上海大酒店分析Word文档下载推荐.docx

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上缴营业税108.12亿元，比上年增长30.96亿元，增长40.1%。

　　在酒店业重要形态涉及：

　　酒店产品更个性化：

商务酒店、会议酒店、主题观光酒店、休闲度假酒店、经济型酒店、公寓酒店、乡村旅馆、汽车旅馆、青年旅舍。

　　产品形态上完全与国际接轨，酒店产业形态更多元化：

商务+酒店、商业+酒店、地产+酒店、旅游+酒店、会议+酒店、高尔夫+酒店、酒店产业链经营。

　　酒店产业规模更大：

直接产业规模值超过亿元，还不涉及各种餐饮和休闲娱乐以及酒店供应商等产业链。

　　酒店产业效益中社会效益和经济效益不断提高：

比增长了800多家，星级酒店是13558家，到为止，依然超过50%酒店是浮现税后亏损。

　　二、上海酒店业发呈现状

　　构造：

上海酒店业主要由两大某些构成，即星级酒店与社会旅店。

两者之间区别，重要集中在市场与服务差别上，与其规模大小、档次高低无关。

星级酒店提供多功能服务，即除了客房住宿以外，尚有餐饮服务、康健娱乐设施服务、会议设施服务等等。

这种服务有深度豪华，如四五星级等高档酒店，也有简约实用，如低星级酒店；

社会旅店提供单一有限服务，即客房住宿。

但在客房住宿服务深度方面，内部存在较大差别，其设施并不都是浅显低档，有不少是深层次中高档。

如宜必思在上海连锁酒店，其客房服务设施水平不亚于三星级酒店。

　　现状：

截止至底上海共有正式评估星级酒店374家，其中五星级38家、四星级51家、三星级131家、一、二星级154家。

此外尚有25家左右相称于四、五星级水平但尚未评星酒店。

从分布状况看，四、五星级酒店大都集聚在中心城区。

特别是五星级酒店，重要分布在静安、卢湾、长宁、徐汇、浦东等区中心商务地带;

这与五星级酒店功能定位和适配环境基本一致。

三星级如下酒店相对平衡，全市18个区与崇明县均有分布。

从星级酒店经营状况来看，星级较高酒店经营状况较好，星级较低酒店经营状况相对较差。

　　截止至底，上海有各类社会旅店3460余家，分布在全市各个角落。

依照其客房构造不同，社会旅店可大体分为三类：

一是经济型商务旅店，其特性是在一房两床含独立卫生间基本上增强商务功能，如有相称比重单人大床房、客房内配备独立写字桌、软座椅或简易沙发、上网功能等。

二是假日旅店，其特性是一房两床或三床，内设独立洗漱卫生设施。

三是青年旅店，其客房特性是一房多铺，房内不设独立卫生间。

社会旅店整体来看有这样几种特点：

（1）价格浮动范围大；

（2）分布面广；

（3）新型经济型连锁旅店发展迅速。

　　酒店存量：

上海存量酒店供需总体状况可以概况为两句话，即“大体平衡，某些酒店略有供余”。

这与三年前“总体平衡，高星级略显紧缺”已有所不同。

上海旅游酒店平均客房率为64.8%，与66.43%和68.74%相比，分别下降了1.63个百分点和3.94个百分点；

其中星级酒店客房率为63.9%，与65.64%和69.05%相比，分别下降了1.74个百分点和5.15个百分点，与71.82%相比，则下降了7.92个百分点。

上海和这两年每年均有大量新客房投入营运。

高品位市场领域，在就增长了23家高星级酒店，客房数达到8576间。

其中定位在五星级有13家，客房5931间；

定位在四星级有10家，客房2645间。

经济型酒店在沪扩张势头更猛，如汉庭、如家、MOTEL168、速8、锦江之星和宜必思等，新增客房数超过了1.5万间。

加上高星级市场8576间客房，上海新增客房总数至少有23576间。

二是酒店房价升涨较快，抑止了某些消费需求。

上海酒店业如此剧烈发展态势，着实令人担忧。

如果不加控制，上海酒店业将浮现五个趋势：

总体上供过于求，客房入住率峰谷差扩大，房价呈现不稳定状况，中低档酒店难觉得继，酒店业健康发展受到威胁。

　　借着北京奥运会和上海世博会东风，以及旅游、会展经济迅速走热，上海已成为亚洲五星级酒店房价最高都市之一。

上海五星级酒店平均房价达到了1406.43元/天，入住率保持在70%以上。

受旅游、会展经济和奥运会等因素推动，众多大型跨国公司都积极在沪拓展高档酒店市场，国际酒店集团十强在上海拥有和管理高档酒店为54家，申城高星级酒店国际化竞争格局已经形成。

