房地产成都欢乐城项目营销策划方案Word格式.docx
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长。
”去年成都的城乡居民收入稳步增加,尤其是农民人均纯收入增加841元,其增
速为近年来首次超过城镇居民。
农民增收较快主要是由于城乡统筹促进了三次产业的协调发展,农民工资性收入快速增长,同时畜禽、粮油、蔬菜等主要农副产品价一直高位运行,农民的经营性收入稳中有升,转移性收入同样呈现快速增长势头。
2、CPI涨幅明显回落
虽然肉、禽蛋以及粮油等农副产品价一直高位运行,不过全年成都的居民消费价
格涨幅却明显回落。
数据显示,2008年成都市CPI同比上涨4.3%,比上年同期回落0.9个百分点。
其中,食品类价格上涨12.9%,涨幅提高0.5个百分点。
另外工业品出厂价
格同比上涨,尤其是原材料、燃料、动力购进价格涨幅较快。
金融市场稳定,截至12
月末,全市金融机构各项存款余额达8317亿元,增长29.6%,其中城乡居民储蓄存款
余额3265亿元,增长32.4%,增幅提高25.2个百分点。
3、GDP增速:
地震拖累了2.3%
“经济运行出现一定波动,但仍保持较快增长势头。
”市统计局局长蔡亦如称,
2008年成都市实现地区生产总值3901亿元,比上年同期增长12.1%,增速比上年同期
回落3.2个百分点。
GDP增速为2003年以来的最低。
自1991年以来成都市经济一直保持两位数增长,1995年至2000年经济增长速度在10.7%至11.8%区间,2003年至2006
年经济增长速度在13%g14%x间。
至U2007年,经济增长速度达到了15.3%的高峰值。
据测算,地震对成都经济增速的影响约2.3个百分点。
4、未来经济“信心指数”良好
据调查,市民对成都经济发展的信心较高,其中中高收入城镇家庭的信心指数达
68.26%=与城
镇家庭相比,中高收入农村家庭的信心指数更高,达到了74.7%。
分析认为,市民的信
心来自多个方面,首先是外向型经济受阻对成都的影响相对较小,沿海经济减速,传导到成都有一定的时滞效应。
同时市民传统的消费习惯和乐观向上,以及对政府的执政能力和城市营运能力的看好都是信心的来源。
(二八成都房地产市场分析
全国房地产市场自2007年达到量价刷双重高位后经2008年全年一路下滑,目前仍处于深度调整,局部震荡的阶段。
1、主城区商品住宅市场分析
•商品住宅供应同比下降
商品住宅上市面积对比(数据来源:
中国房地产指数系统CREIS
2008年1-11月,成都市区新增商品住宅面积1116.85万平方米,比去年同期下降21.44%=新增预售面积主要集中在1月、3月、4月和9月。
5月份四川发生地震,不
少楼盘的施工、销售都受到了影响,商品住宅的上市也放缓了脚步,新增预售面积明显下降。
9月份成都举行秋季房交会,新增商品住宅面积重新突破150万平方米。
•商品住宅交易面积同比明显下滑
商品住宅交易面积对比(数据来源:
中国房地产指数系统CREIS)
2008年1-11月,成都市区商品住宅成交面积为599.15万平方米,比去年同期下降48.25%。
去年9月末政府发布“第二套房贷”新政之后,成都楼市就开始逐步降温。
今年5月份突如其来的地震让成都楼市雪上加霜。
虽然震后成都市政府相继出台了一系列房地产优惠政策,开发商也大打降价促销牌,但楼市成交量仍然在低位徘徊,市场仅靠刚性需求支撑。
•中房指数数据
数据来源:
中国房地产指数系统(CREIS)
2008年1-11月,城市综合指数及各分类指数均呈现震荡下行的走势。
11月,成都城市综合指数城市综合指数为1047点,比10月下降14点,环比降幅为1.32%;
比
去年同期下降48点,同比降幅为4.38%。
分类指数中,11月中房成都住宅指数为751点,比10月下降14点,环比降幅为1.83%,较去年同期下降41点,同比降幅为5.18%;
11月中房成都办公楼指数为1106点,较10月下降13点,环比降幅为1.16%,较去年
同期下降85点,同比降幅为7.14%;
11月中房成都商铺指数为3174点,较10月下降20点,环比降幅为0.63%,较去年同期下降40点,同比降幅为1.24%。
2、房地产开发经营情况
从房地产开发基本面来看,今年成都房地产市场受国家宏观调控政策和市场环境
的影响比较明显。
与去年同期相比较,2008年1-11月成都商品房市场开发投资额、新开工面积、竣工面积等供应类指标均保持增长;
从销售类指标来看,销售面积和销售额均有不同程度的下滑。
•房地产开发投资增速放缓,商品房销售额下滑
开发投资额与商品房销售额(数据来源:
国家统计局、中国房地产指数系统)
2008年1-11月,成都市房地产开发投资继续保持增长,但增速有所放缓。
1-11月,全市完成房地产开发投资829.24亿元,比去年同期上涨了4.6%。
1-11月,商品
房销售额552.56亿元,同比下滑33.4%,房地产市场比较冷清。
•商品房竣工面积保持增长,销售面积同比下滑
商品房竣工面积与销售面积(数据来源:
2008年1-11月,商品房竣工面积为612.97万平方米,同比增长5.9%。
