资产基础法中各单项资产的评估方式方法_精品文档Word下载.docx

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根据历史成本要求，除作为企业购入的无形资产按会计方法入账之外，其他的无形资产都没有计入会计的资产负债表之内。

　　第二，在应用资产基础评估法时，由于需要对企业的不动产、机器设备和其他门类的资产分别进行评估，因此需要依靠具备相关专业知识的人员参与工作。

一、资产基础法应用中的具体步骤

　　在应用资产基础法具体评估企业各单项资产之前，评估人员需要首先考虑每种资产类型适用的价值类型和价值前提。

一般情形下，企业每一种资产类型所选择的恰当价值标准，即为先前所选择的企业整体的评估价值标准。

而在企业产权发生变动时的企业价值评估，如在美国，往往采用的是公允市场价值标准。

　　对于某一单项资产的评估可供选择的四种价值前提：

一是作为持续经营企业的一部分的继续使用时的价值；

二是作为某一资产集合的一部分处于适当位置时的价值；

三是在正常资产处置中的交易价值；

四是强制清算条件下的交易价值。

　　在对所评估企业资产负债表进行调整后，资产基础法的下一个步骤就是对各类资产具体运用一种或多种得到普遍认可的评估方法进行评估。

　　资产基础法的基本程序是对企业所有的资产分别进行评估。

这些资产包括财务资产、有形资产和无形资产。

同时，如要求评估的是企业净资产值，则还需评估负债，通常涉及的资产与负债有：

　　1.财务资产：

现金、应收账项、预付费用等。

　　2.有形动产：

机器设备、家具与固定装置、汽车和存货等。

　　3.不动产：

土地使用权、建筑物、构筑物等。

　　4.无形不动产：

租赁权益、通行权、矿产开采权、用气和用水权、开发权等。

　　5.无形动产：

专利、商标、版权、计算机软件、商业机密、与客户的联系、商誉等。

　　6.流动负债：

短期借款、应付账款、应交税金、应付工资等。

　　7.长期负债：

长期借款、应付债券等。

　　8.或有负债：

未解决的税赋争议、未判决的诉讼、未解决的环境污染问题等。

　　二、财务资产评估

　　对于财务资产中的现金，只需对其数额进行核实即可。

　　而对于应收的账款和票据，则需要根据可实现的应收金额进行评估。

此时采取的评估方式一般有两种：

一是在企业财务报表经审计后或审核后提取了应收账款的坏账准备时，评估人员必须考量所提取应收账款坏账准备的足够程度，如不足，应再予提取。

二是对未提取应收账款坏账准备的企业，评估人员可根据以往应收账款的收取金额所占比例状况，确定对当前应收账款的净现金收取额。

　　应收账款与应收票据也可以继续保持以历史成本为基础的账面价值。

这样的价值结论，应根据对应收科目的时间间隔与可回收程度的考量后得出。

　　对于预付账款，评估人员也是评价其可实现的净值。

企业通常希望预付账款的经济效益在一个正常的营运周期内得到实现，则对于能够实现其效益的预付账款，不需要进行重估调整。

若评估人员确定企业并不准备在营运周期内从预付账款获取其经济收益，则应对预付账款进行重估调整。

如企业账面有一项不再预备使用的设备的预付租金，则这样的预付账款不应具备经济价值。

总之，预付费用可继续保持以历史成本为基础的账面价值。

这样的价值结论也应根据预付费用对于企业持续经营的价值考量后得出。

　　三、不动产评估

　　不动产中包括所拥有的土地使用权、各种建筑与固定设施。

不动产的评估可采用三种评估途径：

成本途径、收益资本化途径和销售比较途径进行评估。

　　1．成本途径

　　在以成本为基本评估途径时，不动产的土地使用权与建筑是分别进行评估的。

土地使用权需要在假设其为空地和在未开发的前提下，依据土地的最佳用途进行评估。

需要将所评估土地使用权与市场上最具可比性地块土地使用权的销售进行比较，评估人员将收集和分析当前空地地块的销售数据，然后根据土地的面积、通行状况、周围设施、是否临街、地形、距某地的距离、出售时点与出售时的特殊条款等重要因素进行定量的调整。

