房地产市场以及房地产价格影响因素分析Word文件下载.docx

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就新建商品住宅而言，从环比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个，最高涨幅为3.1%。

从同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个，最高涨幅为8.2%。

与新房相比，二手房市场同样红火。

环比上涨的城市有66个，最高涨幅为2.2%；

同比上涨的城市有49个，最高涨幅为6.7%。

2014年，关于房地产市场的看空言论骤然增多。

地产危机爆发、楼市“崩盘”、楼市“拐点”、房企破产倒闭等词句不断地出现在纸媒和网络上。

中国房地产市场在经历了十余年的高速发展之后，房地产企业们可能猛然间发现，他们身处在了一个新的十字路口。

应了那句话，潮水退去，才知道谁在裸泳。

眼下，各路房企分头出击，谋求淡市下的自我救赎，寻求再增长的动力。

[1] 

经过多轮调研与监测，有关部门认为房地产市场总体上“供过于求”，未来将侧重于“释放住房需求”。

此外，多个渠道的信息显示，为了配合新型城镇化的发展需求，支持和鼓励合理自住住房需求，有关部门将继续发挥好市场化手段的作用，研究“继续改善居民住房消费的金融服务”。

在释放需求的具体方式上，多位业内人士认为，在限购层面，除一线城市外，限购政策松绑可能成为趋势。

此外，应继续合理运用信贷、税收等市场化手段。

此前诸多储备政策已在酝酿，不排除下半年选择合适时机释放政策信号。

中国证券报记者了解到，有关部门多次赴地方调研，除调研棚户区改造和公租房建设之外，还对房地产市场的整体状况进行了解。

上述业内人士指出，在某次座谈会上，有关部门曾对房地产市场形势做出判断，即市场总体上出现“供过于求”的现象，未来将侧重于“释放住房需求”。

[2] 

2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。

随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。

2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。

在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。

地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。

[3] 

2012年数据

2012年1-11月，全国商品房销售面积与销售额均同比增长，累计销售额为53526亿元，同比增长9.1%，自8月起由下降转为上升且增幅不断扩大，累计销售面积为91750万平方米，同比增长2.3%，为2012年以来首次同比上升，但增速低于去年同期销售额和销售面积增速分别为16.0%和8.5%。

单月来看，全国商品房销售额、销售面积分别在6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降，保持同比上升且增幅扩大，11月增速分别为38%和30%，是2012年单月最高水平。

2012年1-11月，各类城市成交量均有所增长，其中过去两年受影响程度大的一线城市回升力度最为显著，同比增长36.5%；

二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。

与历年同期相比，各类城市月均成交量均为2008年以来仅低于2009年的次高水平，其中一线城市与2009年同期相比降幅超过40%，二线城市下降11.7%，而三线城市基本与2009年水平持平，仅下降2.6%。

3基本分类

土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。

在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让土地所有权是不允许的。

因此，一般说来，地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。

房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出不同的分类。

《新婚姻法》使楼市快速发展，达到上涨趋势。

交易对象

从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。

住宅市场是房产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。

非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。

组成要素

（1）土地使用市场。

是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。

（2）房产市场。

是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。

（3）房地产资金市场。

是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。

（4）房地产劳务市场。

是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。

（5）房地产技术信息市场。

房产流通

（1）房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。

房地产一级市场是由国家垄断的市场。

（2）二级房地产市场，又称增量房地产市场。

是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。

（3）三级房地产市场，又称存量房地产市场。

是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。

也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。

二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。

4主要特点

房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性　由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。

具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

多样性

房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。

交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式

双重性

由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。

房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。

不平衡性

房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。

虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

股票市场

房地产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的市场。

中国地域辽阔，各地发展极不平衡。

每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异，决定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。

因而中央不可能像调节股票市场那样，直接调节区域性的房地产市场。

房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分。

房地产业是政府监管最严的行业之一。

因为政府控制土地，它通过土地供应和城建规划，把住房发展纳入其中，从而直接控制该地区的住房发展模式。

一个楼盘从选址、设计、建造、验收到销售，几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。

显然，对房地产市场的微观调控已经是地方政府的职责范围

5主要作用

房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。

房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。

房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。

因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。

6调控作用

第一，政府的职责在于制定科学的能够有效保护竞争的规则。

房地产市场既具有普通商品市场运行的一般特征，又具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性，以及受地理位置影响等特殊性。

此外，中国房地产进入市场交易的时间较短，不到20年的时间，还处于起步阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。

这些都要求尽快制定和完善中国房地产市场的相关法律制度，既防止垄断，又防止过度竞争；

既促进房地产市场快速发展，又有效地防止其盲目性，以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。

第二，由于中国的房地产市场还处于发育的初期阶段，政府的主要职责就是要保护房地产市场，促进房地产市场的正常发育。

中国房地产市场表现的不成熟性和诸多幼稚性，大多与市场发育不成熟有关，因此，政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的发育，而不能将它一棍子打死。

当然，政府保护和引导房地产市场的发育，并不意味着政府要直接参与或代替市场，而是要保持政府的独立性。

如果政府直接参与市场，就难以保持其公正的“裁判员”身份，就难以制定公正客观的规则和制度。

不少地方政府热衷于搞经营城市。

经营城市本身无可厚非，但一些政府借经营城市之名，实则行开发房地产之实，或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占农民土地，再加上长期以来，中国的土地实行批租制，没有采取公开的竞价招标制度，导致土地市场的混乱，因此，也需要转变政府职能。

第三，充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。

在一般情况下，政府调控市场，主要是运用经济手段，经济手段需要通过具体的经济政策来实施，包括财政政策、金融政策等。

从中国房地产市场的供给和需求总量来看，价格上扬表明房地产总量处于供不应求的状态。

要抑制价格的过快上涨，一方面要加大开发力度，增加供给；

另一方面，要控制需求。

控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求，而是要控制以投机或炒作为目的的需求。

在市场经济条件下，即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制，也不宜采取行政办法，而是要充分运用经济手段，如提高房贷利率，课以较高的税率，从而增大投机成本，减少投机性需求。

从房地产市场的供求结构来看，中国存在着结构性失衡。

一方面，有大量住宅卖不出去，空置率越来越高。

据统计，中国积压1年以上的商品房面积超过了1亿平方米。

另一方面，经济适用房严重供不应求。

房地产开发商为了获得丰厚的利润回报，对开发大面积的高档商品房乐此不疲，对小面积的经济适用房则不感兴趣。

要解决结构性失衡，就需要增加开发商开发经济适用房的比例，而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。

因此，可采取对建设经济适用房征收较低的税率，对修建豪华住宅要征收高额税率；

对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额税率。

第四，将对经济适用房的“暗补”改为“明补”。

中国采取先补贴开发商并要求以较低价格卖给中低收入家庭的方式开发经济适用房。

其结果，要么是开发商不执行政府的规定，私自抬高价格，以普通商品房的价格卖给需求者；

要么富人跻身其中，享受不该享受的优惠政策，不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房的现象，就是明证。

要解决经济适用房的错