商品房供应不断增长,但销量却明显下滑。
1-11月,销售面积为1115.37万平方米,比去年同
期下降41.8%。
销竣比为1.82,市场销售压力逐渐加大。
•商品房新开工面积、土地开发面积均保持增长,土地购置面积下降
商品房新开工面积(数据来源:
国家统计局、中国房地产指数系统CREIS
2008年1-11月,商品房新开工面积1691.66万平方米,比去年同期增长10.8%,
未来市场供应比较充足。
在楼市萎靡的状态下,房地产企业拿地开发也更加小心谨慎,
1-11月,土地购置面积为241.02万平方米,同比下降了37.5%;
土地开发面积为248.32万平方米,同比增长了2.3%。
商品房空置率增大
从上图的空置率可以看出,成都商品房空置率在
1998~2000年呈逐步上升状态,
由于市场需求的增加,空置率开
2008年1-11月,商品房空置面
2000年达到了近几年的最高值11.28%,2000年之后,
始逐步回落,但从2007年以来空置率有上升的趋势。
积为208.35万平方米,空置率为7.60%。
3、房地产企业运行状况
虽然08年土地的总体供应量上仍然保持稳定,但是在成交价上出现较大的变化。
土地的起价及交易价都有所较大幅度的降低,并屡次出现与07年拍卖出让地块相邻相似,而成交地价相差甚远的现象。
可以看出,政策对于土地市场的影响较大,开发商拿地保持谨慎和理性。
由于市场出现不可测因素,开发商对于未来预期的信心不足,因此出现连续的土地流拍现象。
这类现象主要集中在郊县区域,如郫县、都江堰等地。
•复地1.53亿成都拿地
6月18日,复地(集团)股份有限公司宣布,集团以挂牌方式获得位于四川成都
高新技术产业开发区的一块商业用地,成交价为1.53亿元人民币。
这也是复地首次进
军成都。
该项目位于成都高新区南部园区,东临益州大道,规划定位为大型综合商业项目,总建筑面积不少于20万平方米。
复地集团拟将该地块开发为集办公楼、商业为一体的综合型商用物业。
•保利4亿拿地
11月28日,在成都市新都区国土资源局拍卖厅,保利(成都)实业有限公司以4
亿元拍下XG-O810XG-0811、XG0812^块宗地。
保利地产新拍的300亩地位于其正在
销售的“保利•公园198”规划内,该项目规划有2250亩亚洲最大的郁金香公园、国际锦标赛标准高尔夫运动公园、超五星级酒店等超高端的生活配套设施。
此次拍下的宗地作为其6000亩整体规划的重要组成部分,将为完善整个复合住区建设,提升城市配套档次,改善区域环境起到重要的促进作用。
•蓝光成为迪康第一大股东
6月19日,四川蓝光实业集团有限公司以3.224114亿元的起拍价买下ST迪康限
售流通股5251万股,平均每股6.14元。
蓝光所购股权占ST迪康总股本的29.9%,成为第一大股东。
蓝光购买ST迪康股权的主要目的就是为了借壳上市。
借壳上市后,蓝光可以从股市上引入资金,缓解其资金压力,加快自身的发展。
市场总结:
在2008年春节之后,成都的市场交易量略有放大,这主要是得益于政府的一系列救市政策,新政表明了政府对市场的扶持态度,只能算一针强心剂,不能解决市场目前面临的供需失衡,客户信心低迷等根源性问题,其对市场的舆论作用要大于政策对市场促进的实际作用。
未来2-3年,房地产行
业会出现严重贫血状态,市场主体消费行为变得谨慎而理性,市场数据表现略显冷淡,总的看来呈现出“锯齿状”波动向前的曲折发展之路。
(三八项目周边及同类型物业市场调查
1、项目周边商品房
(1)、华侨城•纯水岸:
开发商:
成都市天府华侨城实业发展有限公司。
物业特点:
以4层、5+1层及9层的多层电梯洋房和18、25层的电梯公寓构成的景观高层,70年产权商品房。
项目地址:
成都市金牛区交大立交桥外侧沙西线1号。
经济指标:
整个项目总占地3000亩,其中包括1200亩“欢乐谷”主题公园、50亩都
市娱乐商业及1500亩人文社区。
其中“纯水岸”占地600亩,容积率1.80,一期为
162亩,容积率1.47。
物管费用:
1.9元/rf•月。
户型:
88rf—155rf,实用方正。
楼盘进度:
2008年09月20日开盘,2009年10月31日入住。
价格及优惠:
开盘均价:
5800元/rf。
现均价:
5100—5200元/rf。
按揭优惠1-2%;
—次性付款优惠3-4%。
(2)、府河御景:
成都川裕房地产开发有限公司。
8层电梯洋房,郫县产权商品房。
郫县安靖镇府河旁。
总占地130亩,总建面197678rf,容积率2.13。
舒适二、三房及跃层94rf—200rf。
现房,即买即住。
2007年5月开盘。
2780元起,尾盘,均价3600元/rf。
一次性优惠5%按揭优惠3%
该项目由郫县房管局实行优惠补贴,最高可达房屋总价的2.5%,补贴金额
最咼可达10万兀/每套。
2、其他类房屋(小产权或新居项目)
(1)、府河星城
项目管理:
成都市金牛区金泉街道办事处。
项目业主:
成都青杠上府河投资发展有限公司。
投资建设:
四川省江安县迎安建筑工程总公司。
物业特点:
18层+25层电梯公寓,与本项目同属成都市农村安居示范工程,暂无正规
商品房产权。
成都市西三环外沙西线上华侨城欢乐谷旁。
经济指标