际金融危机的负面影响，但2003年以后深振业主营业务收入的持续下降应该说有其深层原因，比如剥离建筑业务、建业公司和董酒业务等对深振业的主营业务收入势必产生一定的影响。

2.利润总额

1991～2008年，深振业利润总额从1991年的2948.07万元上升到2008年的16157.03万元，年均增速为10.52%。

1991～2008年，深振业的利润总额也经历了三个阶段，第一个阶段是1991～1996年，此阶段深振业的利润总额呈较快的上升态势；

第二个阶段是1996～2002年，这一阶段深振业的利润总额稳步上升；

第三个阶段为2002～2008年，这一阶段深振业的利润总额又恢复较快的涨势（见图2）。

第一阶段，深振业利润总额从1991年的2948.07万元上升到1996年的8178.00万元，年均增速为22.64%。

第二阶段，深振业利润总额从1996年的8178.00万元上升到2002年的10342.59元，年均增速为3.99%。

第三个阶段，深振业利润总额从2002年的10342.59万元上升到2008年的16157.03万元，平均增速为7.72%。

其中2008年增速降低可以解释为是受到国际金融危机的负面影响，这一阶段利润总额之所以保持在较高水平，与主辅分离剥离建筑业务、建业公司和董酒业务等有一定关系。

图21991～2008年深振业利润总额

3.净利润

1991～2008年，深振业净利润从1991年的1879.39万元上升到2008年的15021.98万元，年均增速为13.01%。

1991～2008年，深振业的净利润也经历了三个阶段，第一个阶段是1991～1996年，此阶段深振业的净利润呈较快的上升态势；

第二个阶段是1996～2002年，这一阶段深振业的净利润稳步上升；

第三个阶段为2002～2008年，这一阶段深振业的净利润又恢复较快的涨势（见图3）。

第一阶段，深振业净利润从1991年的1879.39万元上升到1996年的7031.93万元，年均几何增速为30.20%。

第二阶段，深振业净利润从1996年的7031.93万元下降到2002年的6807.14万元，年均几何增速为-0.54%。

第三个阶段，深振业净利润从2002年的6807.14万元，上升到2008年的15021.98万元，平均几何增速为14.10%。

其中2008年增速降低可以解释为是受到国际金融危机的负面影响，这一阶段净利润之所以保持在较高水平，与主辅分离剥离建筑业务、建业公司和董酒业务等有一定关系。

图31991～2008年深振业净利润

4.总资产

1991～2008年，深振业总资产从1991年的11965.80万元上升到2008年的592144.23万元，年均增速为25.80%。

1991～2008年，深振业的总资产也经历了三个阶段，第一个阶段是1991～1996年，此阶段深振业的总资产呈飞速上涨的态势；

第二个阶段是1996～2002年，这一阶段深振业的总资产快速步上升；

第三个阶段为2002～2008年，这一阶段深振业的总资产维持较为平稳的升势（见图4）。

图41991～2008年深振业总资产

第一阶段，深振业总资产从1991年的11965.80万元上升到1996年的78003.91万元，年均几何增速为45.49%。

第二阶段，深振业总资产从1996年的78003.91万元上升到2002年的449088.01万元，年均几何增速为33.88%。

第三个阶段，深振业总资产从2002年的449088.01万元上升到2008年的592144.23万元，平均几何增速为4.72%。

其中2005年、2006年的总资产为264255.51万元、314232.82万元，远低于2003年和2004年的总资产水平，这与主辅分离，剥离特皓和建业公司等资产有关。

5.股东权益

1991～2008年，深振业股东权益从1991年的5470.02万元上升到2008年的160202.24万元，年均增速为21.98%。

1991～2008年，深振业的股东权益也经历了三个阶段，第一个阶段是1991～1996年，此阶段深振业的股东权益呈飞快的上涨态势；

第二个阶段是1996～2002年，这一阶段深振业的股东权益快速上升；

第三个阶段为2002～2008年，这一阶段深振业的股东权益是稳步上升的涨势（见图5）。

第一阶段，深振业股东权益从1991年的5470.02万元上升到1996年的45767.21万元，年均增速为52.94%。

第二阶段，深振业股东权益从1996年的45767.21万元上升到2002年的123584.64万元，年均增速为18.01%。

第三个阶段，深振业股东权益从2002年的123584.64万元上升到2008年的160202.24万元，平均增速为4.42%。

其中2008年增速降低可以解释为是受到国际金融危机的负面影响，这一阶段股东权益之所以保持在较高水平，和主辅分离剥离建筑业务、建业公司和董酒业务等有一定关系。

图51991～2008年深振业股东权益

6.每股收益

1991～2008年，深振业每股收益从1991年的0.74元下降到2008年的0.30元，年均增速为-5.17%。

1991～2008年，深振业的每股收益也经历了三个阶段，第一个阶段是1991～1996年，此阶段深振业的每股收益呈一定速度的下降；

第二个阶段是1996～2002年，这一阶段深振业的每股收益较快下降；

第三个阶段为2002～2008年，这一阶段深振业的每股收益恢复上升的涨势（见图6）。

第一阶段，深振业每股收益从1991年的0.74元上升到1996年的0.52元，年均增速为-6.85%。

第二阶段，深振业每