熙南里历史文化街区招商管理规定Word格式.docx
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1、根据入住商家规模、品牌大小、经营范围等给予商家相应的装修免租期。
2、协助办证:
提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙指导办证服务。
3、根据和政府、税务以及相关部门的政策~为进驻街区的商户提供税收上的政策指导。
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4、在不改变房屋结构的前提下~允许一定范围内的改变房屋布局~经营者根据经营的实际需要~在符合技术规范的条件下~可根据自己经营项目的需要进行调整~以最大限度满足经营户的需要。
5、开业后~根据商家规模、品牌的大小给予广告上按比例予以支持。
6、如商户因经营需要在街区举行开业庆典、节日促销等各种推广活动~我们将提供场地、协助办理相关审批手续。
五、招商工作职责
1、进行科学的市场调研和目标客户分析,
2、选择与确定招商对象,
3、调查与评估意向商家的经营资质、运作模式、资金实力、商誉等商业元素,
4、制定招商优惠策略,
5、制订与实施招商工作计划,
6、对客户信息归档完善、招商资料准备就绪,
7、进行目标客户开发、拜访、接洽~以及进行客户分类、确定重点,
8、安排与客户的初步洽谈~填写各项招商记录,
9、负责制订谈判策略与组织实施商务谈判~及时向公司汇报招商谈判进展并听取指导意见,
10、与确定招商对象签定租赁意向书、交纳定金,
11、签订正式房屋租赁合同~确保合同金额按时足额到位,
12、协助办理商户入驻的各项手续与装修方案审定以及修改沟通,六、招商流程
客户填写招商意向表?
公司招商部对客户资格考察、评估核准?
确定合作对象?
签定招商意向书、交纳定金?
与客户沟通、谈判、方案修改与认可?
双方正式签定租赁合同?
客户提供装修方案及电脑效果图?
办理进驻街区与进场装修许可手续?
客户进行装修、营业。
七、关于保密
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1、公司在招商决策中的秘密事项。
2、公司尚未付诸实施的招商战略、招商方向、招商规划、招商项目等。
3、公司内部掌握的招商租赁合同、协议、计划书及可行性报告、主要招商会议记录。
4、公司财务与招商有关的预决算报告及各类财务报表、统计报表。
5、公司所掌握的尚未进入市场或尚未公开的各类招商信息。
6、与意向商户尚在谈判中的商务条款及谈判策略、谈判进展。
7、招商人员人事档案~工资性、劳务性收人及资料。
八、退租
1、由退铺商家向公司递交退租申请。
2、检查“租赁合同”承租方有无违约之处~分析退铺原因~明确是否可以退租。
3、原则上定金不予退还~如遇特殊情况~报公司批准。
4、检查退租商铺有无毁损~办理交接商铺退还手续。
5、结清相关款项~如无拖欠款项则签订合同终止协议。
6、将作废合同收回~交公司办公室留存备案。
7、若有争议无法解决可提请仲裁机构调解或人民法院裁决。
九、附件
1、熙南里街区招商操作手册
2、意向商户登记表
3、熙南里街区意向商户确认单
4、熙南里街区意向商铺投标函
5、熙南里租赁意向书
6、合同终止协议书
南京城建街区商业管理有限责任公司
二零一零年十月
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熙南里街区招商操作手册
为了加强内部控制~规范街区招商内部管理~健全招商制度~减少工作失误~提高招商成功率~特制定以下工作手册:
一、迎接客户前准备
1、准备好平面图、面积表、文件夹、名片、计算机等工具。
2、招商人员应熟知街区的各项招商信息、招商流程、招商策略等。
3、注意招商处现场及个人的仪容仪表。
二、接待及拜访客户
1、当客户进入招商处时~负责接待的招商人员都应该主动招呼点头致意~礼貌用语为:
“您好:
”。
2、当问候完毕后请顾客入座~并委婉询问以前是否来过~是否经营过同类行业或商品~有无商业经验等~不论客户外表、来访目的如何~招商人员都要热情接待。
3、通过随口招呼~区分客户真伪~若不是真正客户~注意作简洁介绍~保密资料。
4、若是外出拜访客户~必须要明确招商对象、招商政策以及相关招商要素。
三、介绍铺面
礼貌的寒暄之后~可配合平面图等做简单介绍~使客户对本街区形成一个大致的概念
1、交换名片~相互介绍~了解客户的个人资讯情况。
2、介绍街区时~应侧重强调街区的整体优势点。
3、将自己的热忱与诚恳推销给客户~努力与其建立起相互信任的关
4
系。
4、通过交谈正确把握客户的真实需要~制定应对策略。
5、当客户超过一人时~注意区分其中的决策者~把握他们相互间的关系。
6、在平面图讲解过程中~可探询客户需求,如:
面积、承租意图等,。
做完讲解后~可邀请他参观街区~在此过程中~招商人员应对整个市场的优势做重点介绍~根据商户的需求意向作针对性的介绍。
四、察看现场
在招商处作完基本介绍~并参观出租铺面后~应带领客户参观整个街区。
1、结合街区现况和周围商家经营情况~边走边介绍。
2、按照街区整体规划~让客户切实感觉自己所选的铺面。
3、介绍已入驻的知名商家以及良好的经营业绩~让客户始终为你所吸引。
4、带看街区的路线应事先规划好~注意沿线的商户及商品特色。
5、嘱咐客户带好随身携带的物品。
五、初步洽谈
1、倒茶寒暄~引导客户在洽谈桌前就坐,注意此区域应令人视野愉悦并便于控制,~详细介绍街区及商铺的资料。
2、在客户未主动表示前~应主动地选择铺面作试探性介绍。
