最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理说课讲解Word文件下载.docx

最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理说课讲解Word文件下载.docx

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二、掌握税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额

50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;

（2）增值额超过扣除项目金额

50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。

三、确定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。

其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。

实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。

其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；

（2房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；

（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。

其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：

纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第

（1）和

（2）项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第

（1）和

（2）项合计的10%以内计算扣除；

（4）转让房地产有关的税金支出。

包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；

（5）其他扣除项目。

这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。

这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算方法

首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层

次，然后运用公式土地增值税税额二增值额迹税率-扣除项目金额泌算扣除数”进行计算。

举例如下：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。

每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款

支付利息0.5万元（能提供银行证明）。

每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率

3%。

问该公司应缴纳多少土地增值税？

计算过程如下：

转让收入：

180$0=14400（万元）

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：

（14.8+0.2+50）

X80=5200（万元）

房地产开发费用扣除：

0.5卷0+52000%=300（万元）

转让税金支出：

144000%X（1+5%+3%）=777.6（万元）

加计扣除金额：

5200^20%=1040（万元）

扣除项目合计：

5200+300+777.6+1040=7317.6（万元）

增值额=14400-7317.6=7082.4（万元）

增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6为00%=96.79%应纳增值税

税额=7082.4M0%-7317.6>

5%=2467.08（万元）

六、会计处理

1.转让取得收入时：

借：

主营业务税金及附加2467.08

贷：

应交税金-应交土地增值税2467.08

2.实际上交时：

银行存款2467.08

房地产开发公司在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地

产）时，就其转让房地产所取得的增值额征收土地增值税。

土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。

应纳税额=刀（每级距的土地增值额X适用税率）

或：

应纳税额=土地增值税X适用税率-扣除项目金额X速算扣除率

开发和销售房地产是房地产开发企业的主营业务，所以，房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收人应通过“经营收入”等账户进行核算，即在取得收人时借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“经营收入”、“营业收入”等账户；

由于土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税，并且是为了取得当期营业收人而支付的费用，因此，土地增值税应同营业税的会计处理相同，按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税，借记“经营税金及附加”，或“营业税金及附加”账户，贷记“应交税金一应交土地增值税”账户，实际上缴时，借记“应交税金一应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。

例如，大华房地产开发公司销售房地产取得转让收人2000000元，扣除项

目金额为1200000元。

计算该企业应纳的土地增值税额并作会计处理。

（1）应纳税额的计算:

增值额=2000000一1200000=800000（元）

增值额与扣除项目金额的比率=800000-1200000两%

（万元）

应纳税额=800000X40%—1200000X5%=26

（2）会计处理如下：

取得房地产转让收入时：

银行存款2000000

营业收入2000000

计提营业税金时：

经营税金及附加260000

应交税金一应交土地增值税260000

实际缴纳税款时：

银行存款260000

1、现货房地产销售

在现货房地产销售情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应于房地产已经移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，借记“银行存款”等账户，贷记“主营业务收人”等账户。

同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账

户，贷记“应交税金一应交土地增值税”账户。

在现货房地产销售情况下，采用赊销、分期收款方式销售房地产的，应以合同规定的收款时间作为销售实现，分次结转收人。

销售实现时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收人”等账户；

同时，计算应由实现的营业收人负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记

“应交税金一应交土地增值税”账户。

某房地产开发公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨（每吨2500元）。

公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元（其中：

利息支出295万元，未超过标准），支付转让房地产有关税金47万元。

应纳土地增值税为1053.6万元。

作会计分录如下:

收人实现时：

银行存款75000000

主营业务收入75000000

原材料5250000

主营业务收入5250000

应交土地增值税时：

主营业务税金及附加10536000

应交税金一应交土地增值税10536000

2、商品房预售

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

持有建设工程规划许可证；

按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；

向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明

商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产

管理部门和土地管理部门登记备案。

在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户；

按规定预缴土地增值税时，借记“应交税金一应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户；

待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收人实现，借记“应收账款”账户，贷记“主营业务收人”账户；

同时，将“预收账

款”转人“应收账款”，并计算由实现的营业收人负担的土地增值税，借记

“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税金一应交土地增值税”账户。

按照税法的规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多交的土地增值税时，借记“银行存款”等账户，贷记“应交税金一一应交土地增值税”账户。

补缴土地增值税时，则作相反的会计分录。

例：

主营房地产业务的某房地产开发公司，投资开发一居住小区，因小区位置比较偏僻，开工时地价便宜，但当小区住宅建成销售时，附近新建地铁站，使该地区地价上涨，小区住宅商品房由原来的2000元/平方米上升到4000元/平方米。

这时，该房地产开发公司销售10000平方米住宅，按4000元/平方米计算，共计收人售房款40000000元。

该住宅实际成本1800元/平方米，共计成本18000000元。

对于财务费用中的利息支出，由于该公司能够按转让房地产项目计算分摊，并能够提供金融机构证明（利率没有超过银行同类同期贷款利率计算的金额），按规定允许据实扣除利息支出，企业实际发生利息支出170000元其他房地产开发费用按规定可扣除900000元（18

000000X5%），营业税2000000元，城市维护建设税140000元，教育费附加60000元。

计算土地增值税并作会计分录如下：

1.计算土地增值税税额。

第一步：

确定扣除项目金额。

扣除项目金额=18000000十170000+900000+2000000+140

000+60000+18000000X20%=24870000（元）

第二步：

计算增值额。

增值额=房地产转让收入一扣除项目金额=40000000—24870

000=15130000（元）

第三步：

计算增值额占扣除项目的比例。

5130000-24870000X100%^61%

第四步：

计算土地增值税税额。

土地增值税税额=15130000X40%—24870000X5%=6052000

1243500=4808500（元）

2•土地增值税的会计处理。

计提土地增值税时：

主营业务税金及附加4808500

应交税金一应交土地增值税4808500

实际缴纳土地增值税时：

银行存款4808500

房地产开发企业将自己作为固定资产管理使用的房屋、建筑物等对外转让，视同非房地产开发企业销售房地产业务，比照“非房地产开发企业土地增值税的核算”处理。