项目全周期管理PPT文档格式.pptx

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涉及签订变更协议的，应在报名竞买时说明清楚，以防涉及转让产生税费的风险）。

在合同里需明确项目交地时间、动工时间、竣工时间，需特别防范因土地闲置造成的损失。

明确出让条件，政府及企业责任及义务,1.1直接招拍挂,需注意事项,4,一.土地获取,1企业获取土地模式,直接招拍挂,产业地产（小镇）,土地转让,股权收购,意向性拿地（勾地）,三旧改造,合作开发,一级市场（政府）,二级市场（合作方）,代管代建,概念勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。

政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件；

土地的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作。

路径,企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数额的诚意金或保证金（也可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。

注：

诚意金或保证金需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。

12,1.2意向性拿地（勾地）,13,1.2意向性拿地（勾地）-主要谈判条件,一.土地获取,1企业获取土地模式,直接招拍挂,产业地产（小镇）,土地转让,股权收购,意向性拿地（勾地）,三旧改造,合作开发,一级市场（政府）,二级市场（合作方）,代管代建,1.3三旧改造（城市更新）,基本概念：

三旧改造（城市更新）作为转变经济发展的一种方式，是在城市发展到一定阶段后，土地集约话发展要求下，实现从“旧城镇，旧厂房，旧村居”向“新城市，新社区，新产业”的转变,旧城镇,旧厂房,旧村居,企业参与三旧改造的模式,收购改造,自行改造并吸收房企参与,企业直接参与旧改,政府统一收储,15,1.3三旧改造,一.土地获取,1企业获取土地模式,直接招拍挂,产业地产（小镇）,土地转让,股权收购,意向性拿地（勾地）,三旧改造,合作开发,一级市场（政府）,二级市场（合作方）,代管代建,重点关注：

尽职审查、税费、收购条件、价款支付,股权收购,拆迁补偿费用,股权转让价款,目标公司债务,前期工程费用,1.4股权收购,11,一.土地获取,1企业获取土地模式,直接招拍挂,产业地产（小镇）,土地转让,股权收购,意向性拿地（勾地）,三旧改造,合作开发,一级市场（政府）,二级市场（合作方）,代管代建,概念,土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开发的工程部分。

优点,缺点,1、土地过户后权属清晰；

2、土地交易成本及税票明确；

3、无附带性或隐藏性债权债务；

1、转让产生税负较重（土增税和所得税）；

2、如税负转嫁，获取成本会增加；

1.5土地转让,8,划拨用地需经原批准机关批准，且需补交土地出让金已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证转让条件已投资额占总投资额的25%（不含土地出让金）按照土地出让合同约定进行投资开发,注：

如土地剩余的使用年限过少，需补交土地出让金进行延长使用期限,1.5土地转让,9,一.土地获取,1企业获取土地模式,直接招拍挂,产业地产（小镇）,土地转让,股权收购,意向性拿地（勾地）,三旧改造,合作开发,一级市场（政府）,二级市场（合作方）,代管代建,1.双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益,17,2.对方以土地作价入股，我司投入后期开发费用，按约定比例分配收益,3.对方以土地入股，部分变现，合作开发,1.6合作开发,经济效益指标及成本构成,1.土地成本,2.开发成本,3.增值税及附加,4.土地增值税,5.销管费用,6.所得税,一.土地获取的经济效益,18,土地成本由地价款、契税、交易服务费等构成（包括红线外所涉及的代征土地费用），其中契税为土地成交价的3%，近期国家调整为1.5%；