3、根据客户所喜欢铺面~在肯定的基础上~作更详尽说明~算出其满意的铺面的价格、应交租金及各种相关费用等,一般提供两、三个铺面即可,。
4、针对客户的疑惑点~进行相关解释~逐一克服签约障碍~但对街区入驻要求的解释不应有夸大、虚构的成份。
5、适时制造现场气氛~掌握火候~强化其签约欲望。
6、在客户对铺面有70%认同度的基础上~说服其下定金。
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7、不是职权范围内的承诺应报公司通过后再给予答复。
六、意向谈判
谈判是意向商家已完全认同本商业街区各种情况之后进行的工作~其焦点主要集中在优惠政策及付款方式上。
1、优惠政策问题上~客户通常会列举周边一些市场的价格及优惠政策~此时招商人员应根据自身市场优势对比其他项目~详细说明价格的合理性~尽力守住目前租赁价格~切忌擅自做主或犹豫不决。
2、付款方式上~客户会提出延迟交款和分期交款的~对此情况~招商人员应坚持公司的招商政策~酌情处理~无法解决时~办理报批手续。
七、信息存储
1、暂未签约或未签约的客户依旧是客户~招商人员都应态度亲切~始终如一。
2、设法留下客户联系方式~以便日后跟踪。
3、再次告诉客户联系方式~并承诺为其作义务商铺咨询。
4、对有意向的客户再次约定洽谈时间。
5、及时分析暂未签约或未签约的真正原因~记录在案。
6、针对暂未签约或未签约的原因~以书面形式上报公司~视具体情况~采取相应的补救措施。
八、客户登记
A.填写客户信息登记表:
1、《意向商户登记表》由招商人员审核签名确认~登记表填完后或招商结束后存档~并定期做回访。
2、《意向商户登记表》必须按时间顺序记录~严禁空页、倒序~不得涂改或销毁。
3、客户登记有冲突的~以先登记者或有竞争优势者优先。
B.填写的重点:
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1、客户的姓名、联系方式、商业经验、经营品向、客户性质。
2、客户对街区入驻的要求及意向商铺的商务条款。
3、分析未签约的原因
4、客户资料应自行备案建档~以便日后跟踪~客户等级应视具体情况~进行阶段性调整
5、公司定期召开招商工作会议~依据客户资料商讨招商情况~并采取应对措施。
九、客户跟踪
1、繁忙间隙~依客户意向程度与之联系~切忌休息时间打扰。
时间不要选在太早、午间休息或太晚。
2、对于意向较明确的客户~招商人员应列为重点对象~保持密切联系~尽一切可能~努力说服客户。
3、跟踪客户要注意切入话题的选择~勿给客户造成沟通不畅、死硬推销的印象。
4、跟踪客户要注意时间的间隔~一般二三天为宜。
5、一人以上跟踪同一客户时~应口径一致~注意协助。
6、注意跟踪方式的变化:
可打电话、寄资料、上门拜访等。
7、无论最后成交与否~都要婉转地请求客户帮忙介绍客户。
8、将每一次跟踪情况作相应分析~详尽记录~便于与下一次跟踪衔接及日后分析判断。
9、没有签约或即将签约的客人必须继续跟进~若原负责跟进的同事需离开招商处~则必须在交接记录中记录清楚~以便其它招商人员查看客户记录后继续跟进。
十、确定意向
1、与意向商家进行反复的商务洽谈~就租赁价格、租赁时间、递增方式、装修免租期等基本商务条款达成一致。
2、要求意向商家填写“意向商户确认单”报公司批准。
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3、对不能马上签合同的商家可先签订“租赁意向书”并缴纳订金~双方约定签订正式合同日期,一般不宜超过三个月,。
4、再次向客户确定签合同日期~告之应缴纳的全部费用~并详细告诉客户各种注意事项和所需要备齐的证件名称~法人的身份证、营业执照等。
签订合同十一.
1、恭喜客户选择我们的商铺~进驻我们街区。
2、验对客户身份证、营业执照原件~并留取客户营业执照、身份证复印件。
3、出示租赁合同书范本和装修手册~逐条解释主要条款4、签订合同~交纳租金、物业费、保证金、装修押金等费用~由财务人员当面点清~并开具相应的票据~。
5、对已签的合同~经办人在检查准确无误后应立即办理盖章手续~并交专人登记在册~妥善归档保管。
6、介绍客服与物业工作人员与新商户认识~并请商户办理装修手续。
十二.与合同有关的注意事项
1、合同文本应事先备好,解释合同条款时~在情感上应侧重于客户立场~让其有认同感。
2、签合同时~如客户有问题无法说服~应耐心解释~妥善处理,如客户的问题无法解决而拒签合同时~请客户先回~另约时间~以时间换取双方的折让。
3、如客户提出修改合同条款必须经过公司初审后~再由公司法律顾问审核确认后方可签字盖章。
4、签合同最好由商铺承租人本人签名盖章~如由他人代理~承租人给予代理人的委托书须经过公证。
5、有关人员如需查阅合同必须办理报批手续~注明查阅用途、查阅时间、查阅人~做好保密工作。
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南京城建街区商业管理有限责任公司
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意向商户登记表
2序号时间商家名称联系人联系电话意向面积(m)意向铺位备注
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熙南里街区意向商户确认单
发文单位南京城建街区商业管理有限责任公司收文单位
上报时间201年月日
一、商户背景
1.拟用品牌:
2.实际出资人:
3.公司名称:
二、商务条件
1.铺位号:
文件主要内容
2.租赁面积:
3.租赁期限:
4.租金:
5.递增方式:
6.首付款金额:
三、投资计划书