　　问题：

虽然沪上高星级酒店房价连年攀高，但国内有限高档客源市场基本被国际酒店集团所垄断。

这些国际酒店集团还把发展经济型酒店作为将来强攻目的，不断向中低端领域渗入。

　　而众多内资酒店在激烈竞争中往往只能竞相降价，导致亏损严重，最后只能以交纳高额管理费用为代价交由国际酒店集团代为管理。

近年来，沪上内资酒店翻修后挂上国际酒店集团品牌状况屡见不鲜。

因而，虽然高星级酒店平均房价有所上升，但某些转交管理权内资酒店初始投资方获益有限。

　　后沪上酒店业也将不再是星级酒店“一枝独秀”，品牌经济型酒店、奢侈酒店乃至富有特色家庭旅馆，都会是此后酒店业发展方向。

与此同步，中低档住宿业将被品牌经济型连锁酒店进一步“洗牌”，低星级酒店客房出租率也许继续下降。

　　世博会期间，上海需要接待游客7000万人次，平均每天接待38万人次，高峰期每天将接待70万人次，这就意味着需要63万个酒店床位，而上海仅拥有酒店床位26万个。

按国际管理，酒店客房数和就业人数之间比例是1:

1.1，即每100间客房需要员工110人，而这个比例在国内是1:

1.5-1:

2.5。

以此推算，到上海酒店业人才缺口约在50万人左右。

　　对策：

（1）预测市场需求与既有供应之间存在缺口，需要不断新增酒店来保持动态平衡。

（2）酒店增长要以常态发展需求为根据，不可无所节制。

一是《三年行动规划》拟定目的所带来新增需求，即三年弥补547.34万房夜次缺口、平均每年新增182.45万房夜次；

二是世博会带来半年7000万人次需求。

客房供应量新增应以常态需求发展为参照系数并与其保持动态平衡，即以三年行动规划需求为根据，而不应以诸如世博会这样某个高峰时段特殊需求为目的。

（3）世博会期间高峰需求应以多途径多渠道来消化解决。

例如：

动员起用所有服务公寓、酒店式公寓和其她非酒店住宿设施及民间住宿设施；

动员起用农村和城乡居民家中空余住房；

充分运用上海周边长三角地区住宿资源（当代交通大大缩短了上海到苏州、无锡、杭州甚至南京等地距离，使这一方案成为也许）；

参照借鉴其她世博会承办国经验和办法（如西班牙租用国外游轮）等。

　　趋势：

随着近几年国际会展及旅游业升温，导致了在某些国际会议、商业活动期间，酒店浮现了“一房难求”供应短缺局面。

将来几年，上海酒店市场需求受宏观旅游、世博会等因素影响，整体将处在上升之中。

上海高档酒店业前景无限，将成为将来重要投资汇集中心之一。

　　上海酒店发展布局发生了变革。

一方面，随着上海经济发展向外延扩展，老式近郊一带正形成新cbd地区，经济、人口、商业开发、办公也在向新兴cbd地区聚拢；

另一方面，市中心板块内酒店布局已经饱和，迫使酒店布局点向外扩展，并向新兴cbd地区靠拢，形成新酒店汇集区。

以金桥officeparkii为代表新兴cbd正成为标杆，区域内汇聚了华美达等一批高星级酒店，以及众多世界500强公司。

　　与此同步，酒店价值构造也呈现多元化，由单纯服务业，转向既涵盖分享服务性行业高价值，又涵盖作为不动产性质优质投资型物业。

产权式酒店是其发展类型代表，具备低风险、稳固收益、长期运营价值体现，受到投资者热切关注。

　　随着世博会临近，上海将迎来新一轮宾馆酒店建设和改造高潮。

上海必要改造400多家和新建300多家宾馆，才干满足潜在需求。

世博会游客消费模式各种各样，需要大量多样化住宿条件，这将为酒店行业创造巨大增长潜力。

　　上海高星级酒店房价和入住率持续提高推动酒店投资大幅增长。

截止底，上海待评、在建和待建高星级酒店数量达到86家，是四/五星级酒店数量1.25倍。

新建酒店开业数仍较多，增幅预测在10-15%，但开始数量将明显减少，增幅预测在10%如下。

　　上海迪斯尼成熟年份年接待量约在1000万人次以上，开业初期将达到或超过香港水平，年接待量在500万人次以上。

如果能建成开业，则上海旅游、酒店、餐饮等服务行业因世博迎来高景气将得以延续。

世博会之后上海酒店业仍也许面临供不应求局面。

第二某些行业环境

近日，国家出台了《国务院关于增进旅游业改革发展若干意见》（如下简称《意见》），对加快旅游业改革发展、提高行业服务内容和质量、增强旅游业在国民经济中作用，作出了明确规划和详细布置。

《意见》被业内普遍以为是对旅游行业一支强心针，对旅游行业发展具备重要意义。

那么，作为旅游行业重要构成某些酒店业，在这份国家旅游发展新政推出之后，应当如何因势利导?

酒店业将来发展之路，又该如何去走?

下面，笔者就《意见》进行解读，提出个人看法和建议。

　　一、《意见》重要内容和对酒店行业作用：

　　一方面，《意见》二十条内容里面，提成了“树立科学旅游观”、“增强旅游发展动力”、“拓展旅游发展空间”、“优化旅游发展环境”、“完善旅游发展政策”等五个方面。

这些办法就整个旅游行业而言，都是针对性很强，但详细到细节贯彻方面，笔者以为，对景区、旅行社、以旅游经济为主地区和都市来说，作用或许不不大于单纯酒店行业。

酒店业的确能从中分一杯羹，但比例不会太大。

但是，对于某些面临“寒冬”酒店，这个《意见》推动作用，或许能将其解救于困境之中。

　　另一方面，《意见》核心字眼，在于“创新、转变、提高、完善”、也就是创新理念、转变模式、提高质素（无论是个人还是公司）、完善制度（涉及行业规范化、建立诚信体系、旅游形式多样化、优化环境设施、拓展旅游空间等）。

如果酒店行业要更好地在这个大趋势下开展经营，就必要充分理解这些字眼和规定。

　　再次，《意见》详细办法有诸多，而能被酒店业充分运用做文章也有诸多，例如倡导国民旅游注重休闲、养生、健康、健身;

全面开展各种有别于老式形式旅游，涉及乡村旅游、体育旅游、老年旅游、森林旅游、研学旅游、海洋旅游、医疗旅游、竞技表演、低空飞行旅游等等；

扩大旅游购物消费，勉励发展特色餐饮、主题酒店；

对符合条件旅游公司在金融方面进行扶持，甚至支持上市；

加强旅游基本设施建设，笔者以为酒店住宿行业应被纳入其中作考虑;

推动区域旅游一体化，加强旅游双边合伙，办好与有关国家旅游年活动，等等。

　　最后，要注意是，此前咱们说旅游，普通只是观光旅游、照相旅游，但此后旅游发展方向，是规定推动旅游产品向“观光、休闲、度假并重”转变。

　　二、在《意见》出台后，酒店业可以从哪些方面着手开展经营和管理?

　　第一，是人才队伍建设要加强。

这个规定在《意见》里是最后一条，但笔者以为作为以人为本酒店行业来说，是一方面要强调也是最重要一条。

酒店自身是属于劳动密集型公司，诸多服务没办法通过科技手段达到机械化或智能化操作，因此人作用在酒店里就显得尤为重要。

国内酒店行业服务质素在所有服务行业里，可以说是首屈一指，但近年整体服务水平有所下降，因素就是薪酬原则相较其她行业偏低、行业内缺少培训和晋升发展空间，因而对人才吸引力减少，员工流动率加大，最后导致服务水准整体下降。

那么，应当如何加强人才队伍建设?

在当前酒店行业利润率越来越低状况下，通过大幅提高员