物业管理案例汇编Word文档格式.docx

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件

简

述

2003年8月6日，一名犯罪分子于19点25分左右潜入广场中心东楼后，躲藏在厕所内，伺机作案。

8月7日凌晨4点左右，安保员在巡更中发现，东楼12F08室百星电子公司玻璃门未锁，且地上有碎玻璃屑，表明门已被撬过。

当值领班立即通知中央控制室拨打110报警，同时翻看当日该楼层的监控录像，通过录像发现：

3点24分左右一犯罪分子，潜伏在东12楼客梯厅一盆花后面。

根据外岗、中控室反映在这一时段中无人出门，可以确定该犯罪分子仍躲藏在大楼内。

于是由赶来的巡警与安保部队员共同对东楼进行了搜索，但未发现其踪迹。

此时安保部已对所有大楼的出口进行了封锁。

约6点25分，有一背包男子欲从东岗出门，且神色慌张，安保队员迅即上前进行盘问，该男子见事情即将败露，便往南岗方向逃窜，在安保部队员及巡警的奋力追赶下，终于将罪犯擒获，同时缴获了全部赃物，包括三台笔记本电脑及大量现金。

处理结果

案发后，广场内共有7家公司向静安公安分局报案，并领回了所有被盗物品。

在对当天值班人员进行奖励的同时，安保部也认真地总结了本次事件的经验教训，及时堵住了事后发现的种种安全管理上的漏洞，以杜绝类似事件的再次发生。

点评

作为安保部，平时工作中应当严格按照作业指导书和操作规程的要求开展工作，每位员工都要有强烈的责任心，发现问题及时向有关部门报告或求助，争取在第一时间使事态得到控制，将人身、财产的损失降至最低。

整个事件处理完毕后还要认真总结经验教训，作为今后工作的借鉴。

适用法律条款

《物业管理条例》第四章物业管理服务中第四十七条：

物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

西安招商局物业管理有限公司2003年8月15日

与（中外合资）环亚实业有限公司物业管理委托纠纷

2000年4月

西安市

西安公司行政人事部

受理人

行政部人事经理等

1999年11月8日，西安公司与环亚实业有限公司签订了“环亚花园及雍信花园物业管理委托合同”，该公司合同期限3年，管理面积2.5万平方米。

西安公司于11月29日收到了该项目启动资金5万元整。

根据合同要求，西安公司应于2000年1月1日起接管上述两小区，由于西安公司内部的原因，重新调整了该项目的管理人员，并决定于2000年3月正式接管小区。

后任管理人员事后发现“雍信花园”存在道路、车库、供电等严重配套问题，业主拒交物业费，不适于接管。

西安公司提出只接管“环亚花园”，不接管“雍信花园”。

环亚实业公司认为已付两小区5万元启动资金，不完全接管，没有道理。

两公司多次协调未果，后环亚实业公司将西安公司诉讼到西安仲裁委。

处

理

结

果

2001年8月13日，经西安仲裁委裁决，并经两公司协议达成一致，西安公司与环亚实业公司解除了物业管理委托合同，并由西安公司退还启动资金5万元，支付迟缓履行合同违约金3万元及仲裁费0.26万元，共计3.26万元。

点

评

在考察不周、准备不足的情况下，为完成任务，而急于接管物业，造成纠纷，给公司造成了不必要的很大损失，教训深刻。

适用

法律条款

《物业管理条例》第二十八条规定：

物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条规定：

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

其中包括配套设施的资料。

上海招商局物业管理有限公司2003年8月22日

开发商无权擅自终止前期物业管理服务合同

2003年7月30日

青之杰花园

青之杰物业管理中心

潘卫国

该住宅小区开发商为出售地下机动车库停车位，既不向小区业主出租车位，又要求物业管理公司不准小区所有业主临时停车，以达到其逼迫业主购买地下车库停车位的目的。

在该要求遭到物业管理公司的断然拒绝后，于2003年7月30日函告该公司，称该物业管理中心在实施物业管理过程中屡屡违反合同约定，存在乱收费、管理不到位，甚至利用小区内公共区域和设施从事与业主无关的经营活动等等，欲正式解除与该公司的《前期物业管理服务合同》。

公司收到该函后，立即通过法律顾问给开发商明确回复。

根据《上海市居住物业管理条例》有关条款的精神，随着房屋的不断出售，合同的主体已发生转移，开发商从原来拥有全部房屋产权的大业主逐渐变为小业主，他已无权擅自解除与该公司签订的《前期物业管理服务合同》，而必须在业主委员会与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同才正式终止。