交易服务费各地不同，一般均设有上限，如东莞上限为9.8万。

1.土地成本,2.开发成本,开发成本包括：

前期工程费、土建工程费、机电安装费、精简装修费基础设施配套费（包括红线外代建工程所涉及的费用）、项目管理费、财务费用（利息成本）。

增值税：

为销售收入的,11%，,3.营业税及附加,4.土地增值税,土地增值税分为预征与实际结算两部分，预征税率为：

别墅销售收入的3%，洋房销售收入的2%，实际结算按公式计算，具体为：

土地增值税=（销售收入-（土地成本+开发成本）120%-营业税及附加-销管费用-财务费用）对应增值税率-速扣系数。

约为销售收入的5-10%,一.土地获取的经济效益,19,销管费用包括销售费用及管理费用，其中销售费用包括售楼部装修、策划推广费、佣金费,等；

管理费用是指除项目部外其他部门为组织和管理项目经营所发生的各项费用。

销管费用一般按130-160元/计算（南方）约为销售收入2-4%（我们公司约为2.5%）。

5.销管费用,6.所得税,20,所得税计算方式为盈利额的25%，即（毛利润额-销管费用）25%，无盈利则不缴所得税，若净利润为20%-25%，则对应的所得税为销售收入的6.7%-8.3%。

净利润率=（销售收入-1-2-3-4-5-6）销售收入毛利润率=（销售收入-1-2-3-4）销售收入每亩净利润=（销售收入-1-2-3-4-5-6）土地面积（亩）自有资金投资回报率=（销售收入-1-2-3-4-5-6）自有资金首年资金回笼率=首年销售收入首年（1+2）,一.土地获取的经济效益,2,项目前期策划内容,二.项目的前期策划,21,大环境：

地域、政治、生态、交通、经济、人文环境分析;

房地产市场现状及发展趋势分析;

开发模式及项目定位;

前期筹备及开发策划；

总体设计方案（总平面、单体建筑、装标）;

项目策划的内容：

二.项目的前期策划,开发分期及财务资金组合（财务和市场）;

营销策划;

工程管理策划;

成本管理策划;

过程风险分析及控制（施工单位、进度及质量、收入及支出、交楼）,22,编制各项计划,设计提前构思,政府深入沟通,项目有序开展的前提条件,项目快速开发的基础和前提,项目顺利开展的有力保障,手续前置介入,项目快速启动的源动力,前期工程准备,项目快速开发的基本要求,23,前期筹备工作有哪些,二.项目的前期策划,概念设计方案阶段,设计流程设计方案阶段,施工图初步设计阶段,看地，概念规划方案,收集整理设计条件,协调各工程单位意见,协调设计风格及单体概念方案，初步确定总规划平面图,24,二.项目的前期策划,如何将项目的设计做好房型好的住宅设计体现舒适性、功能性、合理性私密性、美观性、经济型住宅的六大基本功能起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习,25,二.项目的前期策划,二.项目的前期策划,26,二.项目的前期策划,26,二.项目的前期策划,26,？

前期策划,28,你心目中的,是这样的？

三.开发报建,29,三.开发报建,项目全周期开发流程（手续）土地获取及权属登记（国土证）,房产五证发改委立项用地规划许可证（用地证）总规批复及单体批复（工程规划许可证）建筑工程施工许可证商品房预售许可证竣工备案表、不动产登记证办理,30,国有土地使用权证办理,国有土地使用权证,国土局土地房产交易所挂牌公告缴纳保证金委托书,国土局土地房产交易所摘牌土地成交确认书缴纳出让金,国土局用地科,签订土地出让合同获取建设用地批准书,国土局测绘院,测量用地红线出具红线图和地形图,其他要求的资料,三.开发报建-流程简介,31,建设用地规划许可证办理1、用地申请2、国土证（未出）,3、用地红线图（未出）4、地形图5、初步规划方案6、其他企业资料7、其他委托人资料,规划局规划科（按规定无法送审）,建设用地规划许可证及附图和规划设计条件,三.开发报建-流程简介,32,建设工程规划许可证办理,总平面规划图+,规划局测绘院,修详规技术审查：

1、国土证（未出）2、用地证3、总规图电子版4、其他资料,规划局规划科,规划局建设科,设计院,1、产品研发2、规划院3、建筑三所（总规图、单体图）,修详规行政审批：

1、立案申请表2、用地证3、地形图4、总规蓝图5、效果图6、现场踏勘表,1、国土证2、用地证3、总规图（无用地红线图，按规定无法送审）4、单体图纸5、修规批复意见6、其他资料,