关于进一步加强房地物业纠纷人民调解工作完善房地物业纠纷多元化解机制的实施意见Word下载.docx

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　　人民调解组织受理和调解以下房地物业纠纷：

　　1、居民家庭内部因行使房屋产权、居住权、使用权等引发的纠纷；

2、旧住房成套改造工作中因改造方案、费用承担等原因引发的纠纷；

3、业主或使用人在物业专有部分或共有部分因装修、使用等发生的纠纷；

4、业主与业主委员会之间在业主大会的设立、业主委员会组建、运作和自我管理中发生的纠纷；

5、业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用，房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等发生的纠纷；

6、因业主或使用人违反物业管理区域管理规约中有关房屋租赁、不当使用物业等方面的约定发生的纠纷；

7、业主、建设单位、物业服务企业及其他产权人之间因小区会所等处于公共部位的不动产权属及使用所发生的纠纷；

8、业主与建设单位间因房屋维修责任所发生的纠纷；

9、业主、使用人与物业服务企业之间因物业服务所引发的物业费、盗窃赔偿等纠纷；

10、物业管理活动中相关主体之间发生的其他在物业使用、管理、服务方面的纠纷；

11、其他适合人民调解组织调解的纠纷。

　　下列纠纷案件，人民调解组织不得受理：

1、当事人已向人民法院提起诉讼的，但人民法院委派、委托人民调解的除外；

2、当事人已向房屋行政管理部门提起投诉的，但房屋行政管理部门委托人民调解的除外；

3、当事人已向仲裁机构提起仲裁的；

4、当事人拒绝调解的；

5、人民法院或仲裁机构已经对该纠纷做出裁判的；

6、依法只能由专门机关管辖处理的，或者法律、法规禁止采用人民调解方式解决的；

7、其他不宜由人民调解组织调解的纠纷案件。

　　二、进一步完善房地物业纠纷人民调解工作体系

（一）明确相关部门工作职责

　　区司法局：

负责制定完善开展房地物业纠纷人民调解工作的各项政策性文件和工作制度；

指导人民调解组织的设立和标准化建设；

负责选聘、培训人民调解员，制定薪酬标准和绩效评价体系；

对人民调解组织开展人民调解工作进行业务指导和考核管理。

　　区综治办：

负责将房地物业纠纷人民调解纳入社会治安综合治理考评体系，做好房地物业纠纷化解的组织协调、督促检查、考评推动等工作。

　　区社建办：

负责指导街镇社区办（自治办）做好房地物业纠纷化解的协调配合工作，引导业主或房屋使用人、业主委员会、物业服务企业等选择人民调解方式妥善解决纠纷。

　　区房管局：

负责加大对物业管理活动的监管力度，引导物业服务企业规范管理，从源头上预防和减少物业纠纷；

指导街镇做好房地物业纠纷的行政调解工作；

支持人民调解组织调解疑难重大纠纷案件；

配合区司法局就物业管理法律法规等的适用进行业务指导。

　　镇人民政府：

负责辖区内住宅小区物业规范管理的组织领导、加强对业主和物业服务企业签订物业服务合同的指导等工作；

牵头筹建业主大会并指导业主大会和业主委员会有序开展自治工作；

设立房地物业纠纷人民调解委员会，调解辖区内疑难重大房地物业纠纷案件；

落实开展房地物业纠纷人民调解的各项保障措施。

（二）纠纷解决机构及工作职责

　　区级房地物业纠纷人民调解工作机构：

规范加强区房地物业纠纷人民调解委员会建设，在区专业人民调解中心设置房地物业纠纷人民调解工作室，履行以下工作职能：

1、受理调解街镇物调委上交，区级职能部门转办或人民法院委派、委托的房地物业纠纷案件；

2、协助房地物业纠纷当事人申请办理人民调解协议司法确认或公证认可；

3、组建、管理区房地物业纠纷人民调解专家咨询库，组织专家咨询活动；

4、负责组织与房地物业纠纷人民调解工作有关的统计、分析、调研和宣传工作；

5、为街镇房地物业纠纷人民调解组织及人民调解员提供业务培训、个案指导等服务；

6、定期向区相关职能部门报告工作情况，提出意见建议。

　　街镇房地物业纠纷人民调解工作机构：

规范加强街镇房地物业纠纷人民调解委员会建设，在街镇预调中心（公共法律服务工作站）设置房地物业纠纷联合调解室，履行以下工作职能：

1、受理调解区物调委派发，居村调委会上交，街镇职能部门转办或人民法庭委派、委托的房地物业纠纷案件；

3、承办房地物业纠纷人民调解专家咨询事项；

4、负责组织与房地物业纠纷人民调解工作有关的统计、分析、调研和宣传工作；

5、指导支持居村民委员会、业主委员会、物业服务企业等开展房地物业纠纷排查调处工作；

6、定期向街镇相关职能部门、区物调委报告工作情况，提出意见建议。

　　社区房地物业纠纷人民调解工作机构：

规范加强居村人民调解委员会建设，在居村办公驻地设置社区纠纷调解室（公共法律服务工作室），履行以下工作职能：

1、受理调解辖区简易、普通房地物业纠纷案件；

2、协同业主委员会、物业服务企业等开展房地物业纠纷排查调处工作；

3、为辖区居民提供房地物业相关的来访接待、法律咨询、法律讲座、心理疏导、法治宣传、法律援助、公证服务；

4、配合街镇物调委开展疑难、重大纠纷案件调处工作，接受街镇物调委的工作指导；

5、定期向司法所、街镇物调委报告工作情况，提出意见建议。

　　三、进一步加强房地物业纠纷人民调解人才队伍

（一）队伍组成和人员配置

　　1.区、街镇专职人民调解员

　　专职人民调解员由经验丰富、懂法律、会调解、具有房地物业知识背景的人员担任，设调解主持人、调解秘书岗位，调解主持人、调解秘书统称专职人民调解员。

区物调委应配备3至5名专职人民调解员，由区司法局通过政府购买人民调解服务方式予以落实；

根据各镇、街道、房地物业纠纷发生的具体情况及实行物业管理和社区化标准物业管理的住宅小区数量，街镇物调委一般应配备3至5名专职人民调解员，由各镇、街道、通过政府购买人民调解服务方式予以落实。

