经营管理总结_精品文档Word文件下载.doc

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市级购物中心

3万

整个城市

由一家或数家大型百货公司为主要租户

地区购物商场

1-3万

城市中的某一部分

中型百货公司是主要租户

居住区商场

3000-10000

城市中的某一居住小区

日用百货商店和超级市场

邻里服务性商店

3000以下

特色商店

表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性

6、零售商业区两种存在形式：

一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群二是某综合用途物业内的一部分

7、别墅：

除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独用性

8、公寓：

通常不分割产权出售，供出租或短期居住。

具体类型包括：

复式公寓、花园公寓、单间公寓

9、工业物业：

包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）

10、酒店和休闲娱乐设施的差别：

1、服务对象不同2、地理位置不同3、服务内容不同4、建筑设计和装潢风格不同

三、物业经营管理服务的目标

1、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

四、物业经营管理企业

1、物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。

物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为。

2、物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种

3、管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。

4、专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务。

5、综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

6、鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次

第二节物业经营管理的层次与工作内容

一、物业经营管理的层次

1、通常将其分为物业管理或设施、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。

其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

2、对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。

3、设施管理服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。

4、房地产资产管理不直接管理物业，管理物业服务企业

5、房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：

一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；

二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；

三是在合适的时机售出物业。

二、物业经营管理不同层次之间的关系

1、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。

2、资产管理通常不在现场。

资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。

3、物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物理状况良好的物业，房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改选计划。

4、房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。

5、物业经营管理三个层次工作的主要职责

管理层次

物业管理

资产管理

组合投资管理

主要职责

保持与租户的联系，收租；

控制运营成本；

财务报告和记录的保存；

物业维护；

资本性支出计划；

危机管理；

安全管理；

公共关系

制定物业发展战略计划；

持有/出售分析；

物业更新改造等主要开支决策；

监控物业绩效；

管理和评价物业管理企业；

协助物业管理的租户关系工作；

定期进行资产的投资分析和运营状况分析

制定投资组合目标与投资准则；

制定并执行组合投资战略；

设计和调整物业资产的资金本结构；

负责策略资产的配置和衍生工具的应用；

监督购置、处置、资产管理和再投资决策；

负责投资组合的绩效；

客户报告与现金管理

三、物业经营管理中的战略性工作（组合投资工作）：

五方面

1、确定战略

2、确定标准（业主目标）

3、构建信息基础（物业信息）

4、决策分析（购买与出售分析）投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。

5、进行资产组合“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”

在考虑物业组合中减少风险时，投资者将在可以选择的范围内，寻求相关系数为负的投资。

四、物业经营管理的常规工作

1、支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面

2、把所有成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。

特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：

（1）对于用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。

（2）由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。

（3）租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件。

第二章房地产投资及其区位选择

第一节房地产投资

一、房地产投资的概念

1、目的是为了使其财富最大化。

二、房地产投资的形式

1、直接投资可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。

2、间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。

具体形式包括：

购买房地产开发，投资企业的债券、股票、购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

3、房地产开发投资属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

4、房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资

5、按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型、混合型。

三、房地产投资的特性

（一）、位置固定性或不可移动性

1、位置固定性或不可移动性是房地产最重要的一个特性。

2、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。

（二）、寿命周期长

1、房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。

2、经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。

3、自然寿命一般要比经济寿命长得多

4、房地产的经济寿命与其使用性质相关，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。

（三）、适应性

1、置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。

（四）、各异性

（五）、政策影响性

（六）、专业管理依赖性

（七）相互影响性

第二节房地产投资的风险

一、房地产投资风险的基本概念

1、标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

2、如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。

二、系统风险（个人不能控制）

1、通货膨胀风险2、市场供求风险3、周期风险4、变现风险5、利率风险6、政策风险7、政治风险8、或然损失风险（指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失）

三、个别风险（个个能控制）

1、收益现金流风险2、未来经营费用风险3、资本价值风险4、比较风险（机会成本风险，投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险）5、时间风险6、持有期风险

四、风险对房地产投资决策的影响

1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

2、根据风险管理的能力选择投资方向

3、根据风险周期变化特点把握投资时机

第三节房地产投资区位的选择

一、区位的含义

1、房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。

狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

2、对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。

3、对区位的广义理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。

二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求

（一）、居住物业

1、市政公用和公建配套设施完备的程度

2、公共交通便捷程度

3、环境因素

4、居民人口与收入

（二）、写字楼

1、与其他商业设施接近的程度

2、周围土地利用情况和环境

3、易接近性

（三）、零售商业物业

1、零售商业物业投资区位的选择，很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。

商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。

商业辐射区域分析包括：

可能的顾客流量，消费者行为，喜好和偏爱及购买能力分析。

2、商业辐射区域通常分为三个部分：

主要区域营业额60%-75%来自该区域；

次要区域营业额15%-20%来自该区域；

边界区域营业额5%-15%来自该区域

第三章房地产投资分析技术

第一节投资分析的基本概念

一、现金流量图

1、以横轴为时间轴、向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。

2、如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计算周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

3、通常向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。

二、房地产置业投资的现金流量

1、准备金又称大修理基金，通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。

2、我国房地产投资经营过程中企业纳税主要税种有

（1）经营税及附加（城市维护建设税和教育费附加）

（2）城镇土地使用税和房产税（3）企业所得税

3、税前现金流=净运营收益--抵押贷款还本付息

税后现金流=税前现金流--准备金--所得税

第二节现值与现值计算

一、资金的时间价值

1、随着时间的推移，资金的价值会增加

2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费

资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资角度来看主要有：

投资利润率、通货膨胀、风险因素

二、单利计息与复利计息

1、单利F=P（1+i*n）

2、复利F=P（1+i）

第三节设备更新中的经济分析

一、设备更新的原因与特点

（一）设备更新的原因

1、有形磨损：

第一类有形磨损是指设备在运转过