房地产开发与经营(吕萍)试卷2.doc

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专业、年级姓名学号任课教师

×××大学

20—20学年第学期期末考试试卷

试卷名称：

房地产开发与经营2

一、名词解释（本大题共5个小题，每小题4分，共20分）

1.房地产存量

2.土地一级开发

3.静态投资回收期

4.土地使用权出让

5.物业管理

二、判断题（本大题共10个小题，每小题1分，共10分）请判断是否正确，正确在括号里打“√”，错误打“×”

1.未进行拆迁安置补偿在旧城区土地称为生地。

（）

2.房地产开发与经营策略分析过程中，采用价格策略包括财务策略、高价策略、低价策略和均衡价格策略。

（）

3.SWOT分析是对房地产项目内外部条件的各方面内容进行综合和概括，机会和威胁分析主要是着眼于项目自身的实力及与竞争对手的比较；而优势和劣势分析主要是指外部环境的变化及对项目的可能影响，两者之间有着紧密的联系。

（）

4.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，抵押合同签订后，土地上新增的房屋同属于抵押物。

（）

5.从考虑时间因素的影响来划分，财务评价指标分为动态，静态评价指标。

动态指标是指考虑时间因素对项目资金的影响的评价指标，如财务净现值、投资报酬率等。

（）

6.根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个以上国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及但保等都有严格限制，加之我国证券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。

（）

7.房地产行业是典型的资金密集型的产业，与金融行业紧密相连，在宏观调控的背景下，市场、资金、土地这三个要素中，土地自然成为核心的要素。

（）

8.一般来说，对于总销售周期为一年左右的项目，销售期达两个月左右时即有调价的必要，同时调价的时机也可结合销售率来确定，当销售率达到20%时即可调价。

（）

9.房地产抵押折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

（）

10.物业经费管理经费来源主要有定期收取的物业管理费和政府、开发单位多方面的扶持两个方面。

（）

三、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。

1.房地产，城市（城镇）房产和地产的总称。

从法律的角度看，房地产是指（）。

A．财产B.固着物C．各种权利D.经济体

2.某房产公司要预测某地区房产的销售量，了解到该区域有1.2万户未购置住房，抽样本为300户，调查资料显示：

肯定购买4户，可能购买10户，未定26户，可能不买110户，肯定不买150户。

计算购买比例期望值。

（）

A.13.7%B.14.7%C.15.4%D.16.4%

3.房地产交易实质上是（）的交易。

A.房地产权益B.房地产实物

C.土地使用权D.房地产产权凭证

4.房地产综合开发项目可以按照不同的标准划分，下列不属于按照开发物业类型的划分的是（）。

A.教育用地项目B.商业地产开发项目

C.工业用地项目D.住宅用地项目

5.（）是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法。

A.项目定位B.目标定位C.可行性研究D.市场调研

6.申请住房或商用房开发贷款，开发的项目自有资金（指所有者权益）应达到项目预算总投资的（）。

A.35%B.40%C.45%D.50%

7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。

A.集体土地中的宅基地     B依法收回的国有土地

C.依法收购的土地      D.依法行使优先购买权取得的土地

8.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（）年

年末

0

1

2

3

4

5

净现值/万元

-2000

446.35

432.32

532.59

640.67

455.57

累计净现值/万元

-2000

-1553.65

-1121.33

-588.74

51.93

507.5

A.3.09        B.3.48        C3.83       D.3.92

9.房地产市场营销中价格营销策略是影响消费者购买的最敏感因素，下列不属于制定价格策略必须考虑的基本因素是（）。

A.顾客需求表B.创建知名品牌C.成本函数D.竞争者价格

10.房地产租赁市场细分与房地产交易市场细分大致相同，按（）细分，要以细分为短期或较长期租赁；经济承受力有限制或无限制租赁；自用或他用租赁等。

A.客户类型B.租赁用途C.租赁原因D.房地产产权性质

四、多项选择题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。

多选、错选均无分。

1.随着房地产市场日趋成熟和不断增长的竞争力，（）在整个行业越来越被重视，它重点研究了解和引导消费，从而生产出合适的产品以适应市场需求。

A.房地产金融B.物业管理

C.市场细分D.房地产调研E.市场计划

2.进行房地产开发与经营决策，需要采取各种策略，其中属于市场开发策略的有（）

A市场开拓型B市场渗透型C产品开发型

D多角型策略E.跨区域发展策略

3.法是指调查者凭借自己的眼睛或摄像、录音等器材，在调查现场进行实地考察，记录正在发生的市场行为或状况，以获取各种原始资料的一种非介入式调查方法，观察法主要形式有（）。

A.直接观察法B.电话访问法C.亲身经历法

D.行为记录法E.痕迹观察法

4.房地产开发项目的管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体工程所进行的计划、指挥、检查、调整和控制，构成房地产开发项目管理的三角形分别是（）

A.进度B.质量C.成本D.工程E.合同

5.物业管理的作为集经营、管理、服务于一体的第三产业，物业管理具有如下特征：

（）。

A.服务化B.社会化C.专业化D.市场化E.企业化

五、简答题（本大题共2小题，每小题7分，共14分）

1.简述房地产市场调研的含义与内容。

2.如果土地市场发育比较成熟，各种土地案例发生较多，可以采用哪些估价方法进行测算土地出让价格，并简述这几种方面的计算方式？

六、计算题（本大题共21分）

某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。

建筑面积为4500平方米。

开发商通过市场研究了解到当前该区中档写字楼的年净租金收人为450元／平方米。

银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，按季度结息，融资费用为贷款利息的10%。

开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。

项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。

试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评价。