　　2.居村兼职人民调解员

　　兼职人民调解员由公道正派、热心人民调解工作、具有一定文化水平、政策水平和法律知识的人员担任，居村人民调解委员会委员统称兼职人民调解员。

居村调委会由3至9名兼职人民调解员组成，应当包括“13X”的人员，“1”是指居民区党组织书记，“3”是指调解主任、社区律师、社区民警，“X”是指党小组长、居民楼组长、村民小组长、业主委员会成员、物业企业职工等社会人士。

　　3.特邀人民调解员

　　特邀人民调解员由党代表、人大代表、政协委员、专家学者、律师、基层法律服务工作者、心理咨询师等人士担任。

区、街镇、居村人民调解组织应当根据解纷需要配备一定数量的特邀人民调解员并建立人民调解组织特邀人民调解员名册。

（二）经费保障

　　按照人民调解员专业化、职业化建设的发展需要，在全区全面推行以政府购买服务为主渠道的人民调解经费保障体系，落实房地物业纠纷专职人民调解员的聘用经费和办案补贴经费，列入同级财政预算并拨付到位。

人民调解员办案补贴经费按照市综治办、财政局等十二个部门《关于完善本市人民调解行政调解司法调解联动工作体系进一步加强人民调解工作的意见》的规定，以计件形式发放，纠纷难度系数越大，补贴金额越高，按照以下标准执行：

简易纠纷每件补贴50元，普通纠纷每件补贴150元，疑难纠纷每件补贴300元，重大纠纷每件补贴500元，特别重大纠纷每件补贴1000元。

　　四、进一步完善房地物业纠纷人民调解工作机制

（一）完善源头预防工作机制

　　加强业主委员会建设和物业管理工作，完善行业监管制度，增强业主参与意识，规范物业服务行为；

细化物业服务标准，制定完善物业服务合同示范文本，引导物业服务合同各方明确权利义务和纠纷解决途径；

推广物业服务第三方评估，引入中立评估机构，提供对物业服务标准、物业服务质量评价、物业服务费收取的测算、评估服务，提出改进方案；

落实矛盾纠纷“属地责任”，做实网格化前端排查发现机制，通过制定和运用村规民约、居民公约，提高居村房地物业纠纷治理的法治化水平。

（二）完善分级调解工作机制

　　对常见性简易、普通房地物业纠纷案件，由居村调委会负责调解，居村调委会要协同业主委员会、物业服务企业等力量，组织当事人协商解决；

对居村已受理或排查发现的疑难、重大房地物业纠纷案件，由居村调委会移交至街镇物调委进行调解，街镇物调委要协同相关职能部门联合调解，组织当事人协商解决；

区物调委对街镇物调委调解不成的疑难、重大房地物业纠纷案件直接指派专业调解人员介入调解；

人民调解组织调解不成的，应当引导当事人向人民法院提起诉讼。

　　（三）完善受理调解工作机制

　　人民调解组织对当事人申请调解、排查发现或相关部门移送、委托的纠纷案件应当及时登记在册；

对符合受理条件的纠纷案件应在3个工作日内予以立案，并自立案之日起3个工作日内制定调解工作方案；

人民调解组织调解房地物业纠纷案件的调解期限一般为30日，经双方当事人同意，可以延长，但最长不超过两个月；

调解达成协议但不能当场履行的，人民调解组织应当督促双方当事人自觉履行调解协议并就履行情况进行回访；

调解不成的，人民调解组织应避免矛盾激化，并引导当事人通过其他法定途径解决纠纷。

　　（四）完善专家咨询工作机制

　　规范加强区房地物业纠纷专家咨询委员会建设，不断规范咨询专家的选聘条件和专家咨询的受理范围、承办机构、工作流程、工作纪律和保障措施；

充实法学、物业维修、物业管理等领域专业人才库，实行疑难、重大物业纠纷人民调解专家咨询制度，提高人民调解的权威性；

专家咨询制度有效运用，咨询专家通过现场勘验、咨询会、特邀调解等方式开展工作，专家咨询意见作为调解案件的重要参考依据。

　　（五）完善“互联网人民调解”工作机制

　　推进房地物业纠纷人民调解信息化工作，加强调解热线、基础数据库、信息资源库、远程视频调解和操作应用系统建设和硬件建设；

通过人民调解活动的信息化运行，及时全面掌握纠纷案件发生情况和受理调处情况，实现人民调解大数据收集、共享、分析、运用；

通过调解案件全流程管理，建立与绩效挂钩的案件质量评价体系，切实提高人民调解组织调解房地物业纠纷案件的运作效率。

　　（六）完善“社会化人民调解”工作机制

　　通过政府扶持、区域联建、社会资助等路径，培育发展房地物业纠纷领域的专