房地产成都欢乐城项目营销策划方案Word格式.docx

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长。

”去年成都的城乡居民收入稳步增加，尤其是农民人均纯收入增加841元，其增

速为近年来首次超过城镇居民。

农民增收较快主要是由于城乡统筹促进了三次产业的协调发展，农民工资性收入快速增长，同时畜禽、粮油、蔬菜等主要农副产品价一直高位运行，农民的经营性收入稳中有升，转移性收入同样呈现快速增长势头。

2、CPI涨幅明显回落

虽然肉、禽蛋以及粮油等农副产品价一直高位运行，不过全年成都的居民消费价

格涨幅却明显回落。

数据显示，2008年成都市CPI同比上涨4.3%,比上年同期回落0.9个百分点。

其中，食品类价格上涨12.9%,涨幅提高0.5个百分点。

另外工业品出厂价

格同比上涨，尤其是原材料、燃料、动力购进价格涨幅较快。

金融市场稳定，截至12

月末，全市金融机构各项存款余额达8317亿元，增长29.6%,其中城乡居民储蓄存款

余额3265亿元，增长32.4%,增幅提高25.2个百分点。

3、GDP增速：

地震拖累了2.3%

“经济运行出现一定波动，但仍保持较快增长势头。

”市统计局局长蔡亦如称,

2008年成都市实现地区生产总值3901亿元，比上年同期增长12.1%,增速比上年同期

回落3.2个百分点。

GDP增速为2003年以来的最低。

自1991年以来成都市经济一直保持两位数增长，1995年至2000年经济增长速度在10.7%至11.8%区间，2003年至2006

年经济增长速度在13%g14%x间。

至U2007年，经济增长速度达到了15.3%的高峰值。

据测算，地震对成都经济增速的影响约2.3个百分点。

4、未来经济“信心指数”良好

据调查，市民对成都经济发展的信心较高，其中中高收入城镇家庭的信心指数达

68.26%=与城

镇家庭相比，中高收入农村家庭的信心指数更高，达到了74.7%。

分析认为，市民的信

心来自多个方面，首先是外向型经济受阻对成都的影响相对较小，沿海经济减速，传导到成都有一定的时滞效应。

同时市民传统的消费习惯和乐观向上，以及对政府的执政能力和城市营运能力的看好都是信心的来源。

（二八成都房地产市场分析

全国房地产市场自2007年达到量价刷双重高位后经2008年全年一路下滑，目前仍处于深度调整，局部震荡的阶段。

1、主城区商品住宅市场分析

•商品住宅供应同比下降

商品住宅上市面积对比（数据来源：

中国房地产指数系统CREIS

2008年1-11月，成都市区新增商品住宅面积1116.85万平方米，比去年同期下降21.44%=新增预售面积主要集中在1月、3月、4月和9月。

5月份四川发生地震，不

少楼盘的施工、销售都受到了影响，商品住宅的上市也放缓了脚步，新增预售面积明显下降。

9月份成都举行秋季房交会，新增商品住宅面积重新突破150万平方米。

•商品住宅交易面积同比明显下滑

商品住宅交易面积对比（数据来源：

中国房地产指数系统CREIS）

2008年1-11月，成都市区商品住宅成交面积为599.15万平方米，比去年同期下降48.25%。

去年9月末政府发布“第二套房贷”新政之后，成都楼市就开始逐步降温。

今年5月份突如其来的地震让成都楼市雪上加霜。

虽然震后成都市政府相继出台了一系列房地产优惠政策，开发商也大打降价促销牌，但楼市成交量仍然在低位徘徊，市场仅靠刚性需求支撑。

•中房指数数据

数据来源：

中国房地产指数系统（CREIS）

2008年1-11月，城市综合指数及各分类指数均呈现震荡下行的走势。

11月，成都城市综合指数城市综合指数为1047点，比10月下降14点，环比降幅为1.32%；

比

去年同期下降48点，同比降幅为4.38%。

分类指数中，11月中房成都住宅指数为751点，比10月下降14点，环比降幅为1.83%，较去年同期下降41点，同比降幅为5.18%；

11月中房成都办公楼指数为1106点，较10月下降13点，环比降幅为1.16%，较去年

同期下降85点，同比降幅为7.14%；

11月中房成都商铺指数为3174点，较10月下降20点，环比降幅为0.63%，较去年同期下降40点，同比降幅为1.24%。

2、房地产开发经营情况

从房地产开发基本面来看，今年成都房地产市场受国家宏观调控政策和市场环境

的影响比较明显。

与去年同期相比较，2008年1-11月成都商品房市场开发投资额、新开工面积、竣工面积等供应类指标均保持增长；

从销售类指标来看，销售面积和销售额均有不同程度的下滑。

•房地产开发投资增速放缓，商品房销售额下滑

开发投资额与商品房销售额（数据来源：

国家统计局、中国房地产指数系统）

2008年1-11月，成都市房地产开发投资继续保持增长，但增速有所放缓。

1-11月，全市完成房地产开发投资829.24亿元，比去年同期上涨了4.6%。

1-11月，商品

房销售额552.56亿元，同比下滑33.4%,房地产市场比较冷清。

•商品房竣工面积保持增长，销售面积同比下滑

商品房竣工面积与销售面积（数据来源：

2008年1-11月，商品房竣工面积为612.97万平方米，同比增长5.9%。

商品房供应不断增长，但销量却明显下滑。

1-11月，销售面积为1115.37万平方米，比去年同

期下降41.8%。

销竣比为1.82，市场销售压力逐渐加大。

•商品房新开工面积、土地开发面积均保持增长，土地购置面积下降

商品房新开工面积（数据来源：

国家统计局、中国房地产指数系统CREIS

2008年1-11月，商品房新开工面积1691.66万平方米，比去年同期增长10.8%,

未来市场供应比较充足。

在楼市萎靡的状态下，房地产企业拿地开发也更加小心谨慎，

1-11月，土地购置面积为241.02万平方米，同比下降了37.5%;

