万科城市花园物业管理服务方案说明Word文档格式.docx
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地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道,可为地块提供燃气供应。
2.项目主要经济指标(设计部提供)
A.基本情况:
物业名称
万科城市花园社区
物业类型
商住小区
行政区域
江夏区
规划总用地面积ha
42.0318
含待征道路ha
6.2118
居住区用地面积ha
35.82
总建筑面积m2
393480
住宅建筑面积m2
372610
公建建筑面积m2
21000
总户数户
3026
总人口人
10591
户均建筑面积m2
123
含待征道路容积率
0.94
不含待征道路容积率
1.1
建筑密度
25.08%
停车位
900个
地面停车位
半地下架空停车位
停车位/户数
30%
住宅建筑面积毛密度万m2/ha
1.04
住宅建筑面积净密度万m2/ha
1.68
人口毛密度人/ha
296
人口净密度人/ha
479
绿地率(与占地面积的比率)
36%
小区道路面积
15.8%
水体面积
2%
小广场数量
4-5个
B.户型指标:
户型指标
数值
规划总用地面积(ha)
居住区总用地面积(ha)
36.66
计容积率总建筑面积(m2)
容积率
覆盖率(与占地面积比率)
21%
总户数(户)
总人数(人)
户均面积(m2)
建筑面积
住宅
总面积(m2)
其中
独立别墅(m2)
联排别墅(m2)
32户
250m2/户
8000
2.2%
情景花园(m2)
992户
145m2/户
143840
39%
多层住宅(m2)
1980户
110m2/户
217800
58%
小高层住宅(m2)
初步预计400户左右
135m2/户
2970
0.8%
公共服务
1
商业服务(m2)
10000
2
会所
5000
3
管理(m2)
500(最少800㎡)
4
小学(1所18班制)
3600
5
幼儿园(1所9班制)
2500
6
注:
未计半底下车库及人防(平战结合人防地下室)26700㎡
C.配套指标:
(一)生活给水:
1.给水水源:
市政保证水压0.15Mpa。
2.给水系统:
采用变频供水。
3.给水量:
类别
用水定额
L/人d
每日用水时间h
变化系数
k
用水单位人数
日用水量
m3/d
最大小时用量m3/h
250
24
2.5
2643
276
小学
50
444
36
9
幼儿园
819
4.5
商业服务
1350
67
17
绿化及其它用水
按总用水量的10%计
277
31
总计
3042
336
4.由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300(Q=400立方米/时)一根
(二)消防给水:
1.室外消防用水:
商业区采用室消防栓式供室外消防用水。
3.室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给;
室消防用水由消防水池(72立方米)供给。
(三)生活排水:
1.小区污水为生活污水,污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网,再直接排入城市污水管网。
2.生活排水量:
生活排水量和生活给水量相同。
最高日生活排水量为:
Qd=2765立方米。
最大时生活排水量为:
Qh=305立方米。
3.化粪池选用:
无动力排放式化粪池
(四)、雨水
1.小区的雨水和污废水分流,小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。
2.雨水排放:
天台、阳台雨水分开独立排放,后接小区雨水排放管网。
市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。
D.电气规划指标:
(一)、供电
为了保证供电可靠,采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统,重要设备分别给出不同地双电源闭环设计,开环运行,1小区皆采用户外箱式组合变电站配电
(二)通信及智能化
住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点;
每户考虑2~3个有线电视插座;
住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统,并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。
由于小区规模较大,整个总体规划考虑设置一个、宽带、有线电视、智能化管制中心在大一期会所。
,
(三)室外管沟布置
室外管线一律入地。
电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设,通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设,二者均有较大的发展余量。
室外管沟皆采用集中排水措施,将雨(渗)水引入统一的排水网络,保证管沟无积水、维护方便。
电缆沟上可铺砖或覆土,保持与道路规划风格一致,又不影响本系统的功能;
埋地排管统一设置检修人孔,以满足日常维护及美观的需要。
室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设,电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱,以便分段维护和物业管理。
交接箱可结合园林小品设置,也可结合建筑外墙或围栏的建造样式,以便与建筑风格协调统一。
二、顾客群特点及需求分析(董咀良)
该项目目标客户群体具有如下共性特征:
◆年龄方面,客户以31-40岁的中青年为主,这部分人普遍学历高,追求生活的档次。
25-30岁的青年人也占到一定比例,这部分人经济实力有限,但对城花倡导的生活方式非常向往。
◆教育程度,80%的客户受过高等教育,其中有部分受过本科以上的教育,有出国经历。
◆相对于花城的客户来说,城花的客户有更高的教育程度
⏹
◆客户来源,网罗了武昌区的高校、所有的、各类研究所、金融和医疗机构,
◆其中又以高校的客户最多,
◆其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业,如邮科院等。
◆客户分布,来自洪山区的客户占有最大比例,他们主要是高校老师,政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。
武昌区客户所占比例也较大,关山的客户多半生活或工作在光谷附近。
来自汉口,汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌;
外地客户所占比例非常小,但其中约有1/3来自江浙。
◆兴趣爱好
◆,约有六成的人在休息时会选择外出散步,其次是看书或看电视。
这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系,自然运动的时间会比较少。
客户特点:
⏹中青年人;
⏹受过高等教育;
⏹身处在受人羡慕的行业中;
⏹有较高的收入;
⏹得到较高的社会肯定评价;
■追求生活品质。
三、物业管理服务模式
从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点,其一、新都市主义建筑风格,具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点;
其二、独天独厚的自然条件,有丰富的水域和植被;
其三、身处在优厚且较大压力的职场上,有着对自然、健康、自由生活环境的渴望;
其四、便利的商业、高品位生活方式。
针对物业特性和顾客群特点,万科物业将在万科城市花园定位为“free”的物业管理模式。
(一)“free的”服务模式定位与释义
“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放,人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受,是无限美妙和令人遐想的,“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐,突出尊重人为环境营造宗旨,回顾历史折射人文情怀,追求自然建立服务特色。
实现“free”模式需要必备两条件:
一是以“一切皆善,善待一切”的价值观,“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活,二是具有开放的建筑风格,舒适的交流空间,风格炯异的商业为大背景。
以尊重人文化倡导为前提,在法制、契约、诚信为“free”的底线,相互尊重和理解,共同品位生活。
“free”模式主要由三大元素构成:
✧开放的
1、自由出入的大社区,充裕的公共设施和场所,独立且安全的组团;
2、物业安全管理重点是组团,将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制;
3、组团外施行“无人化管理”,通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安,同时给予顾客的充分自由空间。
4、社区不在是私家领地,而是具有和政府共同治理的特点,引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。
只要遵守法律和社区规的人员,将充分享受无阻尼的服务,尽情享受丰富的生活方式。
5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌,开辟可直接接触的绿地,拉近人与自然的距离,供客户享受青草芬香和沐浴。
✧生活的
1、引领庭院文化,丰富组团社区活动,为每组团设置亲善大使,直接为业主排忧解难,建立快速沟通渠道,让业主在大社区中享受更贴切的服务;
2、营造绿树葱荫的生活环境,丰富社区公共场所的娱乐设施;
3、对商业业态更具有生活味布局,生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场;
亲和力的廉价百货项目;
4、多元的信息沟通渠道,遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援、传统的宣传公告栏。
5、缤纷色彩的社区文化,以健康、科学、探险为主题