通过对调整后的销售数据进行分析，得出所评估土地使用权的价值。

所评估建筑物与构筑物的评估价值将根据重建其功能用途的现行成本减除损耗后得出。

土地使用权评估价值加上建筑物与构筑物评估价值是所评估不动产成本途径的评估价值。

　　2．收益资本化途径

　　在以收益资本化为基本评估途径时，有两种价值评估方法：

直接资本化法和屈服资本化法。

在理论上，对于同一项不动产，这两个方法将得出同样的评估价值。

　　采用直接资本化法时，评估人员首先是预计通过不动产租金收入所获得的经调整的经济收益。

经济收益有多种含义（如税前、税后、扣除利息之前、扣除利息之后等等），而经常使用的经济收益为税前的运营净收益。

在其收益预计中，经调整后的经济收益将体现平均的或标准期限内的经济收益（并涉及不动产常态的租金率与不动产常态的空闲度）和运营费用（涉及常规的维修与维护等费用）。

经调整的经济收益一般是以每年永续的方式，同时根据相应的投资风险和与收益口径一致的资本化率，进行资本化。

　　采用屈服资本化法时，所评估不动产的价值为确定期限内预计经济收益的现值，确定的预测期限一般为 

5～10 

年。

然后，评估人员对确定预测期限结束后所产生的剩余收益进行评价。

计算期限间隔内经济收益现值的折现率通常称为持续资本化率。

剩余收益评估时的资本化率通常称为剩余（或承续）资本化率。

由于资产所处的剩余寿命期限的差别和两种投资阶段的不同风险，剩余资本化率通常与持续资本化率是不相同的。

所评估不动产的最后评估价值为前阶段预计经济收益的现值与剩余收益价值的现值之和。

　　3．销售比较途径

　　销售比较途径的依据是有效市场供需关系的经济学原理。

即在有效的、自由的、可比较的二级市场中，且此市场正确地体现了相当数量的自愿购买者与自愿的出售者的交易活动，则此市场最能决定所评估资产的价值。

　　采用销售比较途径，评估人员首先需要收集有关相似不动产相对最接近当前的销售数据，然后，对交易中的每一项进行分析，决定是否需要进行必要的定量调整。

　　在决定销售比较数据定量调整时，评估人员应先分析下列各种因素：

（1）每一项交易的时间（即离评估基准日的时间）；

（2）每一项不动产中土地与建筑的比例；

　　（3）所参与比较不动产绝对位置与相对位置，离开人口聚集中心与交通要道的距离；

　　（4）每一项不动产的寿命；

　　（5）每一项不动产的客观经济环境；

　　（6）每一项不动产所能获得的市政或其他类型的服务；

　　（7）每一项不动产的正面状况与通道状况；

　　（8）每一项参与比较不动产的地形与地基；

　　（9）每一项不动产自然环境方面的状况；

　　（10）特殊的融资形式或有关销售交易的其他条款规定。

　　根据以上情形，将每一项数据调整至可进行比较的状态。

依据经过调整的销售比较数据，得出以市场为主导的评估比率（一般以开发后的建筑面积每平方米价值的比率来表示）。

将所评估不动产的面积乘以评估比率，便可得出销售比较途径的评估价值。

　　评估价值的最终调整。

为获得所评估不动产最终的综合价值，评估人员必须慎重地分析所采用的每一种评估途径所得出的数值。

在确定评估结论时，评估人员需要考虑每一种评估途径所使用数据的数量和质量，衡量每一种评估途径对于所评估不动产特性的适用程度和有效程度，根据这些因素，综合各种评估途径得出的结果，才能得出体现所评估不动产全面情况的评估价值。

　　四、有形动产评估

　　有形动产包括固定资产中的厂场设备、模具、运输车辆和材料输送设备、办公设备等；

流动资产中的存货、工具、办公家具等。

　　各种有形动产价值评估的方法都是基于成本、收益和市场三种评估途径。

　　在流动资产的评估中，往往评估结果与账面价值相差无几。

但评估商贸企业或不动产开发企业，存货的价值就值得重视，且变化也较大。

　　1.存货

　　当存货易于以其目前所拥有的量予以重置时，重置成本法通常能很好地确定其评估价值。

但采用此种方法评估存货时，通常在一般经营活动中能满足客户需求且能获得较好利润的存货，具备高于重置成本的价值。

反之，已有损失不能满足客户需求的存货则低于重置成本的价值。

　　销售比较法可用于确定产成品的预期销售价格，从而也可确定存货的评估价值。

当预期销售价格作为评估价值的依据时，必须考虑处置这些存货所需要的时间、处置中预期发生的费用、销售佣金、适当的折扣（包括存货数量方面的折扣）和装运费用等。

只要客户的订单是通过普通的交易过程完成的，即使所评估产成品的数量大大高于平时交易的数量，销售比较法也将被认为是可行的。

　　当所评估存货的价值必须经过获利的经营才能体现时，收益法也可应用于其价值评估。

由于存货的交易量通常可能是很大的，因此，存货的最佳用途是在持续经营交易的持续供货中实现的。

评估人员应根据所获得的企业财务历史数据（包括所支付处置费用和相关投资的回报）的数量和质量，并根据所评估存货最可能处置方式采用一种或多种方法进行评估。

然后得出的评估结果确定其价值。

　　2.其他有形动产

对于动产，一个自愿的买方不会向一个自愿的卖方支付高于重置成本的费用。

对于一项具备专门用途的有形动产，重置成本折余法是一种常用的评估方法。

　　有形动产采用收益途径评估时，通常是根据所评估资产以往的租赁状况，计量其剩余使用寿命期内租赁收入的现值。

首先需要估计所评估资产剩余的使用寿命，此使用寿命一般应是资产剩余的物理性、功能性、技术性或经济性寿命中最短者。

然后，评估人员将评价其公平的租金率，用全部的租金收入减去出租方所承担的有关保险、维护与其他的有关费用，得出整个预期剩余使用寿命期内租金净收益的预计值。

再由评估人员确定一个适当的折现率（出租方在资产出租期内公允的、考虑风险的回报率）。

所得到的整个剩余使用寿命期内预期租金收入的现值即是通过收益途径获得的评估价值。

　　应用市场途径评估是在恰当的二级市场上的价格。

需要假设存在一个交易活跃的二级市场，能够从此交易市场获得可靠的信息资料。

应用此评估途径时，首先要获得类似资产进行二次交易时的数据资料，然后对这些数据按照合理的比较基准进行分析。

如有必要改善这些数据对于所评估资产的可比性与适用性，则应作一定的调整。

依据这些经调整的交易数据，评估人员将确定最能体现所评估资产假设交易的可比较销售。

　　最后，评估人员将依据各种评估途径可靠程度与可信程度，对各种评估方法所得出评估结果进行综合，最终完成所评估动产的价值评估。

　　五、无形不动产评估

　　无形不动产是属于有形不