开发商在得到街道房产办事处不得擅自解除前期物业管理服务合同的确切答复后，只得就此罢休。

开发商由于受某种利益驱使，往往会让物业公司去做一些损害业主利益的事情，而此时物业公司应站在广大业主的立场上，处处维护业主的利益，才能取得业主的信任。

《物业管理条例》第二十六条规定：

前期物业服务合同可以约定期限；

但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《上海市居住物业管理条例》第四十八条规定：

前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。

管理处名称：

招北管理处2003年5月6日

房屋上下层漏水谁的维修责任

5月6日

花果山小区24栋103

招北管理处

黄国英

事件

简述

5月6日下午花果山小区24栋103业主到管理处反映说：

“他家厨房上顶楼板在很久前（大概四五年前）因楼上装修引起渗漏水。

此事一直困扰着他，找了许多部门都没有解决”。

1、管理处接到该客户信息后，将此事记录在客户信息表内，并表示想办法找203业主沟通，尽快协调解决好此事；

2、管理处主任、工程专业人员登门拜访了203业主，与203业主进行两个多小时的沟通，最后203业主同意配合补漏，时间安排在周六、日才行；

3、根据物业管理条例房屋毗连部位的维修责任人为毗连业主，可203业主只愿意出一半工程维修费，另一半需103业主分担；

4、103业主不同意分担费用，说是203装修造成的楼板渗漏，要求管理处开具证明，证明楼板渗漏水是203所为，因管理处不是当时的见证人，也不是什么权威鉴定机构，无法满足103业主的要求；

5、管理处本着为业主解决问题出发，向本公司工程维修部申请提出免收103业主的维修费，同时也提出要求103业主履行义务缴纳物业管理费（从物业接管1999年至今未曾交过），103业主不同意。

6、此次房屋上下层渗漏水未能得到圆满解决。

1、关于房屋维修责任业主及物业管理公司都要清楚明确。

2、业主及物业管理公司同样都要履行职责和义务。

3、作为物业公司已退步承担了本不属于我们承担的费用，可业主依然无理拒交管理费，对于这种业主可通过法律渠道维护我们的权益。

法律

条款

《物业管理条例》第六章第六十七条：

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；

逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

招商名仕花园管理处2003年8月11日

邻居装修不慎引起房屋渗水纠纷

2003年7月26日

名仕7-606

名仕花园管理处

叶静

2003年7月26日晚6:

30分，7-606业主陈小姐致电管理处，反映她家客厅墙面渗水，经业主自己检查，发现是由于隔壁邻居605在装修时未做好防水，刚好前2天有台风造成墙壁渗水，业主要求管理处马上到她家查看现场，并要求605赔偿。

管理处接到电话后，由主任带领1名维修工于晚6：

40分赶到现场查看，经过仔细检查，发现渗水原因确实是由于605在装修时凿开墙面后未及时做好防水处理，做好记录后管理处及时联系605业主关先生并告之事件的前因后果。

经管理处协调，约定605业主及606业主于27日上午9点在606陈小姐家进行三方协调处理渗水问题。

27日上午管理处派2名代表、606业主陈小姐及家人、605业主关先生进行了长达2小时的谈判，606业主要求赔偿2.5万元，606业主不同意，在协商解决未果的情况下，由管理处出面委托深圳市装饰行业协会家居装饰工程监管分会的专业检测人员到现场鉴定损失，并出据检测报告。

605和606同意依据检测报告解决因装修不慎引起的渗水问题。

28日上午检测公司派人前来现场进行鉴定，606、605及管理处均在检测记录单中签字确认。

8月4日，检测报告送到管理处，管理处会同605业主及606业主现场打开检测报告，经3方传阅后均无异议，605业主同意按照检测报告的内容进行赔偿。

606业主接受605业主的赔偿条款，双方签字确认。

605业主于8日将赔偿款交到管理处，由管理处转交606业主。

该事件得以圆满解决。

1、接到电话后及时到现场查看。

2、处理及时。

3、在协商未果的情况下请第三方监理人做现场检测出具损失报告。

4、管理处站在公平、公正的角度处理事情，不偏袒任何一方，对不合理的要求给予制止。

涉及到相邻权的问题。

《住宅室内装饰装修管理办法》第七章第三十三条

武汉公司2003年8月31日

公共部位不允许擅自存放他人物品

2003年4月22日

招银苑

品质管理部

孙皇德

描

4月22日上午10：

00左右，招银苑某租户来管理处找到当班人员徐×

×

联系存放药品宣传单，声言物品体积仅5立方米，借存1天，望管理处能提供存放地点。

徐×

未经任何请示，即同意该租户的要求，并告知另一当班员，届时将高层地下室打开，让该租户搬运物品入室。

下午1：

30左右，该租户将两卡车共计280件物品（远超过5立方米体积）运入招银苑，并逐件搬入地下室。

在搬运过程中，约2：

30左右，该苑业主之一董×

发现此事，即进入地下室了解情况，并到管理处询问是谁同意借用地下室，管理处徐×

等三名员工均未作答。

董×

为此要求用管理处电话向公司投诉，但三位员工未予提供。

气急之下，“打的”前往公司本部投诉。

此时，管理处三位员工认识到问题的严重性，当即制止向下搬运，并打电话给有关领导。

公司领导在接到电话后，在迅速赶往招银苑现场同时，即电话指示必须将所有物品即刻搬出招银苑。

到傍晚6时，所有物品全部搬出招银苑。

管理处员工即对地下室等处迅速进行了消毒处理。

我司徐×

在未经任何请示情况下，在“非典”时期，擅自同意他人存放物品，此种行为是极端错误的。

在业主之一董×

予以制止并询问管理处是谁同意存放物品时，三位员工均不敢承担责任，以致业主乘出租车来公司投诉，造成了极坏的影响。

为此，公司领导决定对此事件中的三位员工分别作了调离、记过和罚款的处分，同时，将此事件在全公司内进行了通报。

事后，公司对招银苑管理工作中的漏洞进行了整顿