土地开发面积为248.32万平方米，同比增长了2.3%。

商品房空置率增大

从上图的空置率可以看出，成都商品房空置率在

1998~2000年呈逐步上升状态,

由于市场需求的增加，空置率开

2008年1-11月，商品房空置面

2000年达到了近几年的最高值11.28%,2000年之后,

始逐步回落，但从2007年以来空置率有上升的趋势。

积为208.35万平方米，空置率为7.60%。

3、房地产企业运行状况

虽然08年土地的总体供应量上仍然保持稳定，但是在成交价上出现较大的变化。

土地的起价及交易价都有所较大幅度的降低，并屡次出现与07年拍卖出让地块相邻相似，而成交地价相差甚远的现象。

可以看出，政策对于土地市场的影响较大，开发商拿地保持谨慎和理性。

由于市场出现不可测因素，开发商对于未来预期的信心不足，因此出现连续的土地流拍现象。

这类现象主要集中在郊县区域，如郫县、都江堰等地。

•复地1.53亿成都拿地

6月18日，复地（集团）股份有限公司宣布，集团以挂牌方式获得位于四川成都

高新技术产业开发区的一块商业用地，成交价为1.53亿元人民币。

这也是复地首次进

军成都。

该项目位于成都高新区南部园区，东临益州大道，规划定位为大型综合商业项目，总建筑面积不少于20万平方米。

复地集团拟将该地块开发为集办公楼、商业为一体的综合型商用物业。

•保利4亿拿地

11月28日，在成都市新都区国土资源局拍卖厅，保利（成都）实业有限公司以4

亿元拍下XG-O810XG-0811、XG0812^块宗地。

保利地产新拍的300亩地位于其正在

销售的“保利•公园198”规划内，该项目规划有2250亩亚洲最大的郁金香公园、国际锦标赛标准高尔夫运动公园、超五星级酒店等超高端的生活配套设施。

此次拍下的宗地作为其6000亩整体规划的重要组成部分，将为完善整个复合住区建设，提升城市配套档次，改善区域环境起到重要的促进作用。

•蓝光成为迪康第一大股东

6月19日，四川蓝光实业集团有限公司以3.224114亿元的起拍价买下ST迪康限

售流通股5251万股，平均每股6.14元。

蓝光所购股权占ST迪康总股本的29.9%,成为第一大股东。

蓝光购买ST迪康股权的主要目的就是为了借壳上市。

借壳上市后，蓝光可以从股市上引入资金，缓解其资金压力，加快自身的发展。

市场总结：

在2008年春节之后，成都的市场交易量略有放大，这主要是得益于政府的一系列救市政策，新政表明了政府对市场的扶持态度，只能算一针强心剂，不能解决市场目前面临的供需失衡，客户信心低迷等根源性问题，其对市场的舆论作用要大于政策对市场促进的实际作用。

未来2-3年，房地产行

业会出现严重贫血状态，市场主体消费行为变得谨慎而理性，市场数据表现略显冷淡，总的看来呈现出“锯齿状”波动向前的曲折发展之路。

（三八项目周边及同类型物业市场调查

1、项目周边商品房

（1）、华侨城•纯水岸:

开发商：

成都市天府华侨城实业发展有限公司。

物业特点：

以4层、5+1层及9层的多层电梯洋房和18、25层的电梯公寓构成的景观高层，70年产权商品房。

项目地址：

成都市金牛区交大立交桥外侧沙西线1号。

经济指标：

整个项目总占地3000亩，其中包括1200亩“欢乐谷”主题公园、50亩都

市娱乐商业及1500亩人文社区。

其中“纯水岸”占地600亩，容积率1.80，一期为

162亩，容积率1.47。

物管费用：

1.9元/rf•月。

户型：

88rf—155rf，实用方正。

楼盘进度：

2008年09月20日开盘，2009年10月31日入住。

价格及优惠:

开盘均价：

5800元/rf。

现均价：

5100—5200元/rf。

按揭优惠1-2%;

—次性付款优惠3-4%。

（2）、府河御景:

成都川裕房地产开发有限公司。

8层电梯洋房，郫县产权商品房。

郫县安靖镇府河旁。

总占地130亩，总建面197678rf,容积率2.13。

舒适二、三房及跃层94rf—200rf。

现房，即买即住。

2007年5月开盘。

2780元起，尾盘，均价3600元/rf。

一次性优惠5%按揭优惠3%

该项目由郫县房管局实行优惠补贴，最高可达房屋总价的2.5%，补贴金额

最咼可达10万兀/每套。

2、其他类房屋（小产权或新居项目）

（1）、府河星城

项目管理:

成都市金牛区金泉街道办事处。

项目业主:

成都青杠上府河投资发展有限公司。

投资建设:

四川省江安县迎安建筑工程总公司。

物业特点:

18层+25层电梯公寓，与本项目同属成都市农村安居示范工程，暂无正规

商品房产权。

成都市西三环外沙西线上华侨城欢乐谷旁